資產(chǎn)評(píng)估考試練習(xí)題-資料下載頁(yè)
2025-03-26 04:14本頁(yè)面
【正文】 化，因此，超出平均價(jià)格的收入視同為超額利潤(rùn)。對(duì)超額利潤(rùn)扣除所得稅后的凈值折現(xiàn)求和，既為該技術(shù)的評(píng)估值。具體計(jì)算過(guò)程如下：=1865580（元）4. 某企業(yè)轉(zhuǎn)讓感光材料生產(chǎn)全套技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知下列資料：一是該企業(yè)與購(gòu)買企業(yè)共同享受該感光材料生產(chǎn)技術(shù)，雙方設(shè)計(jì)能力分別為700萬(wàn)件和300萬(wàn)件；二是該感光材料生產(chǎn)全套技術(shù)系國(guó)外引進(jìn)，賬面價(jià)格600萬(wàn)元，已使用4年，尚可使用8年，4年通貨膨脹率累計(jì)為10%；三是該項(xiàng)技術(shù)轉(zhuǎn)讓對(duì)該企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有較大影響，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品價(jià)格下降，在以后8年中減少的銷售收入按折現(xiàn)值計(jì)算為70萬(wàn)元，增加開(kāi)發(fā)費(fèi)以保住市場(chǎng)的追加成本按現(xiàn)值計(jì)算為30萬(wàn)元。根據(jù)上述資料，計(jì)算確定：（1）該感光材料生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值。（2）該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額評(píng)估值。參考答案（1）四年通貨膨脹率累計(jì)為10%，對(duì)外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)的重置成本可按物價(jià)指數(shù)法調(diào)整，并根據(jù)成新率確定凈值，由此可得該感光材料生產(chǎn)全套技術(shù)的重置成本凈值為：（萬(wàn)元）（2）因轉(zhuǎn)讓雙方共同使用該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，設(shè)計(jì)能力分別為700萬(wàn)件和300萬(wàn)件，確定重置成本凈值分?jǐn)偮蕿椋河捎跓o(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的壽命期間，銷售收入減少和費(fèi)用增加的折現(xiàn)值是轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本。根據(jù)題中資料可得，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本為：70+30=100（萬(wàn)元）因此，該項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額的評(píng)估值為：44030%+100=232（萬(wàn)元）5. 已知一農(nóng)業(yè)用地經(jīng)批準(zhǔn)要轉(zhuǎn)為城市工業(yè)用地，已知條件如下：（1）征地安置補(bǔ)償費(fèi)為每畝15萬(wàn)元；（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用每畝16萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)周期為兩年；（3）在征地與開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)繳納的稅費(fèi)為每畝3萬(wàn)元；（4）該地區(qū)一年期利息率為10%，兩年期利息率為12%（單利）；（5）資金利潤(rùn)率為15%，土地所有權(quán)收益率為12%；若土地還原利率為6%，（P/F,6%,50）=，1平方米=，運(yùn)用成本法計(jì)算該宗土地的價(jià)格。參考答案（1）土地取得費(fèi)=15萬(wàn)/畝+3萬(wàn)/畝=18萬(wàn)/畝=270元/平方米（2）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)=16萬(wàn)元/畝=240元/平方米（3）投資利息=27012%2+24010%=（元/平方米）（4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=（270+240）15%=（元/平方米）（5）土地價(jià)格=（270+240++）（1+12%）=（元/平方米）（6）土地的評(píng)估價(jià)格= 6. 某市某區(qū)有三層磚混結(jié)構(gòu)的辦公樓一幢，土地總面積為360平方米。房屋建筑面積為510平方米，已經(jīng)使用10年，假設(shè)建筑物還原利率為10%，耐用年限為60年，土地還原利率為8%。試評(píng)估本例房屋基地非有限期土地價(jià)格，及有限期為50年的土地價(jià)格。已知以下條件：該評(píng)估房地產(chǎn)的年租金應(yīng)為780元/平方米；房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算；%計(jì)算；該房屋為磚混結(jié)構(gòu)一等，重置價(jià)格為800元/平方米，年折舊費(fèi)為2%，已經(jīng)過(guò)10年；保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3‰計(jì)算；租金損失準(zhǔn)備金為半月租金收入；土地使用稅為每年每平方米2元，（P/A,8%,50）=。參考答案（1）計(jì)算總收入年租金總收入=780510=397 800（元）（2）計(jì)算年總費(fèi)用房產(chǎn)稅按租金收入的12%計(jì)算，故應(yīng)納房產(chǎn)稅為：397 80012%=47 736（元）管理費(fèi)以年租金的3%計(jì)算：397 8003%=11 934（元）%計(jì)算。根據(jù)實(shí)地勘察，該房屋為磚混結(jié)構(gòu)一等，重置價(jià)格為800元/平方米，年折舊率為2%，已經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。房屋現(xiàn)值為：8005108005102%10=408 00081 600=326 400（元）修繕費(fèi)為：326 400%=4896（元）保險(xiǎn)費(fèi)以房屋現(xiàn)值的3‰=326 4003‰=（元）房屋折舊費(fèi)：8005102%=8160（元）租金損失準(zhǔn)備金以半月租金收入計(jì)為：397 800/24=16 575（元）土地使用稅以每年每平方米2元計(jì)為：2360=720（元）年總費(fèi)用=47736+11934+4896++8160+16575+720=91 （元）（3）計(jì)算總收益。本例房地產(chǎn)的總收益為：397 80091 =（元）（4）求取土地純收益。房屋純收益為：326 40010%=32 640（元）土地純收益=總收益房屋純收益= 640=274 （元）（5）求取非有限期土地價(jià)格。土地總價(jià)=274 （元）每平方米地價(jià)=3 （元/平方米）（6）求取50年使用權(quán)土地價(jià)格。土地單價(jià)=（元/平方米）14 /
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