6統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中存在的土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題對(duì)策及分析-資料下載頁(yè)
2025-09-16 21:46本頁(yè)面
【正文】 方當(dāng)事人按照流轉(zhuǎn)合同范本設(shè)定流轉(zhuǎn)關(guān)系的情況下，因約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，雙方在履行合同的過(guò)程中就不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。因此，產(chǎn)生糾紛并訴諸法院的便只有未采用規(guī)范合同范本的情形。以上兩點(diǎn)都說(shuō)明了推行格式化、規(guī)范化的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)文書(shū)的必要性。農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依靠集體經(jīng)濟(jì)組織，加大教育宣傳力度，推行用以農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的格式文書(shū)。 。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶，故流轉(zhuǎn)主體也應(yīng)當(dāng)是農(nóng)戶。農(nóng)戶有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及以什么方式流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)村土地承包法》也以法律明文規(guī)定的形式對(duì)此進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，基層地方政府以及村民自治組織在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。一些基層地方政府以及村民自治組織為了引進(jìn)企業(yè)、發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、增加收入，要么將農(nóng)戶承包的土地集中起來(lái)，統(tǒng)一租賃給第三人，要么應(yīng)用行政強(qiáng)權(quán)促成土地流轉(zhuǎn)?？v觀全國(guó)，這種企業(yè)依靠政府以政治化手段低價(jià)要地，其后農(nóng)民又開(kāi)始“奪地”的土地糾紛頻出。在此類(lèi)土地流轉(zhuǎn)模式中，由于行政強(qiáng)權(quán)的介入，農(nóng)民利益未得到充分尊重。在有些土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，居然從上到下蓋的都是官印，沒(méi)有農(nóng)戶的簽章，為糾紛的發(fā)生埋下了伏筆。一旦土地大幅升值之后，農(nóng)民發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)收益太低，分配太不合理，大規(guī)模的“奪地”糾紛就會(huì)發(fā)生。 筆者認(rèn)為，在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中，加快和促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)是必要的。而XX市作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，在土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題上，步子還可以快一點(diǎn)，膽子還可以大一點(diǎn)。但各級(jí)政府在促進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，其角色應(yīng)當(dāng)定位在宏觀引導(dǎo)，而并非個(gè)案介入，更不能依靠行政公權(quán)，以政治手段為某企業(yè)低價(jià)要地，從而損害農(nóng)民利益。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中，政府要在穩(wěn)定土地承包關(guān)系和尊重農(nóng)民意愿的前提下，堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，從實(shí)際出發(fā)，積極探索土地流轉(zhuǎn)的多種形式，穩(wěn)步推進(jìn)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 三、需要特別說(shuō)明的問(wèn)題 在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展過(guò)程中，需要思考的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題，其實(shí)質(zhì)包括兩個(gè)方面：一是農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題；二是宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題。為了實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利能夠帶給權(quán)利人的收益，《農(nóng)村土地承包法》明確規(guī)定了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。而至今為止，尚未以立法形式對(duì)宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)作出規(guī)定。在司法實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)為同村同社的社員之間可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)宀煌绲霓r(nóng)戶之間則不得轉(zhuǎn)讓。隨著城鎮(zhèn)一體化的進(jìn)程，諸如“小產(chǎn)權(quán)”房等社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題呈現(xiàn)。人們期待著新出臺(tái)的《物權(quán)法》能對(duì)宅基地使用權(quán)是否可以自由流轉(zhuǎn)以及如何流轉(zhuǎn)作出規(guī)定。但由于宅基地使用權(quán)是農(nóng)民安身立命的根本，此問(wèn)題過(guò)于重大，故《物權(quán)法》對(duì)此未作出具體規(guī)范，而是規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，為適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要，給進(jìn)一步改革留有空間。盡管在現(xiàn)有法律框架下，宅基地使用權(quán)尚不能自由流轉(zhuǎn)，但作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，XX市可以在此方面作出探索。但本文為使筆力更為集中，在此對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不作探討，僅對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的問(wèn)題提出個(gè)人觀點(diǎn)。 第13頁(yè) 共13頁(yè)
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