【正文】 海城 各板塊特性 沈陽別墅市場的發(fā)展格局 目前沈陽東部地區(qū)的雙拼、聯(lián)排別墅占據(jù)沈陽別墅市場高份額的主要原因如下： ?區(qū)域內(nèi)獨(dú)特的城市資源和山水自然景觀資源，占據(jù)了沈陽城市最好的山水資源，如棋盤山、蒲河、渾河 …… ?區(qū)域近幾年交通配套、生活配套方面的完善，也為居住提供了良好的氛圍； ?積聚眾多優(yōu)秀的知名開發(fā)商，成為了市場的供應(yīng)主力； ?該區(qū)域內(nèi)有眾多國際知名生態(tài)旅游度假項(xiàng)目，區(qū)域知名度不斷提高。 另外，在充分利用地理位置、資源優(yōu)勢以外，各個項(xiàng)目紛紛“修煉”自己的“內(nèi)功”，即為了避免產(chǎn)品開發(fā)的同質(zhì)化，各個開發(fā)商紛紛采取聘請國際知名的建筑、景觀設(shè)計(jì)公司及著名的物業(yè)管理公司、增添區(qū)域功能配套等方式，來增加自身項(xiàng)目的品質(zhì)和亮點(diǎn)，如：桑提亞納項(xiàng)目利用溫泉入戶來提升項(xiàng)目品質(zhì)、世茂 ?諾丁山利用建筑質(zhì)量及原有地貌來彰顯自己的隱秘與奢華、中旅 但由于受到面積與建筑形態(tài)相互制約的影響，相對單層面積較小，無法展現(xiàn)別墅大氣方正的感受，而此正是我項(xiàng)目的優(yōu)勢，我項(xiàng)目地下一層，地上 2層，單獨(dú)突起閣樓部分能夠使 2層別墅在高度上與三層別墅媲美，由于單層面積較大，從裝修、生活角度出發(fā)，能夠根據(jù)不同需求分隔出大小合理的空間布局。 ?別墅年成交量約 50萬平，呈平穩(wěn)發(fā)展。待售面積 184萬平，按近年的去化速度，需 。 棋盤山別墅項(xiàng)目產(chǎn)品情況 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品 面積段 最新成交價(jià)格 下半年推貨量 推貨時(shí)間 國王湖 獨(dú)棟 聯(lián)排 2201800平 未推售 世茂爵世山 聯(lián)排 180260平 10000 63套 612月 雙拼 271278平 1500016000 83套 萬科惠斯勒 疊拼 170平 8500 196套 612月 聯(lián)排 220平 950011500 獨(dú)聯(lián)體 320平 13000 中旅藍(lán)爵 聯(lián)排 216260平 9000 260套 6月 12月 雙拼 280339平 13500 16套 保利 12橡樹 聯(lián)排 240300平 10000 12套 6月 12月 獨(dú)棟 280350平 14500 36套 沈陽碧桂園 聯(lián)排 170190平 5300 100套 612月 棋盤山 1號 獨(dú)棟 260405平 13000 28套 612月 聯(lián)排 230280 800012023 69套 雙拼 247405 16500 35套 龍湖滟瀾山 疊拼 90120 800010000 200套 612月 龍湖香堤漫步 獨(dú)棟 320350 10000 418套 612月 錦聯(lián)上水溪谷 聯(lián)排 240360 5060套 612月 合院（雙拼） 400500 2030套 億達(dá)玖墅 聯(lián)排 252380 1000012023 180套 612月 本項(xiàng)目 雙拼 220—260 12023 聯(lián)排 180—220 10000 洋房 80—120 7000 公建 80—500 10000 區(qū)域競品推售情況 —— 聯(lián)排產(chǎn)品 區(qū)域別墅競品 面積 容積率 花園面積 產(chǎn)品附加值 園區(qū) 展示 推廣主題 萬科惠斯勒小鎮(zhèn) 220 5070平 有花園露臺贈送 示范區(qū)開 放 萬科別墅，首開純 正北美 度假 空間 保利十二橡樹 266~295 60~80平 室內(nèi)贈送 20~50平 成熟 億達(dá)玖墅 252~380 60~700平 地下贈送 50~60平，天井 40平 成熟 中旅藍(lán)爵 224~260 5060平 有露臺贈送，挑 空 有示范區(qū) 忘卻世界的生活別 墅 錦聯(lián)上水溪谷 210~400 未知 有花園贈送，地 下全部贈送 尚無展示 鳳翼之下 ，闊院單體墅 首創(chuàng)琥珀灣 240~300 40~150 地下贈送 50~80平，室內(nèi)贈送30~40平 成熟 首創(chuàng)棋盤山 1號 220~320 70~450 露臺贈送 3090平 挑空 1230平 尚無展示 一墅蘊(yùn)百年 結(jié)論：聯(lián)排產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 月，聯(lián)排 周邊交通 168路、 331路、 4305，項(xiàng)目在連通沈陽與撫順的公路連接帶上，距京沈高速約 7公里，沈陽市二環(huán)約 10公里，距太原街商圈約 30分車程， 開發(fā)商 沈陽萬科新墅置業(yè)有限公司 萬科蘭喬圣菲 萬科蘭喬圣菲 6所私人高爾夫球俱樂部、高級馬場等專屬配套，凸顯項(xiàng)目高端定位 項(xiàng)目實(shí)景 立面及園林風(fēng)格： 社區(qū)保留純正的美國蘭喬圣菲小鎮(zhèn)的南加州風(fēng)格，同時(shí)吸取該小鎮(zhèn)的精髓，充分應(yīng)用了西班牙 Mission傳教士風(fēng)格，體現(xiàn)在建筑里面與園林設(shè)計(jì)中 優(yōu)質(zhì)的園林及建筑設(shè)計(jì)、會所等硬件配置、萬科品牌物業(yè)保證等，均為項(xiàng)目提供增值理由 萬科蘭喬圣菲 四期獨(dú)棟別墅306~451平米戶型 ?優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，符合萬科蘭喬圣菲系列產(chǎn)品的一貫風(fēng)格，充分體現(xiàn)尺度感； ?半地下室，下沉式庭院，首層入戶花園，雙向入戶，獨(dú)立雙車庫，起居室挑高、大面積露臺、退臺設(shè)計(jì)等諸多元素應(yīng)用，別墅符號豐富； 產(chǎn)品評價(jià) —— 四期戶型尺度較大，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較多亮點(diǎn)，別墅元素豐富 四期產(chǎn)品配比： 四期共規(guī)劃獨(dú)棟別墅約 52套，先期推售 26套，其中 306~451平米主力戶型 18套，393~528平米戶型共 7套， 1112平米樓王 1套；后期 26套戶型采用同樣戶型配比 萬科蘭喬圣菲 銷售情況 —— 前期銷售情況良好，目前受大勢影響較為嚴(yán)重 ?項(xiàng)目分期： 項(xiàng)目全盤規(guī)模 15萬，共分五期，約 300套別墅，其中獨(dú)棟、聯(lián)排套數(shù)約各占一半； 一期：獨(dú)棟 35套（ 06年 7月開盤） 二期：獨(dú)棟 20套，聯(lián)排 36套（ 07年 6月開盤） 三期：聯(lián)排 88套（ 08年 1月開盤） 四期：獨(dú)棟 52套（ 08年 9月開盤） ?銷售情況： ?項(xiàng)目前期消化情況良好，平均消化速度為獨(dú)棟每月 10套，聯(lián)排每月 20套； ?現(xiàn)前三期別墅獨(dú)棟、聯(lián)排已消化完畢； 中旅國際小鎮(zhèn) 規(guī)模 整體建面 150萬，一期 20萬㎡ 位置 東陵棋盤山風(fēng)景區(qū)內(nèi)盛京高爾夫東側(cè) 建筑類別 聯(lián)排、雙拼、洋房、小高、商業(yè) 容積率 整體 ，一期 綠化率 60% 車位 19000多個 開盤時(shí)間 2023年 9月 29日 分期 共五期約 7~8年 戶型面積 雙拼 296平、聯(lián)排 219248平、 洋房 104160平、小高 88平 物管 /平米 月 周邊交通 16 38 38世博園專線 開發(fā)商 碧桂園集團(tuán) 沈陽碧桂園 區(qū)域內(nèi)超大規(guī)模大盤，以快速資金回籠為開發(fā)目的，突出性價(jià)比優(yōu)勢 沈陽碧桂園 桐林人家苑 峰景苑 鳳鳴翠嶺苑 翠山藍(lán)天苑 ?沈陽碧桂園總占地面積約 5000畝，首期開發(fā)占地約 110萬平方米總建筑面積約 163萬平方米 。 ?08年 10月 25日第三次開盤 ,推出人家苑組團(tuán) 。 ? 功能分區(qū)合理 ,減少了面積的浪費(fèi) 。 ?后續(xù)開盤推出約 20余套別墅產(chǎn)品已銷售 2/3。 ?現(xiàn)推出優(yōu)惠活動 ,老帶新可免收 3年物業(yè)費(fèi) . 開盤銷售情況良好 /以 491512的雙拼產(chǎn)品為主 /高性價(jià)比客戶認(rèn)可度較高 漫步地中海 規(guī)模 建筑面積 18萬㎡ 位置 棋盤山風(fēng)景區(qū) 建筑類別 聯(lián)排別墅、洋房 容積率 0 .51 綠化率 43% 車位 —— 開盤時(shí)間 漫步地中海別墅 :2023923。 月 周邊交通 168路、 4305 開發(fā)商 香港中盈福匯 清韻百園 以聯(lián)排別墅與洋房為主的社區(qū)，性價(jià)比較突出，銷售情況良好 ?沈陽別墅市場發(fā)展良好，板塊區(qū)分明顯，各版塊價(jià)值及承擔(dān)功能相對明確； ?棋盤山板塊為現(xiàn)有認(rèn)知價(jià)值最高的別墅板塊，在售項(xiàng)目較多，競爭激烈，品牌開發(fā)商眾多，主要承擔(dān)改善型、度假型的購買需求，多為第二居所； ?獨(dú)棟產(chǎn)品價(jià)值凸顯，聯(lián)排產(chǎn)品為現(xiàn)有市場存量的主流，價(jià)值較獨(dú)棟有較大差距； ?月均消化速度約 40套左右，但近兩月別墅類產(chǎn)品銷售收到宏觀大勢影響，成交量下降明顯； ?超大盤較多，現(xiàn)有存量較大，同時(shí)仍有大量土地放量存在，潛在競爭壓力較大。 東部風(fēng)景區(qū)別墅是市場的一個亮點(diǎn)，究其原因，除區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢以外， 產(chǎn)品的高端屬性也是關(guān)鍵。項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，相當(dāng)于“ 棋盤山片區(qū)的門戶 ”