【正文】 只需按時交付款項即可，若業(yè)主對款項存在疑問可前往物業(yè)管理處進行查詢。會所消費服務(wù)流程：娛樂消遣利用卡、讀卡機進入會所消費結(jié)束讀卡輸入信息消費付帳168。與物業(yè)管理收費結(jié)合IC卡具多方面功能，可以根據(jù)業(yè)主的意愿或要求，限制或停止某一方面功能的使用，如業(yè)主不愿到會所消費或不使用停車場的，管理處可以限制或停止該卡在會所消費或停車場使用方面的功能，因為這些功能的保留可能會多收一些管理費用?！耙豢ㄍā钡氖褂眠€會與物業(yè)管理收費結(jié)合起來。物業(yè)管理費用的收取一直來都較為棘手，兩者相結(jié)合，將有利于敦促業(yè)主繳交管理費用。物業(yè)管理收費基本上是由銀行托收，每月一清，若業(yè)主無故欠費，且不能按時補交的，物業(yè)管理處有權(quán)也有能力對該類業(yè)主所持的IC卡的功能予以限制使用或停止使用，直到繳清有關(guān)費用為止。這對物業(yè)管理處的收費工作起到一定的促進作用。第四單元 財務(wù)收支預(yù)算分析第一節(jié) 擬定管理費標準多層（6，960平方米） 月。小高層（21，020平方米） 月。高層（21,020平方米） 月。商鋪 （1135平方米） 月。第二節(jié) 財務(wù)預(yù)算分析一、 籌辦期投入預(yù)算序號項 目 名 稱計 算 方 法金額（元/年）備 注1籌辦期人員工資（含福利費、保險、雙薪）1人5000元/人月+1人4000元/人月6個月+5人3000元/人月3個月+2人2800元/人月+12人600元/人月1個月111,8002聘用人員培訓(xùn)、辦證費100元/人21人2,100平均數(shù)3公共管理制度手冊a50元/戶336戶18,4804人員服裝費1）護管員1000元/人12人12,0002）其他人員1200元/人9人10,8005辦公設(shè)備1）辦公固定資產(chǎn)64,4002）開辦文具1,0456通訊器材24,4007停車場費用1）批文30元/位276個8,2802）執(zhí)照1,5008維修工具25,4009小 計1+2+3+4+5+6+7+8280,20510不可預(yù)見費用（9）10%28,020合 計9+10308,225二、 經(jīng)營費用預(yù)算序號項目名稱計算方法金額（元/年）備注一行政費用人員工資（含保險、福利、雙薪）66，600元/月12月/年799,200辦公費用1）手機費450元/月12月/年5,4002）電話費150元/ 臺月4臺12月/年7,2003）辦公用品消耗人均月25元15人12月/年4,500員工培訓(xùn)費用300元/年3人900日常社區(qū)文化活動費用50元/戶年336戶16,800市內(nèi)交通費200元/人年5人1,000交際應(yīng)酬費年收入2‰=1,942,4852‰3,884平均數(shù)小 計838,884二清潔綠化費垃圾清運費190元/桶次月1站4桶/站2次12月/年18,240清潔綠化（清潔外包）21000元/月12月年252,000小 計270,240三公共電費管理處及會所用電29,843小區(qū)道路照明1）路燈2個/盞10小時/天40盞365天/年22,4842）射燈6盞2個/盞3小時/天365天/年1,5633）圍墻燈30盞10小時/天365天/年3,066電梯用電12KW/臺14臺365天/年171,696小區(qū)樓道照明用電(12戶3人4戶)次/天24盞365天/年+(288戶3人4戶) 365天/年（多層平均每樓道12戶每戶3人每人每天使用4次電燈，經(jīng)過層數(shù)取平均數(shù)1/2。小高層及高層每戶3人每人每天使用4次電燈，經(jīng)過電梯到達自家樓層。）2,649地下車庫照明用電0．04kw/盞10小時50盞365天/年5,其他設(shè)施用電5盞365天/年1,小計237,496四公共水費綠化用水200噸/月12月/年6,480管理處用水50噸/月12月/年1,6208,100五電梯保險費16臺1,000元/年16,000六維修養(yǎng)護電梯維護1,000元/月臺16臺12月/年192,000房屋維護50元/戶年336戶16,800電氣維護（含智能系統(tǒng)）30元/戶年336戶10,080給排水維護（含消防水）10元/戶年336戶3,360小計222,240調(diào)整小計房屋本體維修基金的30%從第二年起可用于沖減零星維修養(yǎng)護費：138,64830%=41,594（首年保修期按30%計算為：222,43830%=66,731）180,844七攤銷固定資產(chǎn)折舊按5年提折舊，保留10%殘值64,40090%247。5年11,592見籌辦期投入預(yù)算開辦費攤銷(308,225－64,400)元247。5年48,765小計60,357八自有固定資產(chǎn)維修或更新年按10%計,即64,40010%6,440九泳池維護費4,000元/月12月48,000十（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）+（七）+（八）+（九）1,666,361首年：1,552,248十一其它不可預(yù)見費用占以上費用2%,即(十)2%33,327首年：31,044十二小計(十)＋(十一)1,699,688首年：1,583,292十三管理者酬金年收入10%=1,942,48510%（平均值）194,248首年：194,248合計(十二)＋(十三)1,893,936首年：1,777,540三、 經(jīng)營收入預(yù)算住宅管理費收入根據(jù)市住宅局[1996]124號文件規(guī)定，空置房屋的管理費按收費標準第一年支付50%，第二年支付75%，第三年以后按100%，由發(fā)展商招商地產(chǎn)支付。1）、按100%入伙率計住宅管理費收入：即：住宅面積收費標準（取平均面積計算）① 多層6，960平方米月12月/年=100，224② 小高層 21，020平方米月12月/年=655,824 ③高層 21,020平方米月12月/年=706,272 小計：1,462，3202）、預(yù)測住宅管理費收入年份入伙率（%）空置率（%）管理費空置費合計備注第一年7030%1,023,624219,3481,242,972取平均值計算第二年8020%1,169,856219,3481,389,204第三年955%1,389,20473,1161,462,320合計3,582,684511,8124,094,496商鋪管理費收入●。●商鋪收入=12月=61,328元年份出租率（%）空置率（%）管理費空置費合計第一年80%20%49，0636，13355，169第二年90%10%55，1954，60059，795第三年100%——61，328——61，328合計165，58610，700176，319停車場收入1）、停車場車位及收費標準● 雍華府停車位276個● 收費標準為200元/位月● 停車費收入為：276個200元12月=662，400單位：元/年年份使用率空置率停車費第一年60%40%397，440第二年85%15%563，040第三年90%10%596，160合計1，556，640預(yù)測經(jīng)營收入年份住宅管理費商鋪管理費停車場合計第一年1,242,97255，196397,4401,695,608第二年1,389,20459，795563,0402,012,039第三年1,462,32061，328596,1602,119,808合計4,094,496176，3191,556,6405,827,455四：財務(wù)分析 財務(wù)收支狀況年份經(jīng)營收入經(jīng)營支出經(jīng)營節(jié)余稅金（5．2%）經(jīng)營費用第一年1,695,60888,1711,777,540—170,103第二年2,012,039104,6261,893,93613,477第三年2,119,808110,2301,893,936115,642合計5,827,455303,0275,565,412—40,984財務(wù)收支狀況圖 金額（萬） 綜合分析1） 經(jīng)營收入分析 經(jīng)營收入情況表 單位：萬元項目第一年第二年第三年經(jīng)營收入較第一年增減——%%從上表可看出,%；，%，主要原因是：(1)由于第一年入伙率70%，直接影響經(jīng)營收入。并且，空置費第一年只按50%，也間接影響經(jīng)營收入。第二年入伙率上升為80%，%。到第三年達95%，%，都是增加收入的重要因素。(2)，%；，%。(3)，%；，%。2)經(jīng)營成本分析 經(jīng)營成本情況表 單位:元項目經(jīng)營成本其中工資及福利其中清潔綠化其中電費其中維護費其中管理者酬金其中其他金額占比重100%%%%%%%預(yù)測的經(jīng)營成本三年來基本控制在同一費用范圍內(nèi)，成本構(gòu)成分別為：%，所占比重合理；%，比公司現(xiàn)狀偏高，主要是雍華府每棟樓大堂、走道都采用大理石地面，清潔保養(yǎng)費用比普通地面相對較高；%，比一般小區(qū)電費耗用多，主要是電梯、會所設(shè)施耗電，泳池循環(huán)水系統(tǒng)耗電及噴泉水系統(tǒng)耗電等；因比普通小區(qū)配套設(shè)施多，%，屬合理開支；%，同按成本計算相當，屬合理提?。?，比較低，主要是我司規(guī)模效應(yīng)的結(jié)果，就近小區(qū)的各種管理資源合理調(diào)配，有效控制了不必要費用的發(fā)生。3） 收支節(jié)余分析項目第一年第二年第三年累計經(jīng)營收入經(jīng)營成本稅金收支節(jié)余——較上年增減——%%—— 第一年收支節(jié)余為—,出現(xiàn)經(jīng)營虧損；，開始盈利,%；，進一步盈利，%，主要原因是：（1）入伙率不斷提高，由第一年的70%上升到第二年的80%，第三年的95%，相應(yīng)管理費用收入增加。（2）停車位使用率由第一年的60%上升到第二年的85%，第三年的90%，相應(yīng)停車費收入增加。（3）經(jīng)營成本三年基本持平，控制成本方面公司規(guī)模效應(yīng)起到重要作用。 雍華府三年的物業(yè)管理財務(wù)收支狀況，總體勢頭良好，第一年出現(xiàn)經(jīng)營虧損，從第二年開始盈利，有了經(jīng)濟效益確保小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不斷提高，最終肯定雍華府管理服務(wù)的社會效益。第五單元 與發(fā)展商的配套服務(wù)物業(yè)管理伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而萌生，是房地產(chǎn)業(yè)的延伸性服務(wù)，她提供的管理和服務(wù)作為房地產(chǎn)中開發(fā)項目的一項有效的補充，與地產(chǎn)開發(fā)商有著一種承前啟后的內(nèi)在聯(lián)系，并能促進房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。因而，地產(chǎn)商也成了物業(yè)管理者的服務(wù)對象，確切地說，物業(yè)管理是發(fā)展商的配套服務(wù)。第一節(jié) 物業(yè)管理的前期介入雍華府是招商地產(chǎn)的一個精品杰作，祥融物業(yè)將充分運用在招商海月花園的物業(yè)管理前期介入經(jīng)驗，圍繞“大地產(chǎn)戰(zhàn)略”，在雍華府的前期管理中，為開發(fā)商、業(yè)主提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)，達到發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)公司“三贏”的目標。雍華府的物業(yè)管理前期介入將在規(guī)范的程序中進行，在獲得雍華府的物業(yè)管理權(quán)后，我們將提前與發(fā)展商簽定物業(yè)管理合同書，同時在發(fā)展商售樓過程中，我們或?qū)⑽邪l(fā)展商與每一位前來購房的準業(yè)主簽定《前期物業(yè)管理協(xié)議》。代發(fā)展商業(yè) 主物業(yè)公司簽定前期物業(yè)管理協(xié)議雍華府物業(yè)管理前期介入的主要工作:發(fā)展商、業(yè)主、物業(yè)公司“三贏”業(yè)主聯(lián)誼會物業(yè)管理知識咨詢工程的跟進樓房的驗收反饋跟蹤意見或建議施工現(xiàn)場管理售樓處服務(wù)提前培訓(xùn)高素質(zhì)人才一、 業(yè)務(wù)工作的前期介入l 售樓處的服務(wù)：售樓處是地產(chǎn)公司為雍華府對外宣傳、展現(xiàn)實力的窗口，祥融物業(yè)定將精心、細致地以星級灑店的標準做好售樓處的服務(wù)工作：充分展示大地產(chǎn)下的“祥融”品牌，增強樓盤的吸引力；由初級秘書負責安全、清潔服務(wù)；由中級秘書為前來購房的顧客提供物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢；定期與銷售員進行業(yè)務(wù)交流，讓銷售員了解更多的物業(yè)管理知