【正文】 有限公司 上海友誼歐洲商城 上海友誼商店 上海友誼南方商城有限公司 … 關(guān)注社區(qū)需求，將多種功能融為一體，形成完整的社區(qū)商業(yè)中心是成功的關(guān)鍵 購(gòu)物 休閑 娛樂(lè) 社交 社區(qū)服務(wù) ? 5 F 酒樓、影城、保齡球館等 ? 4 F 家居生活、休閑運(yùn)動(dòng)、兒童天地 ? 3 F 大型超市、時(shí)尚天地 ? 2 F 大型超市、時(shí)尚天地 ? 1 F 友誼百貨、社區(qū)服務(wù)、快餐 超前的大型購(gòu)物中心定位 友誼集團(tuán) . Kearney 37/NFSC/LZ 12 在南方商城成功的基礎(chǔ)上，友誼集團(tuán) (南方商城公司 )又以前瞻的戰(zhàn)略眼光考慮企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展 尋求新的市場(chǎng)方向 ?進(jìn)入市區(qū)大型零售“稀薄區(qū)域” ? ?搶占競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手市場(chǎng)份額？ ?開(kāi)拓周邊新興城區(qū) ? 謀求新的增長(zhǎng)熱點(diǎn) ?拓展新的零售業(yè)態(tài) ? ?提高價(jià)值鏈的整合 ? 探索新的經(jīng)營(yíng)模式 ?移植 /復(fù)制南方商城成功模式 ? ?品牌連鎖帶來(lái)互動(dòng)效應(yīng) ? ?擴(kuò)大店鋪數(shù)量達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)？ ?南方商城現(xiàn)有潛在消費(fèi)人數(shù)逾 100萬(wàn) ?至 2022年，周邊購(gòu)買(mǎi)力將達(dá) 250億元 . Kearney 37/NFSC/LZ 13 在確定友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店的發(fā)展項(xiàng)目之際，進(jìn)行戰(zhàn)略的、系統(tǒng)的前期定位規(guī)劃，將為企業(yè)翻開(kāi)嶄新一頁(yè) 如何成功占領(lǐng)大虹橋地區(qū)居民市場(chǎng) ? 如何與現(xiàn)有的南方商城進(jìn)行戰(zhàn)略配合 ? ?仙霞路哈密路的地理位臵 ?將近 8萬(wàn)平方米的商業(yè)零售設(shè)計(jì)規(guī)模 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展 商場(chǎng)市場(chǎng)定位 如何形成未來(lái)可持續(xù)發(fā)展的成功模式 ? . Kearney 37/NFSC/LZ 14 建 議 的項(xiàng)目方法 . Kearney 37/NFSC/LZ 15 本次項(xiàng)目的目標(biāo)和范圍 ? 通過(guò)研究友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店周邊地區(qū)消費(fèi)者的構(gòu)成、需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)價(jià)值取向及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)為友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店設(shè)計(jì)最具吸引力的市場(chǎng)定位、其相應(yīng)的零售業(yè)態(tài)比例分配以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) ? 通過(guò)周邊地區(qū)消費(fèi)者研究、海外市場(chǎng)的基準(zhǔn)比較以及目標(biāo)核心零售商的需求為友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店設(shè)計(jì)內(nèi)部功能和服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施需求 ? 通過(guò)本次購(gòu)物中心的定位、功能和服務(wù)策略設(shè)計(jì)過(guò)程，為友誼南方商城其它購(gòu)物中心的發(fā)展設(shè)計(jì)一個(gè)可資參照的發(fā)展模式 項(xiàng)目目標(biāo) ? 本次項(xiàng)目的范圍是為位于上海市仙霞路哈密路待建的友誼集團(tuán)購(gòu)物中心仙霞店設(shè)計(jì)其市場(chǎng)定位、功能以及相關(guān)服務(wù)策略，并為友誼集團(tuán)購(gòu)物中心今后的連鎖經(jīng)營(yíng)提供一個(gè)發(fā)展模式的初步設(shè)想 項(xiàng)目范圍 . Kearney 37/NFSC/LZ 16 第二階段 第一階段 基于對(duì)友誼南方商城項(xiàng)目要求的理解，我們提出了一套適合具體情況的項(xiàng)目方法 實(shí)線(xiàn)框?yàn)楸敬雾?xiàng)目?jī)?nèi)容 一周 六周 五周 項(xiàng)目啟動(dòng) 潛在核心 零售商溝通 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 功能服務(wù) 組合策略 外部市場(chǎng) 評(píng)估 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 評(píng)估 最佳運(yùn)營(yíng) 模式評(píng)估 購(gòu)物中心 定位設(shè)計(jì) 模式設(shè)計(jì) 項(xiàng)目匯報(bào)會(huì) : . Kearney 37/NFSC/LZ 17 本次項(xiàng)目的預(yù)期成果 模塊 關(guān)鍵成果 第一階段 外部市場(chǎng)評(píng)估 ? 周邊地區(qū)細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模與分布、其發(fā)展趨勢(shì)及其吸引力分析 ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)價(jià)值取向與購(gòu)買(mǎi)行為及需求組合分析 ? 周邊地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展的影響分析 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)評(píng)估 ? 周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 ? 關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手檔案 最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估 ? 通過(guò) 35家海外購(gòu)物中心的研究進(jìn)行國(guó)際購(gòu)物中心行業(yè)的最佳運(yùn)營(yíng)模式評(píng)估以及關(guān)鍵成功因素分析 ? 上海地區(qū)主要購(gòu)物中心（ 35家）的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)分析 購(gòu)物中心定位設(shè)計(jì) ? 未來(lái)購(gòu)物中心的市場(chǎng)定位方案 ? 購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)分布方案 第二階段 潛在核心零售商溝通 ? 初步的潛在核心零售商名單 ? 初步的核心零售商溝通方案 ? 潛在核心零售商對(duì)未來(lái)購(gòu)物中心的功能和需求分析 功能服務(wù)組合策略 ? 完整的購(gòu)物中心功能設(shè)計(jì)與服務(wù)性基礎(chǔ)設(shè)施布局 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) ? 未來(lái)購(gòu)物中心的五年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)模型 連鎖擴(kuò)展模式設(shè)計(jì) ? 友誼集團(tuán)購(gòu)物集團(tuán)未來(lái)連鎖經(jīng)營(yíng)模式的初步設(shè)想 . Kearney 37/NFSC/LZ 18 項(xiàng)目啟動(dòng)工作將奠定項(xiàng)目成功的基礎(chǔ) 階段性成果 ? 確定項(xiàng)目小組和各成員時(shí)間的投入 ? 項(xiàng)目小組的工作規(guī)范 ? 項(xiàng)目詳細(xì)工作計(jì)劃 ? 匯報(bào)會(huì)議時(shí)間安排 ? 用于數(shù)據(jù)和信息收集計(jì)劃表格/問(wèn)卷 ? 訪(fǎng)談和實(shí)地考察計(jì)劃 關(guān)鍵任務(wù) ? 組成聯(lián)合項(xiàng)目小組 ? 制定詳細(xì)項(xiàng)目工作計(jì)劃 ? 準(zhǔn)備已有信息和數(shù)據(jù)清單 ? 設(shè)計(jì)信息和數(shù)據(jù)收集問(wèn)卷 ? 安排市場(chǎng)調(diào)查、訪(fǎng)談和實(shí)地考察 ? 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)議 項(xiàng)目啟動(dòng) . Kearney 37/NFSC/LZ 19 全面而細(xì)致的外部市場(chǎng)分析將為友誼南方商城未來(lái)的市場(chǎng)定位提供可靠的事實(shí)依據(jù) 關(guān)鍵任務(wù) ?周邊地區(qū)的人口和經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布；基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和規(guī)劃分析 ?周邊地區(qū)人口的細(xì)分結(jié)構(gòu)分析 不同細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模、發(fā)展前景 不同細(xì)分市場(chǎng)的需求構(gòu)成、消費(fèi)價(jià)值取向分析 ?以不同細(xì)分市場(chǎng)的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)為參照系數(shù)，通過(guò)與國(guó)外市場(chǎng)的消費(fèi)形態(tài)作基準(zhǔn)比較來(lái)預(yù)測(cè)周邊地區(qū)未來(lái)的消費(fèi)形態(tài) 階段性成果 ? 周邊地區(qū)細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模與分布 ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)及其吸引力分析 ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)價(jià)值取向與購(gòu)買(mǎi)行為分析 ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的需求組合分析 ? 基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀及發(fā)展的影響分析 外部市場(chǎng)評(píng)估 . Kearney 37/NFSC/LZ 20 進(jìn)行外部市場(chǎng)評(píng)估的第一步是對(duì)周邊地區(qū)的人口與經(jīng)濟(jì)形態(tài)分布進(jìn)行評(píng)估 信息來(lái)源 ? 友誼南方商城現(xiàn)有信息資料 ? 政府市政規(guī)劃部門(mén) ? 實(shí)地考察 ? 周邊地區(qū)樓盤(pán)發(fā)展商 ? 二手相關(guān)資料研究 假設(shè)性示意 學(xué)校 醫(yī)院 政府 機(jī)構(gòu) 大型 超市 運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 高密度 住宅區(qū) 低密度 住宅區(qū) 中密度 商業(yè)區(qū) 高密度 住宅區(qū) 低密度 商業(yè)區(qū) 低密度 工業(yè)區(qū) 購(gòu)物 中心 廣場(chǎng) /花園 低密度 住宅區(qū) 評(píng)估內(nèi)容 ? 周邊地區(qū)人口密度、分布及其發(fā)展趨勢(shì) ? 周邊地區(qū)住宅區(qū)的分布及其發(fā)展趨勢(shì) ? 周邊地區(qū)工商業(yè)的分布及其發(fā)展趨勢(shì) ? 周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（包括現(xiàn)有的和潛在的）的分布 ? 周邊地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施（道路、橋梁、車(chē)站、機(jī)場(chǎng)、其它公共設(shè)施）的現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃以及其對(duì)購(gòu)物中心的影響 總計(jì) 47萬(wàn) 5分鐘，人口 8萬(wàn) 515分鐘，人口 12萬(wàn) 1530分鐘，人口 27萬(wàn) . Kearney 37/NFSC/LZ 21 二手資料研究 專(zhuān)題討論小組 通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價(jià)值取向 調(diào)查問(wèn)卷 訪(fǎng)談 調(diào)查對(duì)象 調(diào)查方式 ? 行業(yè)專(zhuān)家 ? 市政規(guī)劃部門(mén) ? 周邊地區(qū)居民 ? 周邊地區(qū)工商業(yè)區(qū)工作人員 ? 周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 調(diào)查內(nèi)容 ? 細(xì)分市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)的確定 ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模、分布和發(fā)展趨勢(shì) ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)行為分析 ? 不同細(xì)分市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)和消費(fèi)價(jià)值取向 細(xì)分市場(chǎng)劃分標(biāo)準(zhǔn) 假設(shè)性示意 年齡 可支配收入 D C B A 細(xì)分市場(chǎng)規(guī)模與發(fā)展趨勢(shì) A B C D 2022 2022 A B C D A B C D A B C D By By $ By By $ . Kearney 37/NFSC/LZ 22 通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價(jià)值取向（續(xù)） 不同細(xì)分市場(chǎng)對(duì)“地區(qū)購(gòu)物中心”的消費(fèi)需求的差別 假設(shè)性示意 希望某種業(yè)態(tài) 存在的比例 (%) 飲料 服裝 書(shū)籍 花卉 餐飲 眼鏡 通訊 音響 娛樂(lè) 食物 A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D A B C D 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 . Kearney 37/NFSC/LZ 23 通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查，我們將了解周邊地區(qū)人口的細(xì)分市場(chǎng)詳細(xì)構(gòu)成、規(guī)模、消費(fèi)需求和價(jià)值取向（續(xù)） 價(jià)格 購(gòu)物環(huán)境 娛樂(lè)設(shè)施 交通便利 購(gòu)物體驗(yàn) 服務(wù) 附屬設(shè)施 A B C D 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 假設(shè)性示意 不同細(xì)分市場(chǎng)的消費(fèi)者的消費(fèi)價(jià)值取向呈現(xiàn)明顯的差異 . Kearney 37/NFSC/LZ 24 項(xiàng)目小組將仔細(xì)分析推動(dòng)市場(chǎng)需求的各種驅(qū)動(dòng)力對(duì)各細(xì)分市場(chǎng)發(fā)展速度的影響 可支配收入減少 住房制度改革 可支配收入減少 醫(yī)療制度改革 ++ ++ +++ + 周邊地區(qū)內(nèi)高檔樓盤(pán)的增加 可支配收入減少 對(duì)穿著講究程度提高 部分行業(yè)面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn) 外資企業(yè)加速進(jìn)入 經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展加速 居民可支配收入水平上升 ++ + ++ ++ 細(xì)分市場(chǎng) D 影響程度 + ++ + ++ + + 社會(huì)教育水平提高 + ++ + + GDP穩(wěn)步增長(zhǎng) + 細(xì)分市場(chǎng) A + 細(xì)分市場(chǎng) B 子女教育費(fèi)用增加 + ++ 中國(guó)加入 WTO 綜合影響 細(xì)分市場(chǎng) C 驅(qū)動(dòng)力 假設(shè)性示意 . Kearney 37/NFSC/LZ 25 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力的分析以及與海外市場(chǎng)的基準(zhǔn)比較，我們可以對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)展前景做個(gè)大概的預(yù)測(cè) % 食品 % 服裝 % 娛樂(lè) % 日用品 % % % % % 化妝品 % 兒童用品 % % % % 餐飲 % 書(shū)籍 /音像 % 2022年 (預(yù)測(cè) ) （營(yíng)業(yè)面積分配比例） 假設(shè)性示意 娛樂(lè) 8% 服裝 23% 食品 20% 書(shū)籍 /音像 14% 餐飲 25% 日用品 2% 化妝品 8% 兒童用品 12% 2022年現(xiàn)狀 （營(yíng)業(yè)面積分配比例） 食品 (24%) 服裝 (16%) 娛樂(lè) (11%) 日用品 化妝品 (6%) 兒童用品 (15%) 餐飲 (25%) 書(shū)籍 /音像 （ 13%) 國(guó)外基準(zhǔn)比較結(jié)果 （營(yíng)業(yè)面積分配比例） 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素分析 ? Xxxx ? Xxx ? Xxxx ? xxxxxx ? Xxxx ? Xxx ? Xxxx ? xxxxxx ? Xxxx ? Xxx ? Xxxx ? xxxxxx ? Xxxx ? Xxx ? Xxxx ? xxxxxx 國(guó)外市場(chǎng)的基準(zhǔn)比較可以提供一些在類(lèi)似的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下可資參照的關(guān)鍵因素 . Kearney 37/NFSC/LZ 26 通過(guò)對(duì)本地區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的考察以充分認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)?？茽柲峁绢檰?wèn)在此過(guò)程中提供全面協(xié)助 . Kearney 37/NFSC/LZ 34 一個(gè)成功而穩(wěn)定的核心零售商客戶(hù) (Anchor Tenant)群體是購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵因素之一 核心零售商客戶(hù)的作用 ?市場(chǎng)定位類(lèi)似的核心零售商能很好地加強(qiáng)購(gòu)物中心的定位效果，極大提升與消費(fèi)者的溝通效率 ?績(jī)效優(yōu)秀的核心零售商能為購(gòu)物中心帶來(lái)穩(wěn)定的收入，增加購(gòu)物中心的客流量，促進(jìn)購(gòu)物中心內(nèi)其它商家的共同繁榮 根據(jù)科爾尼公司研究，國(guó)外大量購(gòu)物中心建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)表明，在購(gòu)物中心概念設(shè)計(jì)階段就充分與目標(biāo)核心零售商進(jìn)行溝通是購(gòu)物中心日后成功的至關(guān)重要的因素之一 在確定了購(gòu)物中心的定位后，我們將為未來(lái)的購(gòu)物中心初步確定與其市場(chǎng)定位相匹配的潛在核心零售商名單并由友誼南方商城管理層確認(rèn) 假設(shè)性示意 在這一階段聯(lián)合項(xiàng)目小組將開(kāi)始進(jìn)行初步的核心零售商溝通工作 1。這些活動(dòng)通常包括： 舉辦非常規(guī)性的展覽、活動(dòng) —包括時(shí)裝節(jié)、撐桿跳