銷售部培訓資料-資料下載頁
2025-04-02 00:24本頁面
【正文】 平”施工條件的土地。生地則是相對應熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通，場地平整。拆遷補償?shù)姆绞剑贺泿叛a償、實物補償（回遷、搬遷）。目前較多采用貨幣補償方式。土地的使用年限：住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。土地成本的構成：土地出讓金+拆遷費用。土地出讓金：指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。產權及房產種類：房產證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產證實行兩證分離，即將房產與地產分離辦證，房產所有者持有“房屋所有權證”、“土地使用權證”兩種證件，但目前濟南市只有房改房真正實行了兩證分離。房屋產權：指房產的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和。即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。使用權房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公房。共有房產：兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權?，F(xiàn)房：指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大證）的商品房。期房：指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證（大證）為止的期間。外銷房：由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內外（含港澳臺）的企業(yè)、其他組織和個人。內銷房：由房地產開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房預（銷）售許可證的房屋，內銷商品房可出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經一目了然，工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。價格：價格的種類很多，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真實的反映樓盤的價位。1定金的規(guī)定：定金是當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過合同標的額的20%。如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金。如果開發(fā)商未經定金繳納者許可將房屋賣給他人，應向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。1房屋面積：建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、。（建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積：房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。套內建筑面積：由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積構成。共有建筑面積：各產權人共同占有或共同使用的建筑面積，它應按一定的方式在各產權人之間進行分攤。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。共有分攤面積：某個產權人在房屋共有面積中所分攤的面積。預售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積?？⒐っ娣e：房屋竣工后實測的房屋面積。共有建筑面積分攤系數(shù)：整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內建筑面積之和的比值。1“五證兩書”：五證按獲取的先后順序排列：建設工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權證；建設工程規(guī)劃許可證；建設工程施工許可證；商品房預（銷）售許可證。兩書：商品房質量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注意的問題。1預售的條件：⑴已交付全部土地使用權出讓金，取得了國有土地使用權證。⑵持有其余三證。⑶按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付期限。濟南市規(guī)定，多層建筑必須主體完工后方可申請商品房預售許可證。1常用名詞：⑴開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個4050平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。 ⑵進深： 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。⑶層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。⑸錯層：室內不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40～60cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。1按揭的含義：又稱個人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買本城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。1契稅：單價在4000元/平米以下，%計征；單價在4000元/平米以上，契稅按總房款的3%計征；單獨的儲藏室、車庫按房款的3%計征。12 / 12
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