南昌悅達(dá)廣場調(diào)整建議策劃方案-資料下載頁
2025-04-13 22:25本頁面
【正文】 服飾 /便利店 30— 50/100— 800/100— 200 餐飲 特色餐飲 / 飲品店 100200/100— 300 生活配套 電影院 /電玩/KTV 50— 100/80— 150/100— 200 公共服務(wù) 銀行 /美發(fā) /美容 50— 300/50— 300 樓層 面積 平均租金平方 /月 /元 /首層 扣點(diǎn)20%/5000000 首層 二層 6253 二層 8000 另計(jì) 三層 8000 另計(jì) 四層 5028/2022+3020 五層 2022 1/30/58333 販物中心 14287 購物中心招商策略 .購物中心采取“主力店帶動(dòng)”的招商策略。主力店憑借其品牌、經(jīng)營實(shí)力和規(guī)模優(yōu)勢，具有引消費(fèi)人流、聚攏人氣的作用，因此中小型租戶往往以主力店作為其選址的重要考量依據(jù)，采取跟隨策略。 . 本項(xiàng)目將針對“綜合購物中心”的定位，以電影院為主力店，建議在調(diào)整設(shè)計(jì)規(guī)劃階段首先與主力客戶進(jìn)行洽談，落實(shí)其進(jìn)駐意向，在招商階段則以主力店作為重點(diǎn)宣傳主題，以提高其他租戶的進(jìn)駐積極性。 .主力店一般對商鋪建筑規(guī)格有特定要求，因此在項(xiàng)目整改設(shè)計(jì)階段，可針對特定類型客（如電影院），為其提供量身訂造物業(yè)的機(jī)會(huì)，增加其進(jìn)駐吸引力。 .由于項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍和配套設(shè)施有待改善， 為吸引租戶，可給與早期內(nèi)部進(jìn)駐與新租戶一定的優(yōu)惠 電影院建筑規(guī)格要求 電力 總電量 800KVA 地板荷載 600KG/㎡ 層高 9M 柱網(wǎng) 9M12M 單層面積 25008000 主入口 12M 電梯 獨(dú)立使用 優(yōu)惠措施 操作方式 免租期 首次租賃提供 36個(gè)月免租期 租金 折扣 設(shè)定優(yōu)惠期限，在此期限進(jìn)駐的租 戶提供統(tǒng)一租金折扣優(yōu)惠，一般租 金折扣在 5%20%之間。 免管 理費(fèi) 免除全部或優(yōu)質(zhì)租戶管理費(fèi)，一般 為 312個(gè)月。 贈(zèng)送 廣告位 向重點(diǎn)或優(yōu)質(zhì)租戶贈(zèng)送室內(nèi)廣告、 項(xiàng)目網(wǎng)站廣告、外立面廣告位，供 其在一段時(shí)間內(nèi)（最多一年）免費(fèi) 做廣告宣傳。 購物中心經(jīng)營情況假設(shè) 出租面積： 14287平方米 年平均租金： 75/平方米 租金年增長率： 5% 出租率：調(diào)整后首年： 90% 二年： 95% 其后：保持在 95% 營銷費(fèi)用：開業(yè)前一年投入啟動(dòng)營銷計(jì)劃，費(fèi)用設(shè)定為開業(yè)首年的 50% 首年：當(dāng)年租金的 10% 二年：當(dāng)年租金的 8% 三年：當(dāng)年租金的 6% 其后：保持為當(dāng)年租金收入的 5% 房產(chǎn)稅： 12% 營業(yè)附加稅 :% 購物中心經(jīng)營情況 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2020 2021 2022 平均租金 元 /㎡ /月 75 出租率 90% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 租金總收入 1068846 1122186 1178377 1237282 1299174 1364051 1432321 1505071 營業(yè)稅 /附加稅 54004 58786 61720 64810 68050 71455 75022 78777 82778 房產(chǎn)稅 128261 134662 141405 148473 155900 163686 171878 180608 營銷費(fèi)用 96437 85507 67331 58918 61864 64958 68202 71616 75253 經(jīng)營支出小計(jì) 266165 272554 263713 265133 278387 292313 306910 322271 338639 經(jīng)營利潤 698206 796292 858473 913244 958895 1006861 1057141 1110050 1166432 假設(shè)購物中心在 2022年?duì)I業(yè)，首年出租率為 90%，月平均租金 75元 /平方米，租金收 入為 ，扣除經(jīng)營費(fèi)用，利潤為 ，凈利潤率為 72% 零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)金流模型 .計(jì)算本項(xiàng)目購物中心 5年現(xiàn)金流，考慮無債務(wù)情況下的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益。 .現(xiàn)金流入包括：購物中心租金收入、外廣場收入，廣告收入 /物業(yè)管理費(fèi) .現(xiàn)金流出 :房產(chǎn)稅 /營業(yè)稅 /附加稅 /營銷費(fèi)用 2022 2022 2022 2022 2022 1 2 3 4 5 販物中心租金收入 +125% 101259112 106322012 111638112 117220012 物業(yè)管理費(fèi)收入 +428610125% 428610 428610 428610 428610 廣告收入 5% 3000005% 300000 300000 300000 外廣場收入 +300000/年 5% 3000005% 300000 300000 300000 房地產(chǎn)稅 1388696/年 12% 1458131 1531036 1607588 1811401 營業(yè)稅附加稅 688860/年 738063 772086 807810 845320 營銷費(fèi)用 1157247/年 1215109 1020691 669828 703320 凈現(xiàn)金流 +10652155 +9768399 10463437 10311346 11734969 結(jié)束 請各位領(lǐng)導(dǎo)審閱 ,提出有待促進(jìn)項(xiàng)目之意見 ,以作依據(jù)修改 . 部門 :招商部 2022/11/4 練輝東
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