各商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求-資料下載頁(yè)
2025-04-09 11:33本頁(yè)面
【正文】 大連：港口型城市消費(fèi)者結(jié)構(gòu)：市區(qū)人口300萬(wàn)，目標(biāo)顧客平均月收入2700元，處于人口膨脹期。目標(biāo)顧客占人口比率的13%左右。外來(lái)流動(dòng)人口多。而且有旅游消費(fèi)。商業(yè)結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)商業(yè)比例下降，新興業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)輻射周邊地區(qū)?；境杀荆喝藛T成本較高，整體投資不足，甚至需要追加。從以上因素我們可以得出以下結(jié)果：1)消費(fèi)整體絕對(duì)值較大，但因競(jìng)爭(zhēng)劇烈相對(duì)值一般，2）消費(fèi)者基數(shù)大，可以支撐本百貨公司， 3）投資成本較高。4）未來(lái)5年消費(fèi)者總量會(huì)有所增長(zhǎng)。5）仍然有新競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)場(chǎng)。綜合分析：我們可以看到企業(yè)自身是一個(gè)定位于中等收入女性的時(shí)尚百貨公司。在沈陽(yáng)雖然消費(fèi)基數(shù)大但分流嚴(yán)重。不確定的因素過(guò)多無(wú)法做其銷售總額的預(yù)算。也很難做正確的評(píng)估。大連的狀況和沈陽(yáng)差不多。因此，我們結(jié)論是大慶比較適宜進(jìn)行連鎖店的開(kāi)發(fā)。二、城市功能區(qū)的分類：當(dāng)我們確定了進(jìn)入某個(gè)城市之后就要對(duì)其的地圖按功能進(jìn)行區(qū)域劃分。一般我們對(duì)城市是這樣劃分的。居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)和行政區(qū)。下面我簡(jiǎn)單談一下：：大量的居民社區(qū)，人口密集。但往往有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。：工廠云集，較多的工作人口，鐘擺式生活方式。人口密度小，流動(dòng)性也不大。顧客有忠實(shí)度，但購(gòu)買意愿小。而商業(yè)購(gòu)買居多。：店鋪云集，流動(dòng)人口大，顧客忠實(shí)度小，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。租金高。市場(chǎng)影響力很大。：政府機(jī)關(guān)所在地，送禮和餐飲往往集中在此消費(fèi)。顧客的忠實(shí)程度比較高。：學(xué)校云集，有較強(qiáng)的獨(dú)立性。人口流動(dòng)較少，顧客的忠實(shí)程度比較高。在我們與地產(chǎn)商談判時(shí)，我們首先要確定的就是店鋪所在地所屬的功能區(qū)。之后才去確定是否開(kāi)店，開(kāi)什么樣的店。這里我們要明確的是不同區(qū)域的適合業(yè)態(tài)是完全不同的。而在很多老城區(qū)，功能區(qū)是混合在一起的。我們都要按實(shí)際情況來(lái)區(qū)分。我們一般的做法是將不同的功能區(qū)用不同的顏色標(biāo)志出來(lái)，然后做綜合分析。特別是在物業(yè)談判前期，我們首先就要了解周圍的功能區(qū)的分布狀況。這里我舉個(gè)案例：某大型連鎖超市選中了一個(gè)交通便利的商用樓宇。背景如下：社區(qū)：以北是個(gè)正在建設(shè)的大型社區(qū)，人口月10000戶，2年后可以全部入住。東、西面是個(gè)工業(yè)區(qū)。南面是一個(gè)大學(xué)。無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。交通：處于十字路口，有多條公交車經(jīng)過(guò)。物業(yè)狀況：12000平方米，2層。房租：60萬(wàn)/月在未經(jīng)選址調(diào)查的情況下簽約并開(kāi)店。業(yè)態(tài)是10000平方米綜合超市。經(jīng)營(yíng)狀況：開(kāi)業(yè)2個(gè)月就進(jìn)入低潮，日均營(yíng)業(yè)額9萬(wàn)左右。發(fā)生嚴(yán)重的虧損。分析：工業(yè)人口過(guò)多且都是經(jīng)過(guò)，不會(huì)下車購(gòu)買商品。居民區(qū)還在發(fā)展階段。學(xué)生的消費(fèi)較單一，無(wú)法形成規(guī)模。業(yè)態(tài)選擇有誤。解決的方法：經(jīng)過(guò)研究和分析，做了如下整改。將1樓的6000平方米改做建材超市。以裝飾裝潢和五金電料為主。2樓變?yōu)?000平方米的生鮮加強(qiáng)型超市，以食品和生鮮為主，輔以日用雜品。結(jié)果：1樓銷售額日均為25萬(wàn)，毛利率25%。2樓銷售額為8萬(wàn)，毛利為12%。以上我們可以總結(jié)出，選址前的宏觀決策的重要作用。 補(bǔ)充一下！一、(北京) ,年限一般盡量在20年左右.二、咖啡店樓主估計(jì)說(shuō)的是帶餐飲的那種，如果不帶餐飲的面積也可以控制在100200平米。寫字樓是其承租的主要對(duì)象，租金區(qū)間不定，但年限一般在5年左右較常見(jiàn)。三、一般賣場(chǎng)承租控制在2元左右 ，如一些大型電器賣場(chǎng)（需求面積在4000平米左右）四、大型娛樂(lè)場(chǎng)所，如歌廳、洗浴等 ，面積一般在500015000。五、關(guān)于餐飲行業(yè)目前北京的餐飲行業(yè)租金區(qū)域不一樣，價(jià)格的幅度相對(duì)較大，一般小型餐飲的價(jià)格區(qū)間較大，大型餐飲（150020000平米，30005000平米為主）一般承受的租金在3元/平米，高檔的粵菜、潮州菜等海鮮酒樓能承受到5元/平米，但再往上難度就較大了 。租金年限上一般稍小的也起碼應(yīng)在5年，大型的往往簽約在10年，甚至更長(zhǎng)。這是因?yàn)楦邫n酒樓裝修費(fèi)用投資往往較高，在西四環(huán)某大型餐飲娛樂(lè)公司，光改裝費(fèi)用就從不多達(dá)到了1億，及時(shí)平攤十年每年也達(dá)到1000萬(wàn)，還不算其他的。目前京城發(fā)展勢(shì)頭不錯(cuò)的餐飲菜系有：粵菜、湘菜、川菜、湖北菜且往往以湘粵菜、川粵菜等組合的形式 。出名的餐飲企業(yè)很多，暫時(shí)就不在這里舉例了 ！
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