【正文】 19% 76 86% 221 73 108 22% 99 92% 221 8090 38 8% 36 95% 221 90100 204 43% 188 92% 322 128 36 8% 34 94% 合計 474 100% 433 91% 主力產品： 221 90100平米 主力總價： 5056萬 產品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化 率 花園洋房 322 156 8 20% 5 % 322 146 8 20% 6 75% 322 132 8 20% 5 % 322 123 8 20% 4 50% 221 98 8 20% 4 50% 合計 40 100% 24 60% 主力產品： 322 132146平米 主力總價： 99109萬 產品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化率 多層 221 8287 62 32% 58 94% 321 105115 80 41% 70 88% 322 115121 19 10% 12 63% 322 135140 10 5% 6 60% 頂層復式 150165 19 10% 16 84% 165180 4 2% 1 25% 合計 194 100% 163 84% 主力產品： 321 105115平米 主力總價： 6875萬 認識區(qū)域 越溪市場 石湖華城戶型配比 開發(fā)商：蘇州新澤地產（新區(qū)高檔住宅錦悅苑開發(fā)商） 代理商：合美企劃 項目位置：吳中區(qū)越溪板塊南溪江路明溪路 占地面積： 容積率： 總建面積： （商業(yè) ，住宅 米） 總戶數(shù)： 364戶 停車位： 295個 開盤時間：一期 07年 5月，二期 08年 3月 規(guī)劃： 5幢 6+1層電梯洋房， 2幢 10層小高層 , 2幢 11層小高層 銷售均價：電梯洋房： 70007200元 /平方米，小高層：68007000元 /平方米 認識區(qū)域 越溪市場 參考個案：錦悅苑 產品面積戶型配比、項目分析 產品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化率 小高層 121 88 7 7% 7 100% 221 101 63 63% 59 94% 222 123 3 3% 3 100% 322 148 27 27% 24 89% 合計 100 100% 93 93% 產品 戶型 面積（ m2） 戶數(shù) 比例 去化 去化率 電梯洋房 322 158 18 % 16 89% 322 148 18 % 17 94% 322 135 18 % 17 94% 222 121 18 % 16 89% 222 119 18 % 14 78% 復式 433 194 18 % 18 100% 合計 108 100% 98 91% 主力產品： 322 135148平米 主力總價： 94106萬 主訴求語： 錦華苑 品牌家族，品質領航，錦華苑上品延續(xù) 項目檔次：中高檔， 1991年新澤地產開發(fā)蘇州第一個外銷樓盤 —— 錦華苑，在蘇州市場口碑極佳，錦悅苑借錦華苑之勢做項目推廣，體現(xiàn)品牌優(yōu)勢。 產品特色： 直入式地下停車系統(tǒng)，奢華一步到家； 墻面：外墻面磚采用著名的愛和陶品牌； 包括安保，門禁，繳費，廣播在內的大量智能化系統(tǒng)。 社區(qū)景觀：無特色主題景觀，主要集中在入口處的中央景觀，包括一條人工河及中心廣場 社區(qū)配套：商業(yè)樓面積約為 ，大廈一 ~二層為商業(yè)用房，三層自用辦公用房。 主力產品： 221 101平米 主力總價： 6870萬 認識區(qū)域 越溪市場 參考個案：錦悅苑 占地面積： 178。 建筑面積： 178。 開發(fā)商： 蘇州順達房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：別墅、多層、小高層 別墅產品： 獨體、雙拼、聯(lián)體 量體： 50多戶 面積范圍： 250500平方米 價格： 75008000元 /平方米 客源：私營老板 ,外企高層管理人員、國企高級管理人員 認識區(qū)域 越溪市場 參考個案：石湖庭園 認識區(qū)域 越溪市場 客群分析 客戶特征： ? 客戶主要來自吳中新城，吳中區(qū)及市區(qū)南部，購房目的主要為改善居住環(huán)境。 ? 客戶主要是當?shù)氐乃綘I業(yè)主，高教區(qū)的高職稱教師，經濟開發(fā)區(qū)工廠的中高層領導，部分公務員，來自市區(qū)和吳中區(qū)的一些企業(yè)的中層收入人群及部分首次置業(yè)者。 ? 客戶家庭構成主要是三口之家，客戶年齡集中在 3040歲之間，有一定的經濟基礎，收入穩(wěn)定。另外有部分首次置業(yè)作為婚房的年輕客戶，主要依靠家中經濟支持。 在客戶的職業(yè)上，高教區(qū)的教師居多，公務員與事業(yè)單位職員其次，由于越溪板塊聚集了蘇大文政學院、東吳外國語學校等學校，區(qū)域客源特色較為明顯。 客戶職業(yè)分析 客戶年齡以 3040的人群居多，和大多數(shù)住宅的青年客戶居多相比，越溪板塊的客源年齡偏大，主要是由于區(qū)域環(huán)境適合中老年人養(yǎng)老，大量投資客戶的年齡也比較大。 客戶年齡層分析 客戶年齡集中在 3040歲，以高教區(qū)的教師和公務員居多 認識區(qū)域 越溪市場 客群特征細化 從客戶的面積需求看，客戶偏愛 90－ 130和 130－ 160的房型，該面積段主要是緊湊型兩房和舒適型三房。該板塊住宅總價相對蘇州其他區(qū)域較低，換房和投資客戶相對其他區(qū)域較多，故舒適型房源比較受歡迎。 客戶面積需求分析 越溪板塊的購房客戶主要以首次置業(yè)和換房為主，多層花園洋房的頂層復式更是受到換房客戶的追捧。由于越溪板塊的景觀良好，許多住宅特別是別墅項目也吸引了不少投資客前來投資。 購房用途分析 客戶對 2房、 3房需求較大，購房用途主要為新蘇州人首次置業(yè)，頂層復式和別墅吸引投資客投資 認識區(qū)域 越溪市場 客群特征細化 外區(qū)客源挖掘分析： ? 客源區(qū)域： 市區(qū)和新區(qū) 將是客源拓展的重點區(qū)域。 ? 客源年齡：客源年輕化是外區(qū)域客源發(fā)展的趨勢， 2540歲 是主力，還有部分老年人作為養(yǎng)老。 ? 客源層次：將以 普通客戶 為主，一般工薪者和部分經濟承受能力不是很強的客戶的目光易于被吸引。 ? 購房目的： 初次置業(yè) 的比重稍微大一點，換房客戶其次，投資以長線投資為主。 認識區(qū)域 越溪市場 客群分析 ? 周邊競爭項目不斷出現(xiàn)，大量儲備用地待開發(fā)。 ? 越溪板塊的住宅項目產品形態(tài)比較豐富，由于越溪自然景觀的特色，板塊內住宅以低密度產品為主打。 ? 區(qū)域價格逐漸抬升，板塊花園洋房均價為 7000元 /平米，小高層均價為6300元 /平米，聯(lián)排別墅均價為 11000元 /平米。 ? 小高層產品市場認可度有一定上升趨勢。 ? 各類產品推案量總和在未來兩年內達到 170萬平方米，供應量巨大。 ? 大牌開發(fā)商紛紛進駐該板塊，如吳中地產、香港新澤地產等，還有新城房產等大牌開發(fā)商也在該區(qū)域拿地， 產品同質化競爭激烈 ,未來將更趨于白熱化。 認識區(qū)域 越溪市場 市場總論 63 認識自我 認識自我 2022/4/14 認識自我 優(yōu)勢（ Strengths） ● 吳中越溪板塊的核心居住區(qū)域 。 ● 交通網絡發(fā)達便捷 ,四條主力干線連通周邊各個區(qū)域 。 ● 未來生活配套齊全 ,規(guī)劃生活、教育、超市、行政等； ●開發(fā)商品牌優(yōu)勢； ●項目為百萬平米的大盤，容易建立區(qū)域知名度； ●項目臨近小石湖風景區(qū)，地勢平坦，適合打造景觀 人文社區(qū)。 劣勢（ Weaknesses） ●項目靠近蘇州的交通干道，噪音干擾嚴重； ●項目南面有一大型高壓線，對項目影響較大 ●項目背面有工廠和定銷房，對小區(qū)居住品質影響較大； ●公交站臺距離項目太遠，現(xiàn)有公交發(fā)車時間間隔較長。 機會點（ Opportunities） ●政府規(guī)劃建設 ,為項目發(fā)展帶來基礎和良好前景 ,對項目發(fā)展是一個良好的契機 。 ● 項目北面為政府規(guī)劃中的商業(yè)中心， ,將為項目提供良好的生活配套 ,有利于本項目基地資源的最大化利用 , 也將成為本項目未來的一個訴求突破點之一。 威脅點（ Threats） ● 競爭區(qū)域市場內大量土地即將開動 ,將對本案形成競爭威脅； ●區(qū)域內已先進入市場的樓盤有先入為主的優(yōu)勢，對本案威脅較大。 ●該區(qū)域距離蘇州市中心偏遠，未來配套只能依托區(qū)域內的商業(yè)規(guī)劃。 項目 SWOT分析