【正文】 ）聯(lián)手首倡：不售假貨，放心市場！這將為開發(fā)商贏得市民廣泛信譽，從而保證經(jīng)營戶的整體利益長期受到保護(hù)，塑造“永續(xù)經(jīng)營、持久發(fā)展”的個性物業(yè)形象。（二）物業(yè)理念包裝 整個邵陽市場中，江北大市場、得豐大廈、湘運市場（客車廠）、湘運大市場價格分別是：價格單位：元/m2項目名稱報價實際成交價戶型江北市場2680468025004500門面帶夾層得豐大廈2680398025463780門面帶夾層湘運市場（客車廠）4200500040004800門面帶夾層6300706859006700門面帶夾層，另帶生活用房一層　　第二類：本市內(nèi)追求貨幣保值、增值的純投資者。 該項目建筑設(shè)計為：拓展式結(jié)構(gòu)，門面一層、夾層、二層（三層）。 三、項目定位分析 對策建議：通過合理定價、以高規(guī)劃、高起點設(shè)計來挖掘市場的目標(biāo)客戶。 c、市場很陳舊，改造力度有待加強。 a、地塊周圍環(huán)境較差，出口太多，道路狹窄?！　》康禺a(chǎn)推廣宣傳的載體比較少，報紙僅有邵陽日報、邵陽晚報、邵陽市廣播電視報三個市級報刊，但極少見到邵陽的房產(chǎn)廣告。 一、邵陽營銷環(huán)境分析湘運大市場營銷策劃報告一、邵陽營銷環(huán)境分析二、項目及營銷優(yōu)劣勢分析 （四）威脅點分析三、項目定位分析 （一）營銷理念 （五）公共形象設(shè)計和公關(guān)策略五、營銷模式 （四）營銷操作應(yīng)注意事項 （三）強勢營銷期 （三）建議模式三家市級報刊和電臺、電視臺的廣告效果均不是很理想。 二、項目及營銷優(yōu)劣勢分析 （二）項目營銷優(yōu)勢分析 a、汽車東站的搬遷使投資者和經(jīng)營者的信心產(chǎn)生動搖，給項目推廣帶來了一定難度。 c、區(qū)域內(nèi)項目開發(fā)量增加，潛在競爭對手較多，主力客戶群資源有限。/B 　　第三類：本市轄八縣一市及外來人口來邵陽市做生意兼投資者。 根據(jù)我們對目標(biāo)市場的細(xì)入調(diào)研和深入分析，本項目的入市定價應(yīng)當(dāng)采取低開高走的策略，其入市定價應(yīng)當(dāng)較具彈性空間，入市時富有較強的市場競爭力，能讓先購買者其物業(yè)得以升值，同時使投資人士的投資具有炒作的空間。（三）營銷推廣戰(zhàn)略　　營銷推廣成功的要素： 以解決“戶口”，“解決子女入學(xué)”等政策優(yōu)惠吸引投資者；也可以贈送１—２層全套地板、墻面的裝修等，或者開發(fā)商可免費提供一次性搬運車輛，除此以外三戶以上還可以再享受１％的優(yōu)惠。廣告給人一個理想的投資環(huán)境，并讓這個理想保持得越久越好。 （2）突出項目賣點：政府支持、優(yōu)惠政策，老市場、新形象，地理位置、投資價值、拓展式結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理?！　。?）通過良好的物業(yè)形象塑造本市場形象廣告，將為本市場打開知名度并聚集一定人氣。 （1）一間好商鋪（4）橫（巨、條）幅廣告語電視類廣告（略）：（五）公共形象設(shè)計和公關(guān)策略　　重點在于“湘運大市場”的性質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容和特色，通過一系列的CI形象和公關(guān)活動，提高“湘運大市場”的品牌形象，使“湘運大市場”以“放心市場、文明市場”姿態(tài)出現(xiàn)，在眾多的市場中脫穎而出，成為邵陽市及湘西南地區(qū)最具市場規(guī)模、最具市場領(lǐng)導(dǎo)意義的綜合性批發(fā)大市場。（二）坐銷、直銷的特點及區(qū)別　　單一的坐銷或直銷各有優(yōu)缺點?！皬V種薄收”。培訓(xùn)要點多進(jìn)行專業(yè)技巧培訓(xùn)。（四）培訓(xùn)及組織管理　坐銷人員和直銷人員都要進(jìn)行培訓(xùn)和接受統(tǒng)一的組織管理。（六）營銷組織架構(gòu)與管理　　本市場推廣和銷售的每個階段每個動向，都是靠每一個成員有組織地切實行動來貫徹執(zhí)行的，因此，建立有效的組織架構(gòu)是保證本項目良性運作的必要前提。7．市場調(diào)查專員及時調(diào)研跟蹤客戶，為營銷策劃與廣告執(zhí)行提供參考依據(jù)。時間：拆遷到動工（預(yù)計為8－28——9－28）工作要點：完成公開銷售前的各項準(zhǔn)備工作，運用適量廣告宣傳，喚起目標(biāo)客戶注意?？且龑?dǎo)廣告。（三）強勢營銷期 （5個月）（二）邵陽物管（招商）的現(xiàn)狀分析　　目前，本市尚沒有專業(yè)的物業(yè)管理，甚至業(yè)主還未形成這一觀念。還可以開展全方位、多層次服務(wù)，切實解決業(yè)主所需。 c、按常規(guī)性操作，缺乏創(chuàng)新。　　C、自管與外聘相結(jié)合的方式是聘請國內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)公司作為物業(yè)管理顧問，具體物業(yè)管理工作由開發(fā)商自己的物業(yè)公司來操作，這樣可以吸收先進(jìn)管理經(jīng)驗，培養(yǎng)開發(fā)商物業(yè)管理人才。（四）物管經(jīng)營建議：杜絕假貨、樹立“放心市場、文明市場”形象。　　優(yōu)點：D IV　　a、在顧問指導(dǎo)下，開發(fā)商物業(yè)管理能規(guī)范化、法制化運行，減少盲目性、隨意性操作，利用他人的經(jīng)驗使自己少走彎路。 次。　　B、外聘方式　　聘請本地有名的物業(yè)管理公司或國內(nèi)知名專業(yè)物業(yè)管理公司，全權(quán)委托湘運大市場物業(yè)管理工作。　　b、將開發(fā)建設(shè)所存在的問題進(jìn)行反饋，并加以完善，為日后新的建設(shè)項目積累經(jīng)驗和數(shù)據(jù)。連基本的衛(wèi)生清潔維護(hù)都缺乏。 時間：交房以后工作要點：針對剩余房屋加以推廣，全面完成銷售任務(wù)，總結(jié)銷售經(jīng)驗分析前期廣告賣點，擇優(yōu)再行強攻項目形象已樹立，價格再次上調(diào)利用已購房客戶建立網(wǎng)絡(luò)作回訪，形成銷售連鎖反人員推廣工作展開。現(xiàn)場售樓部建設(shè)與布置。銷售代表（含直銷員） 策劃經(jīng)理1名7．市場調(diào)查專員 同時必須建立一支富有團隊?wèi)?zhàn)斗力的營銷隊伍，使人人都爭當(dāng)銷售明星，故我們稱為“明星營銷團隊”?！　∨嘤?xùn)包括職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)、營銷技巧重點培訓(xùn)、本地