【正文】 5173138015201350285019503前期工程費(fèi)65971717171714基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)82588888888885公共配套設(shè)施費(fèi)20222226其他費(fèi)用56060606060607開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)12361331331331331338管理費(fèi)用15016161616169不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)143515415415415415410投資總額合計(jì)3013829853125295544553555第十一章 融資方案 本項(xiàng)目資金來(lái)源有二個(gè)渠道：一是自有資金；二是銀行貸款。投入計(jì)劃如下，；。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（不含貸款利息）共30138萬(wàn)元，按照自有資金的比例，自有資金占總投資的40%，約12138萬(wàn)元作為項(xiàng)目資本金；商請(qǐng)銀行五年期貸款18000萬(wàn)元，采取二次放貸二年進(jìn)行還貸。貸款利息按銀行五年期利率8%進(jìn)行估算。具體見(jiàn)下表：表111 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期2010年2011年2012年1總投資3265912458986610335建設(shè)投資301381213890009000建設(shè)期利息252132086613352資金籌措301381213890009000自有資金12138413840004000借款18000800050005000 第十二章 還貸來(lái)源分析一、還貸能力分析 該項(xiàng)目的還款來(lái)源為安居房銷(xiāo)售收入與土地出讓金返還所得。 安居房銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)售計(jì)劃安居房銷(xiāo)售收入 安置部分建筑面積為30835㎡，其中有30%即9250㎡是面向無(wú)房戶銷(xiāo)售的，價(jià)格為850元/㎡，另70%銷(xiāo)售價(jià)為550元/㎡，安置面積部分可獲銷(xiāo)售收入1973萬(wàn)元。超面積部分建筑面積為45559㎡，按照市場(chǎng)價(jià)銷(xiāo)售，根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件、長(zhǎng)興縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)以及長(zhǎng)興縣拆遷安置房有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)，多層按5800元/㎡銷(xiāo)售，小高層按5500元/㎡銷(xiāo)售，沿街商鋪按20000元/㎡銷(xiāo)售,超面積部分可獲銷(xiāo)售收入36032萬(wàn)元。地下停車(chē)位與半地下停車(chē)位全部出售，每個(gè)車(chē)位按8萬(wàn)/個(gè)銷(xiāo)售，可獲得銷(xiāo)售收入3216萬(wàn)元。該安居房可獲得總銷(xiāo)售收入41221萬(wàn)元。 銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃用三年時(shí)間完成安置及銷(xiāo)售，計(jì)劃2011年出售30%房源，2012年出售50%房源，2013年出售20%房源。地下車(chē)位分二年完成銷(xiāo)售，2012年銷(xiāo)售70%，2013年銷(xiāo)售30%。收入估算如下表所示：營(yíng)業(yè)收入估算表表121項(xiàng)目2011年2012年2013年多層住宅可銷(xiāo)售面積(m2)10690178187127營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）14272379951小高層住宅可銷(xiāo)售面積(m2)9987166456658營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）549391553662沿街商鋪可銷(xiāo)售面積(m2)224037351494營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）448074702988車(chē)位出售出售車(chē)位（個(gè)）0281121營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）02248968合計(jì)可售住宅面積(m2)229173819815279營(yíng)業(yè)收入（萬(wàn)元）11400212528569該項(xiàng)目為五年期貸款，通過(guò)計(jì)算分析，截止至2013年，售房所得總收入為41221萬(wàn)元，可安排專項(xiàng)資金用于償還銀行借款18000萬(wàn)元及利息。 土地出讓金返還該項(xiàng)目的土地出讓金為10080萬(wàn)元，按照規(guī)定，土地出讓金返還率為95%，即9576萬(wàn)元可返還，2013年和2014年分別返還5000萬(wàn)元及4576萬(wàn)元。二、還貸計(jì)劃2013年起開(kāi)始還貸，2013年先行償還貸款8000萬(wàn)元，還貸來(lái)源為2011年及2012年的房屋銷(xiāo)售收入；2014年償還剩余貸款10000萬(wàn)元，還貸來(lái)源為2013年的房屋銷(xiāo)售收入及土地出讓金返還。剩余資金用于公司其他項(xiàng)目建設(shè)。還款分析表表122還款年份還款項(xiàng)目歸還本息（萬(wàn)元）還貸來(lái)源償還借款償還利息2013年8000144094402011及2012年房屋銷(xiāo)售收入2014年10000800108002013年房屋銷(xiāo)售收入及土地出讓金返還收入合計(jì)18000224020240 第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià) 社會(huì)評(píng)價(jià)是分析本項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)對(duì)長(zhǎng)興縣的社會(huì)影響和社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地的社會(huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評(píng)價(jià)從以人為本的原則出發(fā)，研究?jī)?nèi)容包括項(xiàng)目的社會(huì)影響分析、項(xiàng)目與所在地區(qū)的互適性分析和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析。一、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 （一）項(xiàng)目對(duì)所在區(qū)域居民就業(yè)和收入的影響 本項(xiàng)目一進(jìn)入啟動(dòng)階段，將拉動(dòng)投資和消費(fèi)，將增加商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，有利于進(jìn)一步吸引投資，推動(dòng)長(zhǎng)興經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，新增眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，從而解決部分市民的就業(yè)問(wèn)題。 同時(shí)，在施工過(guò)程中，將投入較大的施工力量，項(xiàng)目建設(shè)所需的上下游建筑材料的需求，又給相關(guān)行業(yè)增加了就業(yè)機(jī)會(huì)，由此項(xiàng)目帶動(dòng)了間接的就業(yè)崗位。因此項(xiàng)目的建設(shè)總體來(lái)說(shuō)對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胗绊懯钦娴摹? （二）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，將提高和改善居住水平和生活環(huán)境質(zhì)量，促進(jìn)生活配套等各方面設(shè)施的完善。注重以人為本，生態(tài)優(yōu)化，綜合效益和社會(huì)文明的融合，在滿足交通、消防等市政設(shè)施的同時(shí)，提高地塊的利用率，擴(kuò)大綠化面積，營(yíng)造人與自然的和諧環(huán)境，建設(shè)風(fēng)格與城市周?chē)坝^相協(xié)調(diào)發(fā)展，給市民創(chuàng)造了一個(gè)良好的工作環(huán)境和生活空間，提高了市民的居住和生活條件。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響是正面的。 （三）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響本項(xiàng)目的建設(shè)，增加城市積聚力。本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不僅帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、服務(wù)業(yè)，而且刺激其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)各項(xiàng)消費(fèi)。由于長(zhǎng)興舊區(qū)擁有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著投資環(huán)境的逐步改善，會(huì)吸引人們前來(lái)購(gòu)物和從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將推動(dòng)飲食業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，并將進(jìn)一步地提高長(zhǎng)興城市的人口集聚力和承載力，有利于長(zhǎng)興成長(zhǎng)為新興現(xiàn)代化城市。主要直接獲益的是長(zhǎng)興縣廣大人民群眾。 （四）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體的影響 本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)貗D女、兒童、殘疾人員利益不會(huì)造成負(fù)面影響，反之，由于改善了居住條件和生活環(huán)境，提高了對(duì)弱勢(shì)群體人員合法權(quán)益的保護(hù)。因此影響是正面的。 （五）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 本項(xiàng)目必然推動(dòng)市民素質(zhì)、物質(zhì)文明建設(shè)的不斷改善，將為城市精神文明建設(shè)創(chuàng)造必要的物質(zhì)基礎(chǔ)與基本條件，隨著社會(huì)風(fēng)氣，民俗風(fēng)情、新聞傳播等各種人文現(xiàn)象和文化活動(dòng)的不斷提高，從而有利于城市居民自身素質(zhì)的提高和發(fā)展，有利于廣大市民文明習(xí)慣的形成，有利于社會(huì)文明風(fēng)氣的鞏固，有利于文明城市的建設(shè)，塑造美好的城市形象，以促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目的建設(shè)將一定程度地改善當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境。 （六）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 本項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)長(zhǎng)興縣城市總體規(guī)劃起到示范作用，通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，不僅擴(kuò)展了城市的發(fā)展空間，改善了城市環(huán)境和市容景觀，同時(shí)對(duì)提高城市的綜合功能，推動(dòng)長(zhǎng)興縣的城市化進(jìn)程產(chǎn)生積極的作用。通過(guò)以上分析，就本項(xiàng)目的社會(huì)影響，評(píng)價(jià)結(jié)果如下：表131 項(xiàng)目社會(huì)影響分析表序號(hào)社會(huì)因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果措施建議1對(duì)居民就業(yè)和收入影響長(zhǎng)興縣正面2對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響長(zhǎng)興縣正面3對(duì)不同利益群體的影響長(zhǎng)興縣正面4對(duì)脆弱群體的影響長(zhǎng)興縣正面5對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響長(zhǎng)興縣正面6對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量、城市化進(jìn)程的影響長(zhǎng)興縣正面二、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析 （一）項(xiàng)目所在地區(qū)各類(lèi)組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的態(tài)度 本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中有很多組織與本項(xiàng)目有關(guān)。首先長(zhǎng)興縣委、縣政府機(jī)關(guān)各部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是擁護(hù)和支持的，并且盡了最大努力；對(duì)于為本項(xiàng)目建設(shè)提供支持的組織，如提供交通、電力、通信、供水等基礎(chǔ)設(shè)施的部門(mén)，也持積極的態(tài)度，并能盡最大可能支持項(xiàng)目的建設(shè)。 （二）當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析近年來(lái)，長(zhǎng)興縣按照“拉開(kāi)框架、增強(qiáng)功能、改善環(huán)境、提升品位”的思路，積極實(shí)施“東擴(kuò)南進(jìn)、北延西控、中間完善”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理，城市建設(shè)取得突破性進(jìn)展。一座設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的山水園林型現(xiàn)代化新興城市已雄姿態(tài)初現(xiàn)。因此長(zhǎng)興縣的技術(shù)文化條件完全能夠應(yīng)該能夠滿足本項(xiàng)目的順利建設(shè)。通過(guò)分析，得出社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表如下： 社會(huì)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表表132 序號(hào)社會(huì)因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問(wèn)題措施建議1當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)適應(yīng)2當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目社會(huì)因素的分析，研究認(rèn)為本項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小。四、社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 根據(jù)以上社會(huì)影響分析評(píng)價(jià)，研究認(rèn)為本項(xiàng)目的建設(shè)無(wú)論在政治、文化、社會(huì)等方面都將產(chǎn)生積極的影響，社會(huì)效益明顯。因此，社會(huì)評(píng)價(jià)是可行的。