【正文】 銷售部培訓資料一、 基本概念房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)的特性 不可移動性、獨一無二性、壽命耐久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、一手限制性、價格高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。房地產(chǎn)的類型1 ) 按開發(fā)程度劃分：生 地 ：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛 地 ：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。熟 地 ：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進行房屋建設(shè)的土地。在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年?，F(xiàn) 房 ：地上建筑物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新 的，也可能是舊的。2）按建筑結(jié)構(gòu)劃分的類型： 建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等)組成的體系。以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，一般分為： 鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體（包括磚、砌塊、石等）結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)以組成，按建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，一般分為下列9類： 墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁、鋼索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。3）按建筑層數(shù)和高度劃分的類型：低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑。 此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。房地產(chǎn)開發(fā)：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。它具有投資大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。房地產(chǎn)咨詢：是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務的經(jīng)營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務有接受當事人委托進行房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃等。土地所有權(quán)的權(quán)能：土地占有權(quán)：是指依法對土地實行掌握和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指依法對土地進行實際使用的權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)的基本要領(lǐng)及細分房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)投資開發(fā)，房地產(chǎn)中介服務和物業(yè)管理，其中房地產(chǎn)中介服務又包括地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀等。什么是房地產(chǎn)（一、二、三級）市場一級市場：是土地使用權(quán)出讓的市場（出讓方一定是國家）。二級市場：是土地的使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場。三級市場（二手房市場）：購買房地產(chǎn)的單位或個人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或出租的市場。 物業(yè)：香港地區(qū)對房地產(chǎn)的稱謂，“物業(yè)”在這里指房地產(chǎn)。商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分攤的公用建筑面積1套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積1套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風道、管道井。1分攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)a) 公用建筑面積分攤系數(shù) = 公用建筑面積247。套內(nèi)建筑面積總和b) 不計入商品房建筑面積的項目i. 。ii. 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。iii. 消防、檢修等用途的室外爬梯。iv. 構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。1容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。1層 高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。1戶型比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶型比”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個住宅群或住宅區(qū)中所占的比例多少。其計算公式為：某種戶型套數(shù)戶型比= 100% （一幢、住宅群）住宅總套數(shù)1使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（M2）被總建筑面積（M2）除。即： 總套內(nèi)使用面積之和（M2） 使用面積系數(shù) = —————————————— 100% 總建筑面積（M2）1 1平方米＝1裙 樓：從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層，一般由首層至四層或以上不等，多用作商場、會所或其它配套設(shè)施。架空層：指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱、梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。2封 頂：指項目已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。2三通一平：指地盤土地已進行通水、電、路工程及已進行土地平整。2七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進行土地平整。2框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護或間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅磚間墻，因會減弱抗震能力。2剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強風或地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力人會產(chǎn)生剪力，抵抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計時按力學要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。2混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便抓移，否則有垮下來的危險。2毛 坯 房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。2開發(fā)商的五證：（1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2）國有土地使用權(quán)證（3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4）建設(shè)工程開工建設(shè)許可證（5）《商品房銷售（預售）許可證》2取得土地使用權(quán)的途徑（1）通過行政劃撥方式（2）通過國家出讓的方式（3）通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式（4）通過土地或房地產(chǎn)租