【正文】 19% 76 86% 221 73 108 22% 99 92% 221 8090 38 8% 36 95% 221 90100 204 43% 188 92% 322 128 36 8% 34 94% 合計(jì) 474 100% 433 91% 主力產(chǎn)品： 221 90100平米 主力總價(jià)： 5056萬(wàn) 產(chǎn)品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化 率 花園洋房 322 156 8 20% 5 % 322 146 8 20% 6 75% 322 132 8 20% 5 % 322 123 8 20% 4 50% 221 98 8 20% 4 50% 合計(jì) 40 100% 24 60% 主力產(chǎn)品： 322 132146平米 主力總價(jià)： 99109萬(wàn) 產(chǎn)品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化率 多層 221 8287 62 32% 58 94% 321 105115 80 41% 70 88% 322 115121 19 10% 12 63% 322 135140 10 5% 6 60% 頂層復(fù)式 150165 19 10% 16 84% 165180 4 2% 1 25% 合計(jì) 194 100% 163 84% 主力產(chǎn)品： 321 105115平米 主力總價(jià)： 6875萬(wàn) 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 石湖華城戶型配比 開(kāi)發(fā)商：蘇州新澤地產(chǎn)（新區(qū)高檔住宅錦悅苑開(kāi)發(fā)商） 代理商：合美企劃 項(xiàng)目位置：吳中區(qū)越溪板塊南溪江路明溪路 占地面積： 容積率： 總建面積： （商業(yè) ，住宅 米） 總戶數(shù)： 364戶 停車(chē)位： 295個(gè) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期 07年 5月，二期 08年 3月 規(guī)劃： 5幢 6+1層電梯洋房， 2幢 10層小高層 , 2幢 11層小高層 銷(xiāo)售均價(jià)：電梯洋房： 70007200元 /平方米，小高層：68007000元 /平方米 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 參考個(gè)案：錦悅苑 產(chǎn)品面積戶型配比、項(xiàng)目分析 產(chǎn)品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化率 小高層 121 88 7 7% 7 100% 221 101 63 63% 59 94% 222 123 3 3% 3 100% 322 148 27 27% 24 89% 合計(jì) 100 100% 93 93% 產(chǎn)品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化率 電梯洋房 322 158 18 % 16 89% 322 148 18 % 17 94% 322 135 18 % 17 94% 222 121 18 % 16 89% 222 119 18 % 14 78% 復(fù)式 433 194 18 % 18 100% 合計(jì) 108 100% 98 91% 主力產(chǎn)品： 322 135148平米 主力總價(jià)： 94106萬(wàn) 主訴求語(yǔ)： 錦華苑 品牌家族，品質(zhì)領(lǐng)航，錦華苑上品延續(xù) 項(xiàng)目檔次：中高檔， 1991年新澤地產(chǎn)開(kāi)發(fā)蘇州第一個(gè)外銷(xiāo)樓盤(pán) —— 錦華苑，在蘇州市場(chǎng)口碑極佳，錦悅苑借錦華苑之勢(shì)做項(xiàng)目推廣，體現(xiàn)品牌優(yōu)勢(shì)。 產(chǎn)品特色： 直入式地下停車(chē)系統(tǒng)，奢華一步到家； 墻面：外墻面磚采用著名的愛(ài)和陶品牌； 包括安保，門(mén)禁，繳費(fèi)，廣播在內(nèi)的大量智能化系統(tǒng)。 社區(qū)景觀：無(wú)特色主題景觀，主要集中在入口處的中央景觀，包括一條人工河及中心廣場(chǎng) 社區(qū)配套：商業(yè)樓面積約為 ，大廈一 ~二層為商業(yè)用房，三層自用辦公用房。 主力產(chǎn)品： 221 101平米 主力總價(jià)： 6870萬(wàn) 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 參考個(gè)案：錦悅苑 占地面積： 178。 建筑面積： 178。 開(kāi)發(fā)商： 蘇州順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)類(lèi)型：別墅、多層、小高層 別墅產(chǎn)品： 獨(dú)體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250500平方米 價(jià)格： 75008000元 /平方米 客源：私營(yíng)老板 ,外企高層管理人員、國(guó)企高級(jí)管理人員 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 參考個(gè)案：石湖庭園 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 客群分析 客戶特征： ? 客戶主要來(lái)自吳中新城，吳中區(qū)及市區(qū)南部，購(gòu)房目的主要為改善居住環(huán)境。 ? 客戶主要是當(dāng)?shù)氐乃綘I(yíng)業(yè)主，高教區(qū)的高職稱(chēng)教師，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)工廠的中高層領(lǐng)導(dǎo)，部分公務(wù)員，來(lái)自市區(qū)和吳中區(qū)的一些企業(yè)的中層收入人群及部分首次置業(yè)者。 ? 客戶家庭構(gòu)成主要是三口之家，客戶年齡集中在 3040歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入穩(wěn)定。另外有部分首次置業(yè)作為婚房的年輕客戶，主要依靠家中經(jīng)濟(jì)支持。 在客戶的職業(yè)上，高教區(qū)的教師居多，公務(wù)員與事業(yè)單位職員其次，由于越溪板塊聚集了蘇大文政學(xué)院、東吳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等學(xué)校，區(qū)域客源特色較為明顯。 客戶職業(yè)分析 客戶年齡以 3040的人群居多，和大多數(shù)住宅的青年客戶居多相比，越溪板塊的客源年齡偏大，主要是由于區(qū)域環(huán)境適合中老年人養(yǎng)老，大量投資客戶的年齡也比較大。 客戶年齡層分析 客戶年齡集中在 3040歲，以高教區(qū)的教師和公務(wù)員居多 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 客群特征細(xì)化 從客戶的面積需求看，客戶偏愛(ài) 90－ 130和 130－ 160的房型，該面積段主要是緊湊型兩房和舒適型三房。該板塊住宅總價(jià)相對(duì)蘇州其他區(qū)域較低，換房和投資客戶相對(duì)其他區(qū)域較多，故舒適型房源比較受歡迎。 客戶面積需求分析 越溪板塊的購(gòu)房客戶主要以首次置業(yè)和換房為主，多層花園洋房的頂層復(fù)式更是受到換房客戶的追捧。由于越溪板塊的景觀良好，許多住宅特別是別墅項(xiàng)目也吸引了不少投資客前來(lái)投資。 購(gòu)房用途分析 客戶對(duì) 2房、 3房需求較大，購(gòu)房用途主要為新蘇州人首次置業(yè)，頂層復(fù)式和別墅吸引投資客投資 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 客群特征細(xì)化 外區(qū)客源挖掘分析： ? 客源區(qū)域： 市區(qū)和新區(qū) 將是客源拓展的重點(diǎn)區(qū)域。 ? 客源年齡：客源年輕化是外區(qū)域客源發(fā)展的趨勢(shì)， 2540歲 是主力，還有部分老年人作為養(yǎng)老。 ? 客源層次：將以 普通客戶 為主，一般工薪者和部分經(jīng)濟(jì)承受能力不是很強(qiáng)的客戶的目光易于被吸引。 ? 購(gòu)房目的： 初次置業(yè) 的比重稍微大一點(diǎn)，換房客戶其次，投資以長(zhǎng)線投資為主。 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 客群分析 ? 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目不斷出現(xiàn)，大量?jī)?chǔ)備用地待開(kāi)發(fā)。 ? 越溪板塊的住宅項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)比較豐富，由于越溪自然景觀的特色，板塊內(nèi)住宅以低密度產(chǎn)品為主打。 ? 區(qū)域價(jià)格逐漸抬升，板塊花園洋房均價(jià)為 7000元 /平米，小高層均價(jià)為6300元 /平米，聯(lián)排別墅均價(jià)為 11000元 /平米。 ? 小高層產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可度有一定上升趨勢(shì)。 ? 各類(lèi)產(chǎn)品推案量總和在未來(lái)兩年內(nèi)達(dá)到 170萬(wàn)平方米，供應(yīng)量巨大。 ? 大牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐該板塊，如吳中地產(chǎn)、香港新澤地產(chǎn)等，還有新城房產(chǎn)等大牌開(kāi)發(fā)商也在該區(qū)域拿地， 產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,未來(lái)將更趨于白熱化。 認(rèn)識(shí)區(qū)域 越溪市場(chǎng) 市場(chǎng)總論 63 認(rèn)識(shí)自我 認(rèn)識(shí)自我 2022/4/14 認(rèn)識(shí)自我 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） ● 吳中越溪板塊的核心居住區(qū)域 。 ● 交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)便捷 ,四條主力干線連通周邊各個(gè)區(qū)域 。 ● 未來(lái)生活配套齊全 ,規(guī)劃生活、教育、超市、行政等； ●開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)； ●項(xiàng)目為百萬(wàn)平米的大盤(pán)，容易建立區(qū)域知名度； ●項(xiàng)目臨近小石湖風(fēng)景區(qū)，地勢(shì)平坦，適合打造景觀 人文社區(qū)。 劣勢(shì)（ Weaknesses） ●項(xiàng)目靠近蘇州的交通干道，噪音干擾嚴(yán)重； ●項(xiàng)目南面有一大型高壓線，對(duì)項(xiàng)目影響較大 ●項(xiàng)目背面有工廠和定銷(xiāo)房，對(duì)小區(qū)居住品質(zhì)影響較大； ●公交站臺(tái)距離項(xiàng)目太遠(yuǎn)，現(xiàn)有公交發(fā)車(chē)時(shí)間間隔較長(zhǎng)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)（ Opportunities） ●政府規(guī)劃建設(shè) ,為項(xiàng)目發(fā)展帶來(lái)基礎(chǔ)和良好前景 ,對(duì)項(xiàng)目發(fā)展是一個(gè)良好的契機(jī) 。 ● 項(xiàng)目北面為政府規(guī)劃中的商業(yè)中心， ,將為項(xiàng)目提供良好的生活配套 ,有利于本項(xiàng)目基地資源的最大化利用 , 也將成為本項(xiàng)目未來(lái)的一個(gè)訴求突破點(diǎn)之一。 威脅點(diǎn)（ Threats） ● 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)大量土地即將開(kāi)動(dòng) ,將對(duì)本案形成競(jìng)爭(zhēng)威脅； ●區(qū)域內(nèi)已先進(jìn)入市場(chǎng)的樓盤(pán)有先入為主的優(yōu)勢(shì)，對(duì)本案威脅較大。 ●該區(qū)域距離蘇州市中心偏遠(yuǎn)，未來(lái)配套只能依托區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃。 項(xiàng)目 SWOT分析