【導讀】“專業(yè)、務實、信賴、價值”締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！——————————————————————————————————————————————第1頁共80頁。漯河是河南省下屬的一個地級市，是京廣鐵路上的重要城市，處。人口及規(guī)模：漯河市轄區(qū)總面積2617平方公里，總人口約，2021年城市建成區(qū)面積60平方公里，常住人口60萬人。今天的漯河，更是四通八達，是國家重要的干線綜合交通樞紐城市。煤炭、雜件和集裝箱運輸為主導貨源，通行船舶單船為500噸級機動貨船。：2021年，全市生產總值億元，同比增長%，增速居全省第3位；固定資產投資億元，增長%，增速居全省第7位；增速居全省第5位；規(guī)模以上工業(yè)利潤億元，增長%，增速居全省第4位。經濟運行質量持續(xù)提升，主要經濟指標增速進入。：全社會消費品零售總額億元，增長%，地方公共財政預算收入億元，比上年凈增億元，增長%，增速居全省第5

　　

【正文】 ，目前 700 多商戶一直在與該市場進行打官司解決糾紛； ? 建筑形態(tài)： 整個市場為兩層的三角性結構，一二樓層高約 米，商場內主通道寬 6 米，次通道 3 米； ? 租金水平： 現(xiàn)一樓租金 1821 元 /月，二樓為 810 元 /月； ? 商家反饋： 大多牌商家對商場沒有太多的信心，由于沒有統(tǒng)一的運營推廣，商家自己做推廣，缺乏管理，硬件設施（中央空調、電梯）都沒有保障， 公共配套服務（廁所、餐廳、銀行、 ATM 機等）基本沒有，同時，由于單體面積過大，部分商家在區(qū)域中心，容易形成死角；沒有倉儲物流配套，二樓部分商家是新進入者，由于缺乏對市場的經營經驗，目前轉讓現(xiàn)象比較嚴重；整體生意不如前幾年好做；大品牌商家對我項目的運營模式比較認可，部分商家有拓展意愿，但認為項目比較偏遠，建議配套完善，統(tǒng)一推廣運營，可考慮采用免費購物車等形式，吸引客戶，其他中小品牌商家拓展 意愿并不強烈； 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 35 頁共 80 頁 ? 綜合評價： 優(yōu)勢： 目前是漯河規(guī)模最大的單體家具市場，具有較好的區(qū)位及交通優(yōu)勢； 劣勢： 由于產權問題產生糾紛，后期缺乏市場運營管理，規(guī)劃混亂，基礎設施、配套及服務跟不上，缺乏中高端品牌進駐，建筑規(guī)劃設計存在一定不足。 ? 位置規(guī)模： 位于嵩山與長江路交匯處，是在原來珠江家具廣場的基礎上正在改造的一個市場，總建筑面積約 8000 平米，共有商戶約 50 家，是目前 漯河市家具品牌力最好的一個家具市場； ? 經營情況： 市場形成有 8 年時間，沿街為 4 家大品牌店（雅寶、東易裝飾、顧家、 CBD），市場內為三層盒子建筑，四周一拖二商鋪；由于是在原 有市場的基礎上升級改造的市場，目前商戶正在裝修階段， 9 月 28 日試營業(yè)，原有一些經營品牌力較弱的商戶，現(xiàn)在都通過代理好的品牌，進行品牌升級，中間商場內主要做現(xiàn)代家具，招商率 100%，沿四周還有部分空間，準備做紅木、實木家具； ? 建筑形態(tài)： 升級改造后的 3 層盒子建筑（原來 2 層一拖二商鋪），四周為一拖二商鋪及居民樓；單層建筑面積約 1600 平米，層高 3 米（裝修后 米），市場內通道 米； ? 租金水平： 一樓 4550 元 /平米 /月，二樓為 3540 元 /平米 /月，三樓 3035 元 /平米 /月。 ? 商家反饋： 由于大多商家都在裝修階段，了解不夠深入，與一位正在裝修商戶交流，認為，目前漯河家具市場需要進行升級換代，部分高端客戶 都到鄭州采購消費，目前沒有合適的經營場所，認為該市場位置較好，但目前的建筑形態(tài)還是存在一定的問題，比如，有些家具上二樓、三樓很困難、層高不夠，感覺很壓抑，沒有停車位等；對我項目認為位置較偏遠，目前在 2 年內不會考慮開設分店； ? 綜合評價： 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 36 頁共 80 頁 優(yōu)勢： 地段、區(qū)位優(yōu)勢明顯，臨近燈具市場和五金市場，是目前漯河市家具品牌檔次最高的市場； 劣勢： 有一定的推廣，但市 場運營管理能力差，升級改造后建筑形態(tài)還存在問題，規(guī)模過小，沒有發(fā)展?jié)摿?，沒有停車位及倉儲配套。 ? 位置規(guī)模： 位于人民路中段北側，新天地商業(yè)中心街區(qū)，分 A、 B、 C 三座（兩層），總建筑面積約 7000 ㎡，共有商戶 26 家； ? 經營情況： 該市場以前為小商品市場，由于缺乏定位和招商，逐步改為家具市場，經營時間有 6 年時間，目前有 3 家（全友、雙虎、天杉）主力品 牌，其他均為不知名品牌商家，主要是套房家具為主，經營中檔家具品牌；整體招商入住率 100%； ? 建筑形態(tài)： 單體場館式，店中店結構，單店一層面積約 1500 平米； ? 租金水平： 一層 32 元 /㎡ /月，二層 20 元 /㎡ /月； ? 商家反饋： 由于以前為小商品市場，剛開始生意不是很好，現(xiàn)在比前幾年生意好做一些，認為目前漯河家具市場供過于求，競爭比較激烈，市場 本身地段比較好，但也存在 缺陷，在步行街旁，雖然有一定的人流量，真正的消費客流并不是很多，市場本身缺乏推廣和管理，沒有停車位，進出貨都不方便。租金上漲幅度不大，認為我項目不在主要的消費區(qū)域，位置偏，認為鐵東區(qū)消費跟不上鐵西區(qū)；開店意愿不強； ? 綜合評價： 優(yōu)勢： 具有區(qū)位優(yōu)勢，位于城市商業(yè)中心地段； 劣勢： 市場運營推廣力度較弱，缺乏高端大品牌商家，整體建筑面積過小，規(guī)劃設計不合理；沒有停車、倉儲配套；發(fā)展空間有限； 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 37 頁共 80 頁 ? 位置規(guī)模： 召陵區(qū)人民路與光明路交匯處向西約 1 公里路南，總建筑面積約 5000 ㎡，共有 8 家商戶； ? 經營情況： 該家具城是漯河最早的家具城之一，有 10 多年的經營歷史，現(xiàn)在是在原來的基礎上重新改造后的，目前一樓以不知名的品牌套房家具， 二樓為國景辦公、廣東等辦公家具； ? 建筑形態(tài)： 鋼構大棚，中間為 米挑高大堂，四周為二層帶連廊店中店鋪位；單鋪面積在 200300 平米之間；一層層高 3 米，二層 米； ? 租金水平： 18— 22 元 /㎡ /月； ? 商家反饋： 由于家具市場形成比較早，具有一定的影響力，隨著城市的擴大，品牌的增多，現(xiàn)有規(guī)模及檔次都不斷下降，租金水平也不斷下降， 最好的時期達到 40 元 /平米 /月；對家具行業(yè)認為最近 34 年發(fā)展特別迅猛，商家數(shù)量過多，市場供大于求，競爭比較激烈。特別是辦公 家具受“十八大”政府限制樓堂館所建設影響比較嚴重，以前有批發(fā)業(yè)務，現(xiàn)在基本上沒有，主要是漯河城區(qū)及周邊。認為我項目位 置 偏遠，對項目處于一種觀望態(tài)度；目前該市場沒有拆遷跡象； ? 綜合評價： 優(yōu)勢： 處于城東區(qū)，有一定的市場影響力和知名度； 劣勢： 沒有做市場推廣和運營管理，缺乏大品牌，市場規(guī)模和建筑形態(tài)受限，展示性較差，沒有發(fā)展?jié)摿Γ? 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 38 頁共 80 頁 ? 位置規(guī)模： 召陵區(qū)人民路與燕山路交匯向東 30 米路北，總建筑面積約 萬平米，共有商戶 8 家； ? 經營情況： 家具市場 ? 建筑形態(tài)： 簡易大棚店中店結構； ? 租金水平： 1520 元 /平米 /月； ? 商家反饋： 最近兩年沒有以前生意好，客戶需求方面雖然有一定增長，但經營商戶太多，市場供過于求，人工成本過高，當?shù)匾灿幸徊糠稚碳易约荷a的家具供應市場，同時，房東老板只收租金，沒有做推廣，更不愿意做活動，下雨天經常漏雨，主要經營中檔的家具，利潤單薄，導致生意不是很好，簡易大棚不是永久經營場所。認為我項目比較偏，只有有一定的規(guī)模，有倉庫配套，做推廣運營管理，前期有一定的租金優(yōu)惠，會考慮進駐我項目； ? 綜合評價： 優(yōu)勢： 在城東有一定的交通優(yōu)勢，有一定的規(guī)模； 劣勢： 沒有推廣和運營管理，建筑形態(tài)較差，有拆遷的可能，經營品牌低端； 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 39 頁共 80 頁 ? 位置規(guī)模： 107 國道與柳江路交匯處西北角，總建筑面積約 6000 平米，共有商戶 8 家； ? 經營情況： 該市場經營有 6 年歷史了，有部分品牌商家從家盛世搬遷過來的，主要是批發(fā)和零售鄭州、廣東等地的家具； ? 建筑形態(tài)： 簡易大棚店中店結構； ? 租金水平： 1520 元 /平米 /月； ? 商家反饋： 認為漯河的家具市場過多，競爭比較激烈，生意不好做，受房地產銷售影響，家具市場也受牽連，目前市場本身有一定的交通區(qū)位 優(yōu)勢，可輻射的周邊的縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，距離也近，對我項目并不看好，認為位置太偏遠，不是城市發(fā)展主方向，認為是漯河鐵路以西人多，有一定的消費力，鐵路以東，人少購買力也弱，前幾年生意不會很好，前幾年家盛世也建成到現(xiàn)在生意一直不是很好，不考慮到我項目做生意； ? 綜合評價： 優(yōu)勢： 臨近建材市場和 107國道，具有交通區(qū)位優(yōu)勢，周邊商貿市場氛圍濃厚； 劣勢： 沒有推廣和運營管理，建筑形態(tài)差，有拆遷的可能，經營品牌低端。 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 40 頁共 80 頁 ? 從家具市場的經營品牌來看，除了傳統(tǒng)的成都家具品牌（掌上明珠、南方、全友、雙虎）以外，高端品牌不多，大多經營中低檔家具品牌； ? 從家具市場的規(guī)模和分布來看，漯河家具市場也有一定的規(guī)模，主要分布在源匯區(qū)和人民路沿線，以西部、北部為中心，東部增長的潛力較大，存在一定的整合升級的競爭機會； ? 從家具市場的建筑形態(tài)來看，家盛世和現(xiàn)在的未來家具城好一些，其他市場的建筑形態(tài)落后，有些有拆遷的可能，由于缺乏有效的市場管理、沒有商務或倉儲配套，存在升級整合的發(fā)展空間； ? 從客戶的訪談和現(xiàn)實情況來看，中高端品牌家具已經有一部分進駐未來家具廣場（剛裝修），對我項目招商中高端客戶資源帶來一定影響，中低端 客戶會受落后的建筑形態(tài)及缺乏運營管理的影響，進駐我項目意 愿度較好； ? 受市場運營管理影響，從租金水平上來看，大多市場租金水平不高，給項目整體運營及操作帶來了一定的挑戰(zhàn)。 市場名稱 營業(yè)面積（平米） 商家數(shù)量（家） 租金水平（元 /平米 /月） 市場綜述 新天地家具城 3000 26 2032元 /㎡ /月 城市中心街區(qū)、規(guī)模不大，建筑形態(tài)及配套差，發(fā)展空間小 家盛世家居廣場 75000 116 620元 /㎡ /月 地段交通好、規(guī)模大、建筑形態(tài)尚可、缺乏管理運營 紅太陽家具城 4000 8 1822元 /㎡ /月 經營品牌中低端、規(guī)模小、展示性差、沒有升級空間 新東方家具城 9500 9 1113元 /㎡ /月 經營中檔產品、建筑形態(tài)差、沒有管理和推廣、有拆遷可能 新興家具城 6000 18 1013元 /㎡ /月 未來家具城 8000 50 3045元 /㎡ /月 地段位置好、經營中高檔品牌、升級改造中、發(fā)展?jié)摿τ邢? 南方家具城 6000 8 1520元 /㎡ /月 經營中檔產品、建筑形態(tài)差、沒有管理和推廣、有拆遷可能 合計 111500 235 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 41 頁共 80 頁 漯河燈具裝飾材料市場 漯河市閩豫 置業(yè) 項目調研報告 “專業(yè)、務實、信賴、價值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ ———————————————————————————