【導(dǎo)讀】裊節(jié)芁螅螁莁莄薇肀莀蒅螃羆荿薇薅袂莈莈螁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞莄袈襖蒆蟻螀肁蕿袆聿肀艿蠆羅聿蒁裊羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁肆蕆蕿羇肅薀螄袃膄芀薆蝿膃莂螂肈膂薄薄肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀葿衿螂腿薁螞肀芇芀袇羆芆莃蝕袂芅蒄裊螈芄蚇蚈膇芃莇薁肅芃葿螇罿節(jié)薂蕿裊節(jié)芁螅螁莁莄薇肀莀蒅螃羆荿薇薅袂莈莈螁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞莄袈襖蒆蟻螀肁蕿袆聿肀艿蠆羅聿蒁裊羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁肆蕆蕿羇肅薀螄袃膄芀薆蝿膃莂螂肈膂薄薄肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀葿衿螂腿薁螞肀芇芀袇羆芆莃蝕袂芅蒄裊螈芄蚇蚈膇芃莇薁肅芃葿螇罿節(jié)薂蕿裊節(jié)芁螅螁莁莄薇肀莀蒅螃羆荿薇薅袂莈莈螁袇莈蒀蚄膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞莄袈襖蒆蟻螀肁蕿袆聿肀艿蠆羅聿蒁裊羈肈薃螇袇肇蚆薀膅肆蒞螆肁肆蕆蕿羇肅薀螄袃膄芀薆蝿膃莂螂肈膂薄薄肄膁蚇袁羀膀莆蚃袆膀葿衿螂腿薁螞肀芇芀袇羆芆莃蝕袂芅蒄裊螈芄蚇蚈膇芃莇薁肅芃葿螇罿節(jié)薂蕿裊節(jié)芁螅螁莁莄薇肀莀蒅螃羆荿薇薅袂莈莈

　　

【正文】 屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理 范圍包括 ：道路、室外上下水管道、湖面、地下自行車庫、地下機(jī)動車庫等。 根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：湖面、地下機(jī)動車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達(dá)到功能正常、 暢通，水質(zhì)達(dá)標(biāo)、基本完好。 （七）智能化設(shè)施設(shè)備 范圍包括 ：樓宇可視對視系統(tǒng)、如戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)智能報警系統(tǒng)，“六表”遠(yuǎn)傳系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、周界紅外線對射報警系統(tǒng)、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合天悅城的智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，20 充 分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。 A修訂、完善智能系統(tǒng)管理制度 、明確智能系統(tǒng)設(shè)備責(zé)任類別劃分： 一類設(shè)備： 監(jiān)控中心、室內(nèi)智能系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備，如：系統(tǒng)管理電腦終端、前端調(diào)制解調(diào)器及附屬設(shè)備、閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)備、保安巡更系統(tǒng)主機(jī)設(shè)備。 二類設(shè)備：監(jiān)控中心室外的智能系統(tǒng)末端設(shè)備、設(shè)施，如：遠(yuǎn)紅外探測器。 、建立設(shè)備管理責(zé)任制 ――監(jiān)控總值班室人員負(fù)責(zé)一類設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)和故障處理。 ――維修部負(fù)責(zé)室外二類設(shè)備設(shè)施的定期巡檢、試驗和保養(yǎng)及住戶家中 二類設(shè)備設(shè)施的故障維修。 ――管家部負(fù)責(zé)指導(dǎo)培訓(xùn)區(qū)內(nèi)住戶正確使用室內(nèi)智能設(shè)施，減少錯誤操作和誤報。 、建立健全的各類崗位責(zé)任制， 明確相關(guān)工作程序、工作制度，如： ――崗位職責(zé) ――運(yùn)行管理制度（值班規(guī)定、交接班制度、設(shè)備操作規(guī)程、設(shè)備巡檢 ――設(shè)備維護(hù)、保養(yǎng)管理制度（設(shè)備日常、定期維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢查制度、設(shè)備大修改造、管理程序） ――工作程序（報警處理程序、突發(fā)事件處理程序、自然災(zāi)害處理程序、事故處理程序） ――設(shè)備檔案管理制度。 A重視人員培訓(xùn) 在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段，選派 高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入?yún)⑴c配合相關(guān)工作，力爭盡早熟悉整個智能系統(tǒng)，并對相關(guān)上崗人員進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)及持續(xù)的在職培訓(xùn)。 21 、 對監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理、所轄設(shè)備的性能原理特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓(xùn)。 、 對監(jiān)控室人員、維修部人員、管理中心相關(guān)人員進(jìn)行住宅室內(nèi)智能系統(tǒng)末端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。 、 對保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能末端設(shè)施、電子巡更簽到器、周邊紅外線對射儀、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作方法，各類事件 處理程序等方面的培訓(xùn)。 對上述人員分階段考核，確保日后工作質(zhì)量。 A智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理 由管理中心負(fù)責(zé)設(shè)備檔案的建立、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔。 ――監(jiān)控室人員配合相關(guān)工作。 ――設(shè)備分類及編號。 ――建立設(shè)備臺帳和卡片。 ――建立設(shè)備技術(shù)資料檔案。 ――定期進(jìn)行設(shè)備核查（年度）。 A智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理。 、監(jiān)控中心主機(jī)設(shè)備的運(yùn)行 監(jiān)控總值班室值班人員負(fù)責(zé)保證系統(tǒng)的正常運(yùn)行、操作。 嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定（崗位職責(zé)、工作方式、運(yùn)行操作規(guī)程） 對各設(shè)備進(jìn)行操作和監(jiān)視、分系 統(tǒng)定時檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點的工作及運(yùn)行狀態(tài)。定期對各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析，形成日、月報表，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。 接到各類報警信號（防盜報警、煤氣泄漏、緊急求助、監(jiān)視圖象有異常情況等）立即指揮保安趕赴現(xiàn)場，及時處置各類事件并做好記錄。 每日定時查看巡更報表，發(fā)現(xiàn)問題（如保安未按時巡更簽到或巡邏路線22 有誤等）及時通知當(dāng)班保安領(lǐng)班或主管，并記錄處理情況及結(jié)果。 A系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理 智能系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng) 2個方面。日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清 潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)包括性能狀態(tài)、檢查、系統(tǒng)試驗和計劃性修理的內(nèi)容。 、 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)實施計劃的制訂 監(jiān)控中心、維修部分別按責(zé)任劃分，根據(jù)相關(guān)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程和設(shè)備具體狀況，制訂所管轄設(shè)備年度、季度、月度維護(hù)保養(yǎng)實施計劃，并確定設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任人。 做到：按期實施、認(rèn)真記錄、發(fā)現(xiàn)問題、及時處理。 ――監(jiān)控總值班室值班人員按責(zé)任劃分，負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)一類設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)工作。 ――維修部負(fù)責(zé)二類室外設(shè)備設(shè)施（攝像機(jī)、紅外探測器、電子巡更器、停車 場設(shè)備是、設(shè)施等）日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)及傳輸線路的定期巡檢工作。 服務(wù)中心主管、維修部主管、監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人根據(jù)《設(shè)備管理》程序和《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)、檢查制度》，分層次、分系統(tǒng)、分類別對所轄設(shè)備狀況，所轄人員維修保養(yǎng)工作質(zhì)量、進(jìn)行定期檢查和評議，發(fā)現(xiàn)問題查找不合格原因，采取糾正措施，并跟蹤改進(jìn)情況，對其所轄人員設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的評議作為考核依據(jù)，改進(jìn)工作質(zhì)量的目的。 A設(shè)備的維修管理 設(shè)備維修分為預(yù)防維修和故障維修兩種方法。預(yù)防維修是指在設(shè)備發(fā)生故 障23 前預(yù)先對其劣化和缺陷部件進(jìn)行維護(hù)和修理。故障維修是對設(shè)備發(fā)生故障后，對失效損壞的部分進(jìn)行針對性修理。兩種維修方法的使用保證了設(shè)備的最佳