湘運(yùn)大市場(chǎng)營(yíng)銷策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-11 22:55本頁(yè)面
【正文】 六、營(yíng)銷階段規(guī)劃及工作內(nèi)容（一）準(zhǔn)備期及內(nèi)部（試銷）認(rèn)購(gòu)期 (1個(gè)月)時(shí)間：拆遷到動(dòng)工（預(yù)計(jì)為8－28——9－28）工作要點(diǎn)：完成公開銷售前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，運(yùn)用適量廣告宣傳，喚起目標(biāo)客戶注意。營(yíng)銷策劃方案、廣告計(jì)劃開發(fā)商認(rèn)可?，F(xiàn)場(chǎng)售樓部建設(shè)與布置。銷售訴求重點(diǎn)確立各項(xiàng)售樓資料的準(zhǔn)備。銷售人員組織培訓(xùn)，統(tǒng)一說(shuō)詞。 導(dǎo)示牌、圍墻等工地現(xiàn)場(chǎng)包裝。整體、剖體模型的制作。銷售人員進(jìn)駐?？且龑?dǎo)廣告。（二）開盤及公開銷售期（3個(gè)月） 時(shí)間：工程建至一層（預(yù)計(jì)時(shí)間為9－28——12－28） 工作要點(diǎn)：引起熱烈的社會(huì)反響，聚集人氣為銷售創(chuàng)造環(huán)境。開盤當(dāng)日，舉行重大公關(guān)活動(dòng)，進(jìn)行新聞炒作，制造輿論，同時(shí)優(yōu)惠酬賓。制造現(xiàn)場(chǎng)熱銷氣氛，運(yùn)用電話洽談及假客戶配合促 成意向客戶下訂單。人員推廣工作展開。報(bào)紙、電視、銷售現(xiàn)場(chǎng)、戶外推廣配合，形成立體 銷售攻勢(shì)。針對(duì)銷售狀況予以分析，及時(shí)修改工作重點(diǎn)。在市房地產(chǎn)交易中心精心布展，擴(kuò)大影響。（三）強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期 （5個(gè)月） 時(shí)間：主體封頂?shù)浇环浚A(yù)計(jì)時(shí)間為12－28——2003－5－28） 工作要點(diǎn)：立體廣告攻勢(shì)，塑造整體氣勢(shì)，促成成交，擴(kuò)大業(yè)績(jī)。價(jià)格適當(dāng)上調(diào)，形成又一波銷售熱潮加強(qiáng)立體宣傳攻勢(shì)，擴(kuò)大銷售銷售人員及時(shí)消化、過(guò)濾公司客戶資源，挖掘潛在客戶，追蹤目標(biāo)客戶，力促成交針對(duì)銷售狀況予以分析，及時(shí)修改工作重點(diǎn)（四）持續(xù)銷售及尾房銷售期 時(shí)間：交房以后工作要點(diǎn)：針對(duì)剩余房屋加以推廣，全面完成銷售任務(wù)，總結(jié)銷售經(jīng)驗(yàn)分析前期廣告賣點(diǎn)，擇優(yōu)再行強(qiáng)攻項(xiàng)目形象已樹立，價(jià)格再次上調(diào)利用已購(gòu)房客戶建立網(wǎng)絡(luò)作回訪，形成銷售連鎖反 應(yīng)銷售員過(guò)濾、追蹤老客戶，抓住回頭客、退訂戶， 挖掘 銷售潛力對(duì)滯銷房屋進(jìn)行突破性銷售（如尾盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)）加強(qiáng)售后服務(wù)工作，建立良好口碑 七、物管（招商）對(duì)營(yíng)銷的配合（一）物業(yè)管理的重要性 目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理已愈來(lái)愈受買家的重視和關(guān)心，來(lái)自市場(chǎng)的信號(hào)向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，因此發(fā)展商決不能對(duì)物業(yè)管理這一以前看似可有可無(wú)的環(huán)節(jié)掉以輕心而令項(xiàng)目的開發(fā)功虧一簣。物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。 我們應(yīng)該跳出以往物業(yè)管理僅作為本市場(chǎng)開發(fā)中售后服務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的框框，讓物業(yè)管理從一開始就介入。物業(yè)管理前期介入，讓物業(yè)管理與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑安裝、機(jī)電設(shè)備、營(yíng)銷推廣等不同專業(yè)在不同的層面上進(jìn)行互動(dòng)，不僅能解除客戶在購(gòu)房時(shí)的后顧之憂，從側(cè)面推動(dòng)項(xiàng)目的銷售，還是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理公司應(yīng)傾注大量人力物力，在紛繁瑣碎的事務(wù)中理清頭緒，了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，詳盡登記造冊(cè)存檔，為將來(lái)的物業(yè)管理工作夯下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。（二）邵陽(yáng)物管（招商）的現(xiàn)狀分析 目前，本市尚沒有專業(yè)的物業(yè)管理，甚至業(yè)主還未形成這一觀念。就市場(chǎng)而言，管理機(jī)構(gòu)就是設(shè)在現(xiàn)場(chǎng)的“市場(chǎng)管理辦公室”，其功能主要是招商、收取經(jīng)營(yíng)戶的租金。連基本的衛(wèi)生清潔維護(hù)都缺乏。招商模式比較原始簡(jiǎn)單，一般是統(tǒng)一招商，進(jìn)來(lái)者多為一些小經(jīng)營(yíng)戶，尚沒有強(qiáng)大的品牌公司進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。（三）建議模式 A、開發(fā)商自管 開發(fā)商自行招聘人員，組建隊(duì)伍對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。為增大物業(yè)管理收費(fèi)的透明度，可以使業(yè)主參與小區(qū)管理，在適當(dāng)時(shí)候成立業(yè)主委員會(huì)，定期向業(yè)主委員會(huì)公報(bào)收支情況以及下年度財(cái)務(wù)預(yù)算。還可以開展全方位、多層次服務(wù)，切實(shí)解決業(yè)主所需?！ ?yōu)點(diǎn)： a、可充分發(fā)揮對(duì)“湘運(yùn)大市場(chǎng)”的開發(fā)建設(shè)、管理、服務(wù)一條龍作用，完全按照自已的要求、實(shí)行高效率服務(wù)?！ 、將開發(fā)建設(shè)所存在的問(wèn)題進(jìn)行反饋，并加以完善，為日后新的建設(shè)項(xiàng)目積累經(jīng)驗(yàn)和數(shù)據(jù)?！ ∪秉c(diǎn)： a、自身管理經(jīng)驗(yàn)不足，業(yè)主對(duì)物管有擔(dān)憂，視野不寬，會(huì)走彎路?！ 、管理信息滯后，缺乏方向性指引。 c、按常規(guī)性操作，缺乏創(chuàng)新?！ 、外聘方式 聘請(qǐng)本地有名的物業(yè)管理公司或國(guó)內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)管理公司，全權(quán)委托湘運(yùn)大市場(chǎng)物業(yè)管理工作。物業(yè)公司實(shí)行自負(fù)盈虧制，各種費(fèi)用開支可通過(guò)收取合理的管理費(fèi)來(lái)平衡，物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)資金、日常費(fèi)用、人員招聘、工資、福利等由物業(yè)管理公司自行籌集，發(fā)展商概不負(fù)責(zé)?！ 、可充分發(fā)揮物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)功能，提高湘運(yùn)大市場(chǎng)的服務(wù)檔 次?！ 、減少了開發(fā)商的管理人員數(shù)量?！ ∪秉c(diǎn)： a、整體管理費(fèi)用增大，住戶和開發(fā)商負(fù)擔(dān)增加?！ 、如果物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，直接影響開發(fā)商聲譽(yù)。 c、開發(fā)商不能培養(yǎng)出一批物業(yè)管理人才?！ 、自管與外聘相結(jié)合的方式是聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)公司作為物業(yè)管理顧問(wèn)，具體物業(yè)管理工作由開發(fā)商自己的物業(yè)公司來(lái)操作，這樣可以吸收先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)開發(fā)商物業(yè)管理人才。顧問(wèn)公司派代表到開發(fā)商的項(xiàng)目常駐，或者定期派員前來(lái)指導(dǎo)開發(fā)商的物業(yè)管理工作，并負(fù)責(zé)人員培訓(xùn)，人事招聘、費(fèi)用收支等由開發(fā)商處理?！ ?yōu)點(diǎn)：D IV a、在顧問(wèn)指導(dǎo)下，開發(fā)商物業(yè)管理能規(guī)范化、法制化運(yùn)行，減少盲目性、隨意性操作，利用他人的經(jīng)驗(yàn)使自己少走彎路。 b、可以培養(yǎng)一批物業(yè)管理人才，開發(fā)商員工經(jīng)過(guò)一段時(shí)間培訓(xùn)、實(shí)習(xí)，掌握了物業(yè)管理實(shí)務(wù)，具備自行管理能力，對(duì)開發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。 c、可利用知名顧問(wèn)公司的良好品牌和行內(nèi)關(guān)系，為小區(qū)增加更多的無(wú)形資產(chǎn)?！ ∪秉c(diǎn)： a、顧問(wèn)公司的管理體制能否和開發(fā)商管理體制接軌是關(guān)鍵問(wèn)題?！ 、如果顧問(wèn)的資質(zhì)水平低、責(zé)任心不強(qiáng)會(huì)影響開發(fā)商員工對(duì)業(yè)務(wù)的掌握。 c、管理費(fèi)用增加，大多數(shù)顧問(wèn)公司所要報(bào)酬都較高。（四）物管經(jīng)營(yíng)建議：杜絕假貨、樹立“放心市場(chǎng)、文明市場(chǎng)”形象。 本案說(shuō)明 由于規(guī)劃設(shè)計(jì)還沒完全出來(lái)，故本方案是以現(xiàn)有市場(chǎng)和我公司為開發(fā)商所做的前期《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》及《規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議》為依據(jù)進(jìn)行的策劃。 根據(jù)策劃思路，進(jìn)行了部分具體廣告執(zhí)行策劃（見附件），如新聞、軟文、平面系列廣告、宣傳樓書、車身廣告、戶外廣告牌等作業(yè)，僅是初稿，有些內(nèi)容尚待規(guī)劃設(shè)計(jì)出來(lái)及本方案整體策劃思路通過(guò)后，再進(jìn)行修改和完善，最后操作和實(shí)施14
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