【正文】 鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)”。根據(jù)《土地管理法》上述規(guī)定，對于未承包到戶的農(nóng)村集體土地，使用土地的農(nóng)業(yè)企業(yè)，可以直接向農(nóng)民集體經(jīng)濟組織承包。不過根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第3條規(guī)定：國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采取農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包的荒山、荒溝、荒丘、荒丘等（以下簡稱四荒地）農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。根據(jù)《土地管理法》和《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定：四荒地屬于未利用土地。因此，集體農(nóng)用地取得方式只有一種就是家庭承包制度。根據(jù)我國法律體系的優(yōu)先性關(guān)系，《農(nóng)村土地承包法》的優(yōu)先性要高于《土地管理法》，因此即使是農(nóng)業(yè)類企業(yè)無法直接承包農(nóng)村土地的。不過隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，越來越多的地方開始允許農(nóng)業(yè)企業(yè)直接承包農(nóng)村集體經(jīng)濟組織未承包到戶的農(nóng)村集體土地。中央層對此也未采取明確的態(tài)度。建議公司在上市掛牌以前最好能夠通過流轉(zhuǎn)的方式獲得農(nóng)用地。如果非要直接通過承包的方式獲得農(nóng)用地，要注意一下三點：第一，承包后的土地用途只限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；第二，在程序上要求村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給他人享有，或者是通過一定的方式賦予他人行使土地承包經(jīng)營權(quán)或行使承包經(jīng)營權(quán)的某些權(quán)能。關(guān)于集體農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)原則、方式、程序等，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》做了明確的規(guī)定。（1）流轉(zhuǎn)的原則我國《農(nóng)村土地承包法》第三十三條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；（五）同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。”上述原則須注意：①不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途的原則，即土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，即土地仍為農(nóng)民集體所有，也不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途，即只能用于農(nóng)、林、畜、漁業(yè)。②流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期剩余年限的原則，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是有期限的，該期限不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余期限。根據(jù)《土地承包經(jīng)營法》第二十條規(guī)定：“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)可以延長”。因此，要注意土地承包經(jīng)營權(quán)的期限，如果流轉(zhuǎn)年限長于土地承包經(jīng)營權(quán)的剩余年限，則超過部分無效。③本集體經(jīng)濟組織成員優(yōu)先原則。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟組織的成員享有優(yōu)先權(quán)，即在同等條件下，較本集體經(jīng)濟組織以外的人，可以優(yōu)先取得流轉(zhuǎn)的土地承包經(jīng)營權(quán)。（2）流轉(zhuǎn)方式與程序集體經(jīng)濟組織之外的單位取得農(nóng)業(yè)用地的承包經(jīng)營權(quán)，有兩種途徑，其一，對于已承包到農(nóng)戶的農(nóng)用地，向農(nóng)戶或農(nóng)戶合法委托的組織取得承包經(jīng)營權(quán)；其二，可通過再流轉(zhuǎn)的方式取得承包經(jīng)營權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第21條規(guī)定：承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當(dāng)與受讓方在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂書面流轉(zhuǎn)合同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。①向農(nóng)戶或其合法委托的組織取得土地承包經(jīng)營權(quán)《土地承包法》第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”，第四十二條規(guī)定：“承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，可以自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)”。依據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民家庭承包土地的流轉(zhuǎn)方式主要為轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股及其他方式。依據(jù)全國人大法律工作委員會《土地承包法》的釋義和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，轉(zhuǎn)包、互換、入股（指向農(nóng)民之間發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的股份合作社入股，而非向股份有限公司作價投資入股）主要發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間，轉(zhuǎn)讓的受讓方雖可以是本集體經(jīng)濟組織以外的成員，但應(yīng)當(dāng)為農(nóng)戶，故這些流轉(zhuǎn)方式與企業(yè)改制上市的關(guān)系不大。出租主要是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。出租人是享有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，承租人是承租土地承包經(jīng)營權(quán)的本集體經(jīng)濟組織之外的單位和個人。承租人通過租賃合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)的承租權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。另外，土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃期限，應(yīng)當(dāng)受到《合同法》租賃合同有效期不超過20年的限制。在程序上，農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權(quán)無需經(jīng)發(fā)包人許可，但出租合同需向發(fā)包人備案，不論發(fā)包方是否同意，均不影響合同的效力。由于農(nóng)民個人的承包土地面積小且分布分散，其使用權(quán)不便于向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)，一般委托集體經(jīng)濟組織和土地中介組織進(jìn)行。2005年1月19日農(nóng)業(yè)部頒布的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第八條規(guī)定的“承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應(yīng)當(dāng)載明委托的事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章”，為集體經(jīng)濟組織和土地中介機構(gòu)受托流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)提供了法律依據(jù)。因此，工商企業(yè)可以通過集體經(jīng)濟組織和土地中介機構(gòu)集中取得農(nóng)戶的承包土地使用權(quán)。但是從政策層面看，中發(fā)[2001]18號文件對工商企業(yè)從農(nóng)戶手中租賃承包土地，采取不鼓勵的態(tài)度。該文件在談到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)問題時指出“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)主要在農(nóng)戶間進(jìn)行。隨著農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的加快，離開土地的農(nóng)民會越來越多，他們騰出來的土地應(yīng)當(dāng)主要由其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)戶來經(jīng)營，以擴大農(nóng)戶的經(jīng)營規(guī)模，增加務(wù)農(nóng)收入，緩解人地矛盾，這也有利于保護(hù)耕地。企業(yè)和城鎮(zhèn)居民隨意到農(nóng)村租賃和經(jīng)營農(nóng)戶的承包地，隱患很多，甚至可能造成土地兼并，使農(nóng)民成為新的雇農(nóng)或淪為無業(yè)游民，危及整個社會穩(wěn)定。為穩(wěn)定農(nóng)業(yè)，穩(wěn)定農(nóng)村，不提倡工商企業(yè)長時間、大面積租賃和經(jīng)營農(nóng)戶承包地，地方也不要動員和組織城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村租賃農(nóng)戶承包地”。 ②通過再流轉(zhuǎn)的方式取得根據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第十三條規(guī)定：“受讓方將承包方以轉(zhuǎn)包、出租方式流轉(zhuǎn)的土地實行再流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的同意”，可見，承包土地使用權(quán)可以再次流轉(zhuǎn)，但應(yīng)取得原承包方的同意。根據(jù)2005年3月1日起正式實施的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第二十七條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況登記冊，及時準(zhǔn)確記載農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況。以轉(zhuǎn)包、出租或者其他方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時辦理相關(guān)登記；以轉(zhuǎn)讓、互換方式流轉(zhuǎn)承包土地的，及時辦理有關(guān)承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證變更等手續(xù)”。 （三）、農(nóng)村未利用地使用權(quán)的設(shè)立與流轉(zhuǎn)未利用地主要是指除了建設(shè)用地和農(nóng)用地以外的土地。農(nóng)村的未利用地主要是農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒灘、荒坡等“四荒”土地。對于這類土地的使用權(quán)，用地企業(yè)一般通過承包和租賃的方式取得。四荒地的承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)立（1）、承包取得四荒地的使用權(quán)我國《土地承包法》以“其他方式的承包”專章規(guī)定了對集體未利用地的承包，明確了承包的方式和程序，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》對“四荒”的承包期限問題作了規(guī)定。①承包方式：《土地承包法》第四十六條規(guī)定：“荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營，也可以將土地承包經(jīng)營權(quán)折股分給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營”?？梢?，取得承包經(jīng)營權(quán)的方式為招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商、折股。②承包的程序：根據(jù)我國《土地承包法》第四十八條的規(guī)定，四荒地的承包程序為：首先，在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)，如發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人承包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，對承包方的資信情況和經(jīng)營能力進(jìn)行審查后，再簽訂承包合同；其次，土地經(jīng)營權(quán)承包要報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》還規(guī)定“依照有關(guān)土地管理的法律、法規(guī)須報經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)”；第三，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，在“四荒”完成初步治理后，根據(jù)其主導(dǎo)經(jīng)營內(nèi)容，依法分別由縣級以上人民政府發(fā)放土地證、林權(quán)證、草原證或養(yǎng)殖使用證等相應(yīng)的權(quán)屬證明，取得前述證書后，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。 ③承包價格的確定：根據(jù)我國《土地承包法》第四十五條的規(guī)定：“以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標(biāo)、競價確定；以公開協(xié)商等方式承包的，承包費由雙方議定”。④承包期限：《土地承包法》只規(guī)定了家庭聯(lián)產(chǎn)承包土地的承包期，并未規(guī)定“四荒”地的承包經(jīng)營期限，此前的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》規(guī)定“四荒”地承包期限最長不得超過50年，可以作為依據(jù)。⑤用途限制：“四荒”承包后，仍應(yīng)用于農(nóng)業(yè)用途。（2）、租賃取得四荒地的使用權(quán)根據(jù)我國《土地管理法》和《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好治理開發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》，用地企業(yè)也可以通過租賃的方式取得未利用地的使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)的取得程序、用途限制等與集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人取得土地承包權(quán)的程序基本相同，但要注意租賃期限應(yīng)當(dāng)按照《合同法》關(guān)于租賃合同期限的規(guī)定。對于以上述兩種方式取得的未利用地的使用權(quán)，要重點關(guān)注其取得的程序是否合法，如是否經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，是否需要縣級以上人民政府審批等，還要關(guān)注其權(quán)屬證明的取得情況。四荒地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)根據(jù)我國《土地承包法》第四十九條規(guī)定：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)”?？梢姡哉袠?biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的土地，可以通過轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押的方式進(jìn)行再流轉(zhuǎn)，但應(yīng)當(dāng)關(guān)注該等土地是否具備土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證。四荒地使用權(quán)抵押權(quán)根據(jù)《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定：以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒蕪的集體土地使用權(quán)，由抵押人委托具有土地估價資格的中介機構(gòu)機型地價評估，并經(jīng)土地管理部門確定后，由抵押人和抵押權(quán)人簽訂抵押合同，并需要做抵押登記申請。（四）、設(shè)施農(nóng)用地處置根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》設(shè)施農(nóng)用地是指：直接用于經(jīng)營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產(chǎn)養(yǎng)殖的生產(chǎn)設(shè)施用地及其相應(yīng)附屬設(shè)施用地，農(nóng)村宅基地以外的晾曬場等農(nóng)業(yè)設(shè)施用地。設(shè)施農(nóng)用地可以分為生產(chǎn)設(shè)施農(nóng)用地和附屬設(shè)施農(nóng)用地。設(shè)施農(nóng)用地按照農(nóng)用地管理。興建設(shè)施農(nóng)用地的，經(jīng)營者應(yīng)擬定設(shè)施建設(shè)方案，并與當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議。設(shè)計土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的，應(yīng)先行依法簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。興建農(nóng)用設(shè)施占用農(nóng)用的，不需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，其中，生產(chǎn)設(shè)施占用耕地的，生產(chǎn)結(jié)束后由經(jīng)營者負(fù)責(zé)復(fù)耕。附屬設(shè)施占用耕地的，由經(jīng)營者按照“占一補一”要求負(fù)責(zé)補充占用的耕地。發(fā)行人需要合理控制設(shè)施農(nóng)業(yè)附屬設(shè)施用地規(guī)模。具體標(biāo)準(zhǔn)參見《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問題的通知》。農(nóng)業(yè)設(shè)施的建設(shè)與用地由經(jīng)營者提出申請，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申報，縣級政府審核同意。經(jīng)營者向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請時，需要提交設(shè)施建設(shè)方案，與有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂用地協(xié)議，或者土地承包進(jìn)行權(quán)流轉(zhuǎn)合同?？h級政府組織農(nóng)業(yè)部門和國土資源部門對經(jīng)營者申請和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的申報進(jìn)行審核。涉及到補充耕地的，要審核經(jīng)營者落實補充耕地情況，做到先補后占。