試論住房按揭法律問題-資料下載頁
2025-03-26 03:54本頁面
【正文】 系涉及購房人、銀行和售房人三方，且包含了借款和房屋買賣兩種法律關(guān)系，較普通的借款合同和房屋買賣合同都有一定區(qū)別。當(dāng)發(fā)生糾紛訴至法院時(shí)，應(yīng)如何處理，這也是實(shí)務(wù)中應(yīng)注意的問題。 如何確立房屋買賣糾紛中銀行的訴訟地位 購房人起訴房產(chǎn)商要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同時(shí)，如何確立銀行的訴訟地位，在司法實(shí)踐中做法不統(tǒng)一。有的不將銀行列為訴訟主體，只處理購房人與房產(chǎn)商的房屋買賣合同關(guān)系；有的將銀行列為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟；有的將銀行列為為獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。 筆者認(rèn)為，第一種做法忽視了案件處理結(jié)果與銀行有利害關(guān)系。購房人因房產(chǎn)商違約而要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同，若法院支持其訴訟請求，判決解除房屋買賣合同，必然影響購房人(按揭人)與銀行(按揭權(quán)人)基于房屋買賣合同而簽訂的按揭貸款合同中按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而最終影響按揭權(quán)人的利益。因此，第一種做法不可取。 第三種做法與現(xiàn)行法律規(guī)定不符。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第65條的規(guī)定，有獨(dú)立請求權(quán)的第三人與無獨(dú)立請求權(quán)的第三人的區(qū)別在于該第三人對于當(dāng)事人雙方的訴訟標(biāo)的是否有獨(dú)立請求權(quán)。在房屋買賣糾紛中，因?yàn)橘彿咳艘褜⒃撛V訟標(biāo)的抵押給銀行，銀行對該標(biāo)的物有優(yōu)先受償權(quán)，其可主張獨(dú)立的請求權(quán)。 筆者贊同第二種做法，銀行屬于有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定，法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。對于銀行因無法得知購房人與房產(chǎn)商的房屋買賣糾紛已被法院受理而難以主動參加訴訟的問題，筆者認(rèn)為在實(shí)踐中可以由購房人在起訴房產(chǎn)商要求解除房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)依法通知按揭銀行，如果購房人沒有通知銀行，則可由法院告知銀行，其有權(quán)作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟，但不能主動追加其為第三人。最高人民法院于2003年4月28日公布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條規(guī)定與筆者的觀點(diǎn)是一致的。 按揭合同糾紛中第三人的確定 (1)因銀行未按約提供按揭貸款而引起的糾紛。這種情況一般比較少見，但不排除這種情況的存在。銀行未按約提供按揭貸款，損害了購房人和售房人的利益。此時(shí)，如購房人提起訴訟，要求銀行依按揭貸款合同承擔(dān)違約責(zé)任或賠償購房人損失，售房人可以作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。 (2)因購房人不如期償還貸款本息而引起的糾紛。購房人不依約付款的情形主要有三種： 一是因房產(chǎn)商棄樓致樓盤爛尾而無法向按揭銀行支付貸款本息。此時(shí)，購房人和按揭銀行都是受害人。按揭合同中關(guān)于房產(chǎn)商的權(quán)利、義務(wù)約定不同，但合同是購房人、銀行和房產(chǎn)商三方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，承擔(dān)義務(wù)的任何一方在合同上對其他兩方作出的承諾均構(gòu)成有明顯強(qiáng)制力的合同條款，應(yīng)受法律保護(hù)，因此法院在審理此種糾紛時(shí)，應(yīng)認(rèn)定房產(chǎn)商棄樓的行為與銀行損失有直接關(guān)系，通知房產(chǎn)商作為有獨(dú)立請求權(quán)的第三人參加訴訟。 二是因收入發(fā)生重大變化或因其他原因引起的負(fù)擔(dān)加重而導(dǎo)致不能按約償還貸款本息。由于此種情形純粹是由于購房人無力付款引起的，與房產(chǎn)商沒有直接關(guān)系，因此，在訴訟中不應(yīng)追加房產(chǎn)商為第三人，但如果按揭貸款合同中已規(guī)定了房產(chǎn)商在購房人不能按期付款時(shí)承擔(dān)房屋回購或保證義務(wù)時(shí)，可追加房產(chǎn)商作為第三人參加訴訟。 三是購房人以房產(chǎn)商所交付房屋不合要求為由停止向銀行付款。如房產(chǎn)商所交樓房并不存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，而是購房人在房屋買賣合同生效后反悔的，此時(shí)，銀行受損的原因主要在于購房人，房產(chǎn)商與按揭合同糾紛的處理并沒有利害關(guān)系，不宜列為第三人；如房產(chǎn)商所交付房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題或房產(chǎn)商所交樓房嚴(yán)重縮水，則可認(rèn)為銀行受損與房產(chǎn)商的違約行為有直接聯(lián)系，此時(shí)應(yīng)將房產(chǎn)商列為第三人。 在案件處理中注意均衡各方當(dāng)事人的權(quán)益 住房按揭貸款實(shí)務(wù)中，按揭貸款合同均是由按揭銀行單方制定的格式合同，銀行往往利用其經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢對自己的權(quán)利和按揭人、保證人的義務(wù)詳加規(guī)定，而對自己的義務(wù)規(guī)定得籠統(tǒng)，因此在案件處理中應(yīng)注意保護(hù)各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。 (1)排除按揭人合理使用房屋權(quán)利的合同條款無效。我國《擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！钡珜?shí)踐中按揭貸款合同對按揭人合理使用房屋限制過嚴(yán)，一般都約定在還清貸款前，未經(jīng)按揭銀行書面同意，按揭人不得將本合同項(xiàng)下的部分或全部抵押房產(chǎn)出售、出租、贈與、舍棄、托管、重復(fù)抵押或以抵押物清償其他債務(wù)及以其他任何方式處置。筆者認(rèn)為，已設(shè)定抵押的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的轉(zhuǎn)讓行為無效，故按揭合同禁止按揭人將抵押房屋出售、贈與是有法律依據(jù)的，但其禁止按揭人將按揭房屋進(jìn)行出租和再次抵押的約定不但妨礙了資金融通，對于不動產(chǎn)的交換價(jià)值也是一種浪費(fèi)。按揭人將按揭房屋出租或在其剩余價(jià)值部分設(shè)定抵押，不需經(jīng)過按揭銀行的同意，因?yàn)榘唇覚?quán)人對按揭房屋僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能，所以按揭人將按揭房屋出租或再次抵押并不對按揭銀行的按揭權(quán)造成損害，相反還有利于按揭人籌措資金，及時(shí)還款，也是符合我國《擔(dān)保法》規(guī)定的。因此，在案件處理中可依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，認(rèn)定該格式合同條款無效。 (2)按揭權(quán)人違約應(yīng)依法追究其違約責(zé)任。在按揭貸款合同中約定的按揭銀行的義務(wù)往往只有按期足額提供貸款和保管按揭房屋產(chǎn)權(quán)證明文件和其他文件兩項(xiàng)，且一般未約定銀行的違約責(zé)任，這就使合同當(dāng)事人間權(quán)利失衡。在司法實(shí)踐中，如果因按揭銀行不按合同約定的期限和金額放款、不按合同約定的利率計(jì)息或無正當(dāng)理由提前收回貸款等行為引起的糾紛，按揭人主張追究銀行的違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。 住房按揭不僅推動我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且豐富了我國物權(quán)法的理論和實(shí)踐。因此我們應(yīng)當(dāng)正確地認(rèn)識按揭的含義和法律屬性，并盡快制定完善的法律來規(guī)范這一制度，使住房按揭制度成為符合我國國情，為國民所認(rèn)同，能充分保障當(dāng)事人各方權(quán)益，且能推動社會進(jìn)步的制度。作者單位：廣西壯族自治區(qū)柳州市中級人民院 23 /
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1