【正文】 。 客戶(hù)群分析 別墅客源層次均較高 ， 以湖塘私營(yíng)企業(yè)主和個(gè)體戶(hù) ， 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員等為購(gòu)房絕對(duì)主力 ， 客群年齡層次集中在 4050歲 ， 這部分客戶(hù)總價(jià)承受能力較強(qiáng) ， 對(duì)生活品質(zhì)的要求相對(duì)較高 。 別墅市場(chǎng)小結(jié) ? 未來(lái)供應(yīng)：未來(lái)供應(yīng)集中在獨(dú)棟上 ， 約占后續(xù)供應(yīng)總量的 71%；單從聯(lián)拼的后續(xù)供應(yīng)看 ，本案面臨的主要競(jìng)爭(zhēng)在御城和中天名園； ? 去化速度：聯(lián)排的去化速度相對(duì)緩慢 ， 月均去化僅 56套左右 ， 消化周期較長(zhǎng)； ? 價(jià)格水平：直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的成交價(jià)格在 980012350元 /㎡ 左右 ， 而二線(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的成交均價(jià)則與主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)存在 30004000元 /㎡ 左右的價(jià)差； ? 客戶(hù)群上：客源層次均較高 ， 以湖塘私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體戶(hù)及公務(wù)員等為購(gòu)買(mǎi)絕對(duì)主力 ， 客群年齡層次集中在 4050歲 ， 這部分客戶(hù)總價(jià)承受能力較強(qiáng) ， 對(duì)生活品質(zhì)的要求相對(duì)較高； 聯(lián)排別墅稀缺性凸顯 ， 盡管去化速度緩慢 ， 但隨著價(jià)格持續(xù)上漲 ，部分發(fā)展商并不急于銷(xiāo)售 ， 以此作為利潤(rùn)收益的一部分 。 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ? 住宅市場(chǎng) ? 別墅市場(chǎng) ? 酒店式公寓市場(chǎng) 樓盤(pán)分布及概況 亞泰財(cái)富中心 新天地不夜城 茂業(yè)泰富城 萬(wàn)澤國(guó)際 譽(yù)天商務(wù)公寓 本案 項(xiàng)目名稱(chēng) 總占地 總建面 容積率 綠化率 總層數(shù) 產(chǎn)權(quán) 本案 26 100 2 50% 33F 70年 亞泰財(cái)富中心 12 36% 42F 70年 萬(wàn)澤國(guó)際 6 35% 28F 70年 譽(yù)天商務(wù)公寓 2 38% 13F 40年 茂業(yè)國(guó)際公寓 31 3 51% 33F 40年 新天地公園壹號(hào)國(guó)際公寓 21 % 28F 40年 武進(jìn)湖塘片區(qū)酒店式公寓僅 6個(gè)，在售項(xiàng)目不多。 公寓后續(xù)供應(yīng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總戶(hù)數(shù) 已推戶(hù)數(shù) 已售套數(shù) 未來(lái)供應(yīng)套數(shù) 份額 本案 536 536 360 176 % 亞泰財(cái)富中心 1133 608 544 589 % 萬(wàn)澤國(guó)際 514 312 300 214 % 譽(yù)天商務(wù)公寓 280 280 266 14 % 茂業(yè)國(guó)際公寓 520 200 160 360 % 新天地公園壹號(hào)國(guó)際公寓 528 0 0 528 % 合計(jì) 3511 1936 1630 1881 100% 公寓后續(xù)供應(yīng)套數(shù)達(dá) 1880余套，但相對(duì)較快的去化速度，未來(lái)供應(yīng)壓力不大； 從各樓盤(pán)的后續(xù)供應(yīng)看，亞泰、新天地和茂業(yè)未來(lái)將會(huì)與本案形成直面競(jìng)爭(zhēng)。 去化分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 廹盤(pán)時(shí)間 已推戶(hù)數(shù) 已售套數(shù) 去化率 月均去化套數(shù) 現(xiàn)報(bào)價(jià) (毖坯 ) 亞泰財(cái)富中心 608 544 % 84 4700(平局 ) 7000(LOFT) 萬(wàn)澤國(guó)際 312 300 % 200(廹盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) ) 5300(平局 ) 7500(LOFT) 譽(yù)天商務(wù)公寓 280 266 95% 177(廹盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) ) 6500(LOFT) 茂業(yè)國(guó)際公寓 200 160 80% 160(廹盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo) ) 5500(平局 ) 新天地公園壹號(hào)國(guó)際公寓 預(yù)計(jì) 10年 34月 0 / / / / 合計(jì) / 1400 1270 % / / 公寓產(chǎn)品憑借其低總價(jià)及投資性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì) ， 開(kāi)盤(pán)即取得較快去化速度 ， 約 160200套 /月； 萬(wàn)澤國(guó)際依托自身高起點(diǎn)設(shè)計(jì)并與德國(guó)瑪麗蒂姆五星級(jí)酒店簽約 ， 提升項(xiàng)目整體形象 ，贏得快速去化； 價(jià)格分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 現(xiàn)報(bào)價(jià) 預(yù)計(jì)成交價(jià)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 主力面積 (㎡ ) 主力總價(jià) (萬(wàn)元 ) 折扣 亞泰財(cái)富中心 4700(平局 ) 7000(LOFT) 4600(平局 ) 6800(LOFT) 毖坯 4562 2129(平局 ) 3142(LOFT) 98折 萬(wàn)澤國(guó)際 6500(平局 ) 9500(LOFT) 6370 (平局 ) 9300(LOFT) 1200(平局 ) 2022(LOFT) 3950 2532(平局 ) 3646(LOFT) 總價(jià)優(yōu)惠 2022，會(huì)員積分抵扣，再打 98折 譽(yù)天商務(wù)公寓 6500(LOFT) 6370(LOFT) 毖坯 3950 2532(LOFT) 98折 茂業(yè)國(guó)際公寓 5500(平局 ) 5400(平局 ) 毖坯 4076 2241(平局 ) 98折 平層公寓產(chǎn)品的毛坯成交均價(jià)在 46005400元 /㎡ ， LOFT公寓產(chǎn)品的毛坯成交均價(jià)在 63007300元 /㎡ ； 總價(jià)上，平層產(chǎn)品在 2141萬(wàn)左右， LOFT產(chǎn)品在 2542萬(wàn)左右，兩者存在一定交集； 客戶(hù)群分析 區(qū)域上 ， 以湖塘片區(qū)周邊投資客為主；職業(yè)層面上 ， 以湖塘周邊私企老板及公務(wù)員為絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)主力 ， 具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力；絕大部分臵業(yè)目的為投資性購(gòu)房 ， 自用較少 。 萬(wàn)澤國(guó)際 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地 ㎡ 總建面 6萬(wàn)㎡ (公寓 ㎡ ) 容積率 綠化率 35% 類(lèi)型 星級(jí)酒店、酒店式公寓、 商業(yè) 項(xiàng)目規(guī)劃為地上 28層 ， 地下 2層 。 地下 2層為停車(chē)位及設(shè)備用房 ， 地面 13層為裙房 ， 內(nèi)部設(shè)臵有大堂 、 商場(chǎng) 、 展廳 、 餐飲 、 娛樂(lè) 、 商務(wù)會(huì)議等 ， 4層為花園架空層 。 518層為平層酒店式公寓 ， 1928層左側(cè)為高星級(jí)酒店 （ 已與瑪麗蒂姆酒店簽約 ） 。 右側(cè)為挑高 LOFT酒店式公寓 。 公寓戶(hù)型以 4050㎡ 的小戶(hù)型為主 。 類(lèi)型 報(bào)價(jià) 成交均 價(jià) 裝修標(biāo) 準(zhǔn) 開(kāi)盤(pán)時(shí) 間 推出套 數(shù) 去化率 主力面 積 平層 6500 6370 1200 .09 284 95% 4050㎡ LOFT 9500 9300 2022 28 95% 萬(wàn)澤國(guó)際酒店式公寓 09年 12月和 10年 1月開(kāi)盤(pán)兩度熱銷(xiāo) ， 去化率達(dá)到 95%左右 ， 平層主力面積 4050㎡ ， 毛坯成交均價(jià)在 5200元 /㎡ 左右 。 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 亞泰財(cái)富中心 亞泰財(cái)富中心南鄰滆湖路與常州大學(xué)城 ， 西連市級(jí)商貿(mào)副中心的花園街 ，并雄踞 3號(hào)兩條輕軌 （ 規(guī)劃中 ） 黃金交匯處 ， 已開(kāi)通的常州快速公交 B11路途經(jīng)本項(xiàng)目 。 距沿江高速僅 5分鐘車(chē)程 。 亞泰財(cái)富中心項(xiàng)目 200米高 ， 其中14層是商業(yè) ， 525層是平層 ， 高； 2642層 ， 未來(lái)項(xiàng)目門(mén)口地鐵與輕軌直達(dá) ， 立體交通縱橫 ， 便捷隨時(shí)掌握 ， 建成后將成武進(jìn)第一高樓 。 類(lèi)型 報(bào)價(jià) 成交價(jià)格 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推出套數(shù) 去化率 主力面積 平層 4700 4600 192 70% 4555㎡ LOFT 7000 6800 416 95% 4659㎡ 亞泰財(cái)富中心酒店式公寓 7月低價(jià)開(kāi)盤(pán)入市，平層主力面積 4555㎡ ， LOFT主力面積 4659㎡ ，平層毛坯成交價(jià)格約在 4600元 /㎡ 左右； 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 公寓市場(chǎng)小結(jié) ? 未來(lái)供應(yīng)：公寓后續(xù)供應(yīng)套數(shù)達(dá) 1880余套 ， 但相對(duì)較快的去化速度 ， 未來(lái)供應(yīng)壓力不大； ? 價(jià)格上：平層產(chǎn)品的毛坯成交均價(jià)在 46005400元 /㎡ ， LOFT產(chǎn)品的毛坯成交均價(jià)在 63007300元 /㎡ ； ? 去化上：公寓產(chǎn)品憑借其低總價(jià)及高投資回報(bào)等優(yōu)勢(shì) ， 開(kāi)盤(pán)即取得較快去化速度 ， 約 160200套 /月； ? 客源上：以湖塘片區(qū)周邊的私企老板及公務(wù)員為絕對(duì)購(gòu)買(mǎi)主力 ， 具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力 ， 投資性購(gòu)房占絕對(duì)主力 ， 自用較少； ? 風(fēng)險(xiǎn)性：盡管投資性產(chǎn)品的去化速度及資金回籠速度較快 ， 但同時(shí)也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn) ， 一旦面臨樓市調(diào)控政策的打壓 ， 投資客將最先撤場(chǎng)； 受 09年房產(chǎn)大勢(shì)所趨 ， 酒店式公寓市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍 ， 09年年底 10年年初開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目去化速度尤為突出 ， 但其極易受調(diào)控政策影響 ， 或?qū)⒚媾R一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 。 各物業(yè)類(lèi)型機(jī)會(huì)點(diǎn)研判 產(chǎn)品類(lèi)型 毖坯成交價(jià)格 (元 /㎡ ) 去化速度 (套 ) 目標(biāo)寵戶(hù)群 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 住宅 58006200 3040 剛性需求及改善型自 住需求寵源為主 市場(chǎng)主力供應(yīng)產(chǎn)品 ，風(fēng)險(xiǎn)性較小 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 ， 收益率穩(wěn)定 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng) ， 符合企業(yè)収展目標(biāo) 聯(lián)拼別墅 980012350 56 湖塘高端寵戶(hù)群，私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶(hù)屁多 高端寵戶(hù)群有限 ， 產(chǎn)品去化周期較長(zhǎng) ， 資金回籠速度較慢 市場(chǎng)稀缺類(lèi)產(chǎn)品 ， 收益率較高 ， 屬亍項(xiàng)目利潤(rùn)收益 酒店式公寓 46005400(平局 ) 63007300(LOFT) 160200 投資寵為主 投資性產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低 ， 面臨較大風(fēng)險(xiǎn) 投機(jī)投資性產(chǎn)品 ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小 ， 抗風(fēng)險(xiǎn)能力差 ， 能快速回籠資金 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)研判：住宅 聯(lián)拼 酒店式公寓； 即保證住宅平穩(wěn)銷(xiāo)售的同時(shí)，以聯(lián)排別墅作為利潤(rùn)收益，而公寓產(chǎn)品則保證資金快速回籠，對(duì)項(xiàng)目起到輔推作用；