【正文】 165 平米 主力總價： 2831 萬 備 注：目前金港花園二期多層少量在售，主要是面對回遷戶，小高層和商業(yè)還未正式推出，具體售價未定。該樓盤外立面和小區(qū)整體檔次較高檔，加上其絕對的市中心位置，使得其在宿遷當(dāng)?shù)仡H負盛名。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 23 頁 共 45 頁 （ 2）、興鴻名城 總建面 積 ： 2 萬方 物業(yè)類型：小高層 單價范圍： 23002800 元 均 價： 2500 元 面積范圍： 97196 平米 主力房型：三房 主力面積： 132149 平米 主力總價： 3338 萬 （ 3）、東城水岸 總建面 積 ： 10 萬方 一期 萬平米， 111 號住宅樓 二期 萬平米， 1224 號住宅樓， 1 萬平米沿運河路風(fēng)情商業(yè)街 三期 萬平米， 2 26 號小高層住宅樓 物業(yè)類型：多層、小高層 單價范圍： 19602330 元、 22602600 元 均 價： 2200 元、 2500 元 面積范圍： 87125 平米、 117139 平米 主力房型：三房 主力面積： 108125 平米、 117139 平米 主力總價： 2427 萬、 2935 萬 備 注：本項目位于京杭大運河西側(cè)，緊靠市府路新大橋和運河一號橋，由于運河阻隔和區(qū)域的原因，運河?xùn)|側(cè)的宿豫新區(qū)項目售價要低 500 元 /平米，從一個側(cè)面可以看出市府路新大橋的開通，縮短了宿豫新區(qū)和老城區(qū)的空間距離感，對 運河以東區(qū)域 房價的提升將會起到極為有效的促進作用 ，而消費者從 價格 優(yōu) 勢 角度考慮也會更多考慮河?xùn)|樓盤 。 本項目一期開盤三個月去化 80%。 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 24 頁 共 45 頁 （ 4）、江山城市廣場 總建面 積 ： 11 萬方 物業(yè)類型：小高層 單價范圍： 23003000 元 均 價： 2600 元 面積范圍： 97218 平米 主力房型：三房 主力面積： 134156 平米 主力總價： 3540 萬 （ 5）、金谷盛世康城 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：多層 單價范圍： 21002400 元 均 價： 2200 元 面積范圍： 87125 平米、 117139 平米 主力房型：三房 主力面積： 114131 平米 主力總價： 25 30 萬 （ 6）、怡景名苑 目前在售 12 號樓 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 25 頁 共 45 頁 總建面 積 ： 11 萬方 物業(yè)類型：多層 單價范圍： 19002300 元 均 價： 2200 元 面積范圍： 88138 平米 主力房型：兩房、三房 主力面積： 8896 平米、 115138 平米 主力總價： 1921 萬、 2530 萬 （ 7）、項里花園西區(qū) 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：多層 單價范圍： 15601700 元 均 價： 1650 元 面積范圍： 75115 平米 主力房型：兩房、三房 主力面積： 75 平米、 112115 平米 主力總價： 13 萬、 20 萬 A:供應(yīng)態(tài)勢分析 市中心板塊主要樓盤分布圖16210 112 3 227905101520金港國際廣場興鴻名城 東城水岸江山城市廣場 金谷盛世康城怡景名苑 項里花園總量體 在開發(fā)量體 未來供應(yīng)量體 ? 供應(yīng)量主要集中在黃運中路、市府東路、古黃河、京杭運河所圍成的區(qū)域，這也是宿遷宿豫新區(qū)項目市場報告 第 26 頁 共 45 頁 傳統(tǒng)的商業(yè)中心；區(qū)域內(nèi)金港國際廣場、興鴻名城、江山城市廣場、東城水岸 （宿遷第一個小高層產(chǎn)品） 四個樓盤也是宿遷較為高檔的樓盤，無論在售、未來供應(yīng)量都要是板塊最大的區(qū)域。 ? 板塊內(nèi)在售的主要樓盤總量 53 萬平方，后期也將有近 26 萬方的供應(yīng)； ? 板 塊內(nèi)個案有相當(dāng)部分為舊城改造項目，如金港城市廣場、興鴻名城等。 ? 建筑形態(tài)以多層為主；小高層、高層（主要集中在市中心）比例有增大的趨勢，市場接受度不高。 B： 房型 產(chǎn)品規(guī)劃分析 ? 產(chǎn)品規(guī)劃差次不齊，樓盤兵營式布局仍占主角，景觀、建筑立面等方面都有待加強。 ? 板式風(fēng)格，一梯二戶占據(jù)主流。 ? 房型設(shè)計較為落后， 部分房型為了考慮戶戶朝南，對客廳和飯廳的設(shè)計極不合理 ? 空間布局不合理，多數(shù)樓盤不能做到：動靜分離、干濕分離，面積浪費較為嚴重。 ? 緊湊房型、寬敞房型并存，品質(zhì)較高的樓盤房型設(shè)計較為寬敞，如江山城市廣場、金港國際廣場等 ；前期市場調(diào)研中可以看出：房型面積 過 大的房源去化難度較大，可以看出宿遷居民總房款的承受能力有待提高。 ? 板塊內(nèi)三房為主，輔以二房，四房量小，一房難覓蹤影；同房型個案面積落差異較大，如：金港國際廣場兩房面積 105146 ㎡ ，而項里花園兩房 75 ㎡ ，怡景名苑 8896 ㎡ ，這也與樓盤定位密切相關(guān)。 C：價格分析 —— 地段決定價格 市中心板塊個案價格分布圖2300 2150 2150 2140164427002500 2430 2550050010001500202025003000金港國際廣場興鴻名城 東城水岸江山城市廣場 金谷盛世康城怡景名苑 項里花園多層 小高層 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 27 頁 共 45 頁 ? 板塊內(nèi)：多層的主流價格在 21502400RMB/㎡ ，均價由板塊中心向四周 遞減 ；項里花園較其它個案，位置偏遠、品質(zhì)也較低，因而呈現(xiàn)板塊 內(nèi)價格谷底； ? 小高層價格在 25003000 RMB/㎡ ，與多層不同的是，影響價格的不僅僅是地段，景觀的好壞決定了小高層的部分價格。 D：客源分析 ? 客戶呈現(xiàn)區(qū)域內(nèi)消費習(xí)慣，自 住 客為主，個案基本無投資客身影。 ? 3045 歲 為主流客戶群體，政府機關(guān)工作人員、企事業(yè)單位（學(xué)校、醫(yī)院等）員工是購房的主力軍。 市府新區(qū)板塊 （ 1）、項王小區(qū) 總建面 積 ： 萬方（共三期） 物業(yè)類型：多層 均 價： 1800 元 面積范圍： 45198 平米 主力房型：三房 主力面積： 111117 平米、 130150 平米 主力總價： 萬、 2327 萬 （ 2）、富麗萊嘉苑 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：多層、小高層 單價范圍： 21002600 元 面積范圍： 74141 平米 主力房型：三房、四房 主力面積： 94112 平米、 141 平米 主力總價： 2024 萬、 37 萬 （ 3）、新園 總建面 積 ： 約 10 萬方 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 28 頁 共 45 頁 物業(yè)類型：多層 單價范圍： 16501700 元 均 價： 1680 元 面積范圍： 90180 平米 主力房型：兩房、三房 主力面 積： 90 平米、 119 平米 主力總價： 15 萬、 20 萬 （ 4）、仁恒公寓 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：小高層 單價范圍： 23002700 元 均 價： 2500 元 面積范圍： 70330 平米 主力房型：兩房、三房、四房 主力面積： 100 平米、 135 平米、 160 平米 主力總價： 25 萬、 34 萬、 40 萬 備 注：該項目 2020 年 8 月 15 日開盤，是宿遷第一個小高層產(chǎn)品，從此打開了宿遷小高層產(chǎn)品的市場，是宿遷房地產(chǎn)市場具有影響的一件事情，小區(qū)由一棟多層、三懂小高層構(gòu)成，目前 是二期后續(xù)產(chǎn)品在售，一期已交房。作為突破性的高檔住宅產(chǎn)品，加上位于市府新區(qū)的有利位置，該項目去化狀況良好，購房人群檔次相對較高，多為政府部門、銀行機構(gòu)的要員。 （ 5）、名都水景豪宅 總建面 積 ： 萬方 物業(yè)類型：多層、小高層 單價范圍： 23002700 元 均 價： 2500 元 面積范圍： 91146 平米 主力房型：三房 主力面積： 105137 平米、 113137 平米 宿豫新區(qū)項目市場報告 第 29 頁 共 45 頁 主力總價： 2532 萬、 3137 萬 備 注：該項目 6 月 28 日開盤，共推出 160 余套房源，目 前銷售近 90 套，去化率接近 60%。 （ 6）、金色水岸 總建面 積 ： 約 14 萬方 物業(yè)類型：多層 均 價： 2020 元 主力房型：三房 主力面積： 120130 平米 主力總價： 2426 萬 A:供應(yīng)態(tài)勢分析 市府新區(qū)板塊主要樓盤供應(yīng)圖 1510 144754 38 620246810121416項王小區(qū)三期金陵