商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識與策劃定位-資料下載頁
2025-04-13 23:31本頁面
【正文】 初步業(yè)態(tài)組合定位 商圈業(yè)態(tài)普查 供給面調(diào)查 消費者意見調(diào)查 需求面調(diào)查 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出 商業(yè)機能較強的業(yè)態(tài) ，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。 參照國內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。 國內(nèi)外標(biāo)桿項目經(jīng)驗參照 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項目初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法： 供給面商圈各 業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例 ，與需求面的消費者最常去的 業(yè)態(tài)的消費比例 ，再加上消費者最 希望增加業(yè)態(tài)的消費金額的比例 ，三項比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項目 業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例 。 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 項目業(yè)態(tài)定位最終確定： 初步業(yè)態(tài)定位 主力店招商反饋 調(diào)整業(yè)態(tài)組合 確定設(shè)計方案、政府報批 如何進行商業(yè)定位 四 ? 如何進行商業(yè)體量定位 ? 如何進行商業(yè)市場定位 ? 如何進行商業(yè)業(yè)態(tài)定位 ? 如何進行商業(yè)價格定位 ? 價格定位的重要性 地段 與 價格 是影響商業(yè)物業(yè)銷售成交的兩大因素，而其中 地段是一個固定不變 的因素，可塑性程度不高， 價格則是一個可變因素 ，在市場競爭中可根據(jù)對手的情況進行調(diào)整，在地段因素基本一定的情況下，價格因素對商鋪成交將起決定作用。 在很多發(fā)展商看來， 建設(shè)一個好的商場并不難 ，判斷“ 商鋪賣多少錢市場才能接受”也并不難 ，難的是 怎樣才能在最短的時間內(nèi)完成項目的銷售 ，迅速回籠開發(fā)資金，降低投資風(fēng)險，爭取更大的利潤，這就取決于 價格策略 。有競爭優(yōu)勢的價格，有符合市場需要的間隔、配套、商業(yè)氛圍，促進項目銷售自然水到渠成。 如何進行商業(yè)價格定位 市場比較法 成本定價法 銷售價格 =開發(fā)成本 +發(fā)展商目標(biāo)利潤 租金反推法 ?可以看出，銷售價格的的確定，在很大程度上受發(fā)展商的綜合開發(fā)實力（如開發(fā)能力、開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)水平等）制約。從理論上看，這個定價方法能夠達到發(fā)展商收回投資、賺取利潤的開發(fā)目的，但站在投資者的角度來說，這個定價只能作為參考價格，銷售價格的確定必須符合商業(yè)物業(yè)市場需求狀況和租金水平。 ?由于開發(fā)成本和目標(biāo)利潤兩個方面都是由發(fā)展商決定，以成本來衡量和擬定商鋪價格是不科學(xué)和不全面的，很容易會造成銷售價格與市場需求脫節(jié)，綜合開發(fā)實力較強的開發(fā)商，成本控制能力也相對較強，當(dāng)發(fā)展商的利潤率水平一致的時候，開發(fā)成本較低的項目售價將較低。 如何進行商業(yè)價格定位 區(qū)域商鋪價格平均水平 + 項目硬件條件特征 + 類比項目商鋪售價 市場比較法 成本定價法 租金反推法 如何進行商業(yè)價格定位 1 地理位臵 2 交通通達性 3 周邊消費者覆蓋能力 /客流通達性 4 區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭態(tài)勢 5 項目物業(yè)條件 基礎(chǔ)規(guī)劃布局 商鋪層數(shù) 業(yè)態(tài)限制 6 項目物業(yè)結(jié)構(gòu) 進深 面寬 設(shè)施配備情況 內(nèi)部交通差及視野差問題 市場比較法影響租售價格因素 如何進行商業(yè)價格定位 市場比較法確定項目價格均值： 因素 地段 外部交通條件 周邊住宅及人流量 商業(yè)競爭環(huán)境 項目物業(yè)條件 項目物業(yè)結(jié)構(gòu) 總分 售價 分數(shù) 26 20 7 10 7 30 100 *** 對比項目 *** *** *** *** *** *** *** *** *** 本案 樓層差價的考慮： 樓層 價格關(guān)系對比 首層 項目均價水平的 110%130% 二層 項目首層價格的 65%75% 三層 項目首層價格的 40%60% 如何進行商業(yè)價格定位 1. 精確測算 2. 簡易測算 售價 =（日租金 360天－物業(yè)費－相關(guān)稅收） 12年－維修基金－相關(guān)稅費 注： 360天為國際通用的年營業(yè)收租時間 12年為國際通用投資回報年限 市場比較法 成本定價法 租金反推法 售價 =日租金 365天 12年 注：收租時間改為 365天； 12年為國際通用投資回報年限 去掉物業(yè)費和營業(yè)性稅收； 忽略購房時的維修基金、契稅和印花稅等。 如何進行商業(yè)價格定位 最 后 希 望 大 家
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