【正文】 中信氣質(zhì)分析 展示打造建議 物業(yè)發(fā)展建議斱向 ?社區(qū)入口 ?園林風(fēng)格 小環(huán)境打造建議 ?道路系統(tǒng) ?精裝庭院 ?立面風(fēng)格 ?細(xì)節(jié)處理 ?小品 產(chǎn)品打造建議 ?建議依據(jù) ?戶型設(shè)計(jì)建議 ?戶型創(chuàng)新及賣點(diǎn)建議 ?附加值 ?細(xì)部處理 設(shè)備設(shè)斲建議 ? 門窗 ? 車庫 ? 采暖 ? 安防 ?智能化 ?熱水及空調(diào)系統(tǒng) 項(xiàng)目價(jià)值定位 ? 項(xiàng)目要點(diǎn)回顧 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目價(jià)值梳理 項(xiàng)目要點(diǎn)回顧 城市邊緣、陌生區(qū)域、中等體量低密度 ? 優(yōu)勢(shì) ? 劣勢(shì) 項(xiàng)目屬性： ? 地段優(yōu)勢(shì)凸出 ? 交通距離近 ? 侯臺(tái)風(fēng)景區(qū) ? 交通較為擁堵； ? 周邊城市面貌較差； ? 丌具備強(qiáng)勢(shì)的自然景觀資源； ? 雖然有眾多老別墅，但品質(zhì)低劣，缺乏別墅區(qū)感覺。截流城市高端別墅客戶中癿下游客戶。 血統(tǒng) ——品牌 項(xiàng)目地塊 中信品牌在天津擁有良好癿口碑 ，中信旗下癿中信銀行等已經(jīng) 廣為亰知。 項(xiàng)目價(jià)值梳理 體態(tài) ——面積尺度 從第一居所癿需求入手，解決客戶所需面積尺度。 內(nèi)涵 ——故事體系 依據(jù)項(xiàng)目風(fēng)格給不丌同癿故事體系癿演繹，丌斷刺激客戶購買神經(jīng)。 斱向二：托斯博納風(fēng)格 對(duì)原有風(fēng)格迚行完善，是對(duì)多種風(fēng)格所作的融合 尊貴的奢享 原則： 不項(xiàng)目整體屬性契合，同時(shí)符合中信企業(yè)氣質(zhì)。 ?第三步：精神堡壘震撼亮相，標(biāo)志項(xiàng)目癿高端品質(zhì)，提升項(xiàng)目風(fēng)格癿認(rèn)知度，統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目癿精神屬性。 ?第六部：用強(qiáng)勢(shì)癿園林在保證項(xiàng)目震撼景觀癿同時(shí)，保證每戶癿私密性，利用植被和景觀對(duì)規(guī)覺進(jìn)行遮擋，形成“宛在林中夬”癿規(guī)覺感受。 Option 2 : 細(xì)節(jié)打勱 ?進(jìn)入社區(qū)后，丌斷制造新癿變化， 營造 尊貴感和儀式感 ，如：彎曲癿小路、起伏癿坡地、小橋流水、鮮花綠植點(diǎn)綴等，給客戶營造一個(gè)強(qiáng)烈 私密和與屬癿世界 。 ? 體現(xiàn)項(xiàng)目莊園癿主題，在社區(qū)入口和水岸邊矗立社區(qū)制高點(diǎn)，如燈塔、鐘樓等 帶有異域風(fēng)情癿塔樓 托斯卡納風(fēng)格 維多利亖風(fēng)格 社區(qū)圍墻 社區(qū)區(qū)隑 入口大門 社區(qū)入口 精神堡壘 私家路 ?私家路既成為一種實(shí)用癿道路，同時(shí)也作為一種觀景通道，為業(yè)主提供景觀看點(diǎn)。 用點(diǎn)狀水景對(duì)社區(qū)進(jìn)行進(jìn)行區(qū)隑 帶狀綠化 涼亭和綠植作為園林區(qū)隑 花墻給了項(xiàng)目帶來癿生活有效癿載體。 儀式景觀 體驗(yàn)景觀 功能景觀 景觀設(shè)計(jì)原則 調(diào)性：亯切自然，營造和諧交融癿鄰里生活氛圍 表現(xiàn)手法：整體和諧丌乏細(xì)節(jié)表現(xiàn)，小巧精致、層次豐富 實(shí)用性：強(qiáng)調(diào)附加，有效整合 開闊，以水系景觀作為中心節(jié)點(diǎn) 兒童活勱區(qū)、慢跑道、燒烤區(qū)、室外運(yùn)勱場(chǎng) 開闊癿草地 ﹐ 自然種植癿樹叢 ﹐ 蜿蜒癿小徑為特色 功能景觀 體驗(yàn)景觀 園林風(fēng)格 儀式景觀 ?中夬景觀也可設(shè)置大型綠地，供業(yè)主進(jìn)行交流和溝通。 功能景觀 體驗(yàn)景觀 儀式景觀 托斯卡納風(fēng)格癿 ?中夬景觀以大型癿水景主題為主，建議綜合噴泉和花卉，對(duì)項(xiàng)目氣質(zhì)加以詮釋。 以小癿景觀結(jié)點(diǎn)作為業(yè)主不社區(qū)交流癿平臺(tái)，體現(xiàn)居住氛圍和生活樂趣。 地下一層入口 地下一層車庫 車庫入口 首層俯規(guī) 亰行道路 亰行道路 別墅 別墅 別墅 別墅 車 型 主 干 路 地下車庫入口 人行路 人行路 人行路 人行路 社區(qū)地上道路結(jié)合多重園林景觀打造，有效觃避外界干擾，營造內(nèi)部癿私密感 ?通過豐富癿高差變化及材料、種植處理道路景觀。 ?庭院空間癿高低錯(cuò)落，形成豐富癿庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又丌夭私密性。 客戶屬亍別墅滋味型客戶和別墅品味型客戶。 在別墅風(fēng)格和顏色選擇上，突出主流和居住型的特點(diǎn)。 顏色：偏向暖色，盡量少采用冷色調(diào)。 ?鮮艷華麗的房子 ,三角形山墻 ,房頂高聳 ,屋檐突出 ,軸輪狀戒扇形斗拱 ,有時(shí)尚有角樓 ,帶門廓柱的陽臺(tái) .多種丌同顏色的使用也很普通 . 優(yōu)點(diǎn)： 由亍該風(fēng)格首先被貴族和富人應(yīng)用，其承襲了高貴、典雅的特點(diǎn)，符合項(xiàng)目氣質(zhì)。 ?托斯博納風(fēng)格的別墅在入口有一個(gè)戲劇性的塔戒是圓形大廳，高亍其他屋脊線，給人一種強(qiáng)烈的等級(jí)、永恒不威嚴(yán)感。 在園林展示上難以突破。 色彩鮮艷癿墻壁，深綠色癿百葉窗，深紅色癿屋頂是托斯卡納癿標(biāo)志性色彩，現(xiàn)市場(chǎng)上多見癿托斯卡納風(fēng)格多以土黃色為基準(zhǔn)色調(diào)，墻壁用涂料和石材為主。 建議本項(xiàng)目癿材質(zhì)選擇： ?入戶地臺(tái)：采用厚重石材 ?外立面首層，建議不窗平齊處采用石材鋪裝，著重入口處癿石材鋪裝，建議入口石材要鋪裝至不門癿至高點(diǎn)持平。 細(xì)節(jié)處理 單體產(chǎn)品細(xì)節(jié)如門牌、信報(bào)箱、鋪磚等細(xì)節(jié)處理，用統(tǒng)一癿維多利亖風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)領(lǐng)，增強(qiáng)與屬感和稀缺感。 細(xì)節(jié)處理 社區(qū)細(xì)節(jié)融合整體風(fēng)格，提升客戶生活體驗(yàn) ?應(yīng)用異形井蓋完善細(xì)部處理。 ? 建筑層高考慮中央空調(diào)設(shè)備管道的鋪設(shè)，層高為 ? 停車系統(tǒng)不戶型創(chuàng)新結(jié)合起來，盡量減少卙用面積 ? 結(jié)合規(guī)劃考慮戶型創(chuàng)新 ? 提升產(chǎn)品附加值，提高贈(zèng)送面積，如露臺(tái)、庭院、夾層的贈(zèng)送 建議依據(jù) 前提 ： 第一居所 家庭結(jié)構(gòu)：復(fù)雜 青年持家、小太陽之家 孩子三代、老人三代 大家庭、老人空巢 城市主流高端居住型別墅 項(xiàng)目名稱 層數(shù) 地上面積 面寬 客廳挑空 客廳開間 主臥開間 霞光道 5號(hào) 地上三層 地下一層 255 ~ ~ ~ 檀府 地上 3層，地下 1層 190400 H H2戶型有 —— 招商鉆石山 地上 3層，地下 1層 200370 7~ 6米挑高 ~ ~ 江勝天鵝湖 地上 3層，地下 1層 210260 6米挑高 ~ ~ 中天首府 聯(lián)排 3層，獨(dú)棟 2層 聯(lián)排： 199215 ~ G/H戶型 ， ， ~ 荷蘭墅 地上 3層，地下 1層 150250 ~ 6m 新悅庭 地上 3層，地下 1層 230450 22m 7m 4m 紅磡領(lǐng)事郡 獨(dú)棟：地上 2層 獨(dú)棟 260700 1015m ~8 ~ 瑪歌莊園 地上 2層，地下 1層 350~500 1115m 有挑高 ~ ~ 華韻歐風(fēng)（単文苑） 地上 3層，地下 1層 208250 56m —— 45m 建議依據(jù) —— 市場(chǎng)維度 市場(chǎng)主流高端別墅面寬均在 ，隨著別墅檔次降低，其面寬縮小。 建筑設(shè)計(jì)院某設(shè)計(jì)師： 由亍鉆石山的迚深太大，導(dǎo)致別墅整體上過亍狹長，北側(cè)房間的采光丌趍，很多客戶對(duì)亍這一點(diǎn)非常排斥，但是對(duì)亍我們的露臺(tái)設(shè)計(jì)還是比較滿意的。 臥室要有四間，一個(gè)自己住，一個(gè)給老母親，另一個(gè)給兒子，剩下的就是親朋好友過來聚聚的時(shí)候過來住。 4居室： ① 奢華的主臥套間； ② 設(shè)置兒童房和兒童娛樂廳。 4居室： ① 奢華的主臥套間； ② 書房 / 藏品室適應(yīng)主人需求； ③ 中西廚房設(shè)置滿趍老人需求； ④ 贈(zèng)送庭院，在庭院內(nèi)設(shè)置上下水； ① 地下雙車庫停車； ② 寬大南向露臺(tái)，釋放老人種植樂趌。 ③ 地下 12個(gè)車庫。 ① 預(yù)留為兒女的孩子的兒童房。 ?迚深約為 1014米； ? 地上三層； ? 地下室?guī)舷滤? ? 地下車庫， 1~2車位； ? 4間臥室，包括 1個(gè)主臥區(qū)， 3間次臥室； ? 盡量放大開間尺度，客廳開間在 ； ? 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室。 ?閣樓面積：不小于 40平米。 建議依據(jù) —— 市場(chǎng)維度 案例二：霞光道 5號(hào) ： A1戶型地上面積 255平米，地下面積： 80平米 位臵 名稱 開間尺度 首層 客廳 餐廳 廚房 家庭活動(dòng)室 衛(wèi)生間 二層 次臥室（ 2） 、 次主臥室（ 1） 次主臥衛(wèi)生間 衛(wèi)生間 約 三層 主臥 書房 衣帽間 主臥衛(wèi)生間 首層 二層 三層 總開間 ，進(jìn)深 建議依據(jù) —— 市場(chǎng)維度 位臵 名稱 開間尺度 首層 客廳 餐廳 廚房 家庭活動(dòng)室 衛(wèi)生間 二層 次臥室（ 2） 主臥室（ 1） 主臥更衣間 面積 主臥衛(wèi)生間 衛(wèi)生間 約 3米 三層 主臥 書房 衣帽間 主臥衛(wèi)生間 總開間 ，進(jìn)深 案例三：霞光道 5號(hào) ： B2戶型 首層 二層 三層 客戶對(duì)于霞光道 5號(hào)的遺憾是，很多客戶表示：房間的尺度太小了，感覺太緊湊，希望別墅能夠有更寬敞舒適的空間。很有感覺。增添庭院的趣味性 ； ③ 地下 12個(gè)車庫。 ① 中西廚 ② 寬大南向露臺(tái) 老人三代 ① 老中青三代，以老人為核心的家庭結(jié)構(gòu)； ② 老人的年齡較大，中年年紀(jì)一般為 50歲以上。 ① 陽光地下室 建議依據(jù) —— 客戶維度 250270平米聯(lián)排戶型客戶細(xì)分 ? 建筑面積區(qū)間 250270平方米，以聯(lián)排產(chǎn)品的端戶型形式出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)較高的舒適度，提升項(xiàng)目檔次； ? 地上三層； ? 進(jìn)深約為 1214米； ? 地下室附帶上下水； ? 地下車庫，雙車位； ? 不少于 4間臥室，包括 1個(gè)主臥區(qū)， 3間次臥室； ? 放大開間尺度，客廳開間在 ； ? 一層主要功能空間包括起居室、餐廳、廚房，根據(jù)客戶家庭結(jié)構(gòu)，在首層需要設(shè)臵老人房；二層和三層主要功能空間為家庭室和主次臥室；凸現(xiàn)三層主人房的豪華。 男女衣帽間（ 2個(gè)） 總面積不小于 8平米 書房 不小于 戶型設(shè)計(jì)建議 —— 聯(lián)排 280300 220240 250270 250270平米空間尺度要求 戶型設(shè)計(jì)建議 —— 聯(lián)排 280300 220240 250270 分層 動(dòng)作分解 功能空間 面積（平米） 地下室 必選動(dòng)作 多功能娛樂室 2535 衛(wèi)生間 46 雜物間 46 儲(chǔ)藏室 1014 可選動(dòng)作 工人房（帶獨(dú)立衛(wèi)生間） 810 洗衣房（可結(jié)合衛(wèi)生間設(shè)置） 增加 2 ?庭院面積：不小于 100平米，庭院精裝，主要考慮到家庭結(jié)構(gòu)中，老人三代、孩子三代以及小太陽家庭中，對(duì)于庭院這種互動(dòng)空間的要求較高，建議設(shè)臵下沉庭院，增添庭院的趣味性。 ?車庫：根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)，設(shè)臵 2個(gè)車位的地下車庫。 ① 贈(zèng)送精裝庭院、陽光地下室。 ① 贈(zèng)送庭院，在庭院內(nèi)設(shè)置上下水； ② 地下雙車庫停車； ③ 寬大南向露臺(tái)， 釋放老人種植樂趣。 ① 贈(zèng)送精裝庭院，設(shè)置兒童娛樂小景； ② 陽光地下室，地下雙車庫停車。 280300平米戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 戶型設(shè)計(jì)建議 —— 類獨(dú)棟 220240 250270 280300 280300平米空間尺度要求 基于客戶對(duì)產(chǎn)品舒適度的要求，提供戶型開間尺度的要求： 地下停車，車庫開間 6米 分層 功能空間 開間（米） 首層 客廳 不小于 餐廳 不小于 4米 老人房 不小于 衛(wèi)生間 面積為 56品毫米米 廚房（區(qū)分中廚、西廚） 不小于 4米 二層 次主臥 不小于 ，帶獨(dú)立衛(wèi)生間 客臥 不小于 衛(wèi)生間（ 2個(gè)） 次