【正文】 額進行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有?！　∵@個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。65公共區(qū)域的照明費如何分攤？住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設(shè)施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分攤。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設(shè)定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定?！缎姓幜P法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關(guān)在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關(guān)，所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。　　其一，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導(dǎo)原則不對，沒有把自己當作提供服務(wù)者而當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對職能、權(quán)利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關(guān)系、提高服務(wù)質(zhì)量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責任為準?！　【C上所述，物業(yè)管理公司確實無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。 67物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？ 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人?！　∧橙眨_發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款?！　≡撐飿I(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強烈不滿。　　分析這個案例，在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔支付房價款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合同的約定承擔相應(yīng)的責任，這就是責權(quán)利一致?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會導(dǎo)致責權(quán)利不一致?！　∩鲜霭咐械淖簦瑫r是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔相應(yīng)的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司。　　但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權(quán)益進行侵害。　　現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利。這顯然是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的?！　《飿I(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責與義務(wù)，更是不對的。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。68物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題?！　∮行┪飿I(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主 則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法?！　∵@種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋?！　I(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務(wù)?！　〖热皇呛贤x務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應(yīng)當按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應(yīng)該自己履行，二是當事人應(yīng)該全面履行?！　∠日f“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構(gòu)來履行交付房屋的義務(wù)。如果確實有困難，可以讓其他機構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責任義務(wù)?！　‖F(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)。作為房屋買賣關(guān)系當事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關(guān)系中的內(nèi)容再強加到房屋買賣關(guān)系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。69物業(yè)公司是否有權(quán)收取裝修管理費？裝修管理費該不該收？現(xiàn)在，當住戶、租戶進行裝修時，幾乎全部的物業(yè)管理機構(gòu)都要收取一些費用。這些費用總體看來，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費用部分，則往往被稱為裝修管理費?！　∩鲜鰞煞N費用往往都沒有一個數(shù)額標準的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標準差別不小，就是同一個小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機構(gòu)，情況也有很大不同?！　∵@主要是因為，國家對于裝修管理費等并沒有一個明確的規(guī)定，所以各家物業(yè)管理機構(gòu)就根據(jù)自己的情況來制定標準，互相之間差別就很大，隨意性也比較大。正是因為這樣，很多的業(yè)主有意見，不少人認為，既然國家沒有規(guī)定，物業(yè)管理公司就不能收這錢。還有些人認為，這些費用隨意性大，所以對這錢的使用、效用等情況表示不信任。每個小區(qū)恐怕都能見到業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，因為這些問題而發(fā)生爭吵。　　我們分析這些問題，需要結(jié)合實際生活。首先，對于裝修隊伍的押金，還是應(yīng)該收取的。實際生活中，確實有不少的裝修工人在進行裝修時，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當?shù)臅r間、地點進行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿。　　事先，由裝修公司、裝修隊伍向物業(yè)管理機構(gòu)提供一筆裝修押金，如果在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備等、給其他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失等情形時，從這筆押金中支付。如果裝修過程一切平安，沒有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理機構(gòu)將把收取的押金奉還。應(yīng)該說，這是一個比較好的監(jiān)督、控制、補救的好辦法。　　麻煩的是不退還的裝修管理費部分，物業(yè)管理公司普遍認為，裝修時，他們要對裝修工人、裝修材料、裝修行為進行管理、監(jiān)督，而這些工作當然會有人力、物力開支。這些工作應(yīng)當是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開支不能在物業(yè)管理費中列支，而要額外單獨收取?！　∵@筆錢到底該不該收，不能絕對地以有沒有相關(guān)的法規(guī)為標準，畢竟法規(guī)存在著一定欠缺。由于物業(yè)管理公司與業(yè)主間是平等的民事主體，他們之間存在著服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務(wù)，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應(yīng)的對價。反之，如果并沒有額外的服務(wù)，就不可巧立名目收費?！　∥飿I(yè)管理公司的本職工作就是管理物業(yè)，業(yè)主支付物業(yè)管理費并不是要求物業(yè)管理公司成為自己家庭私用仆人，裝修如果只是在業(yè)主屋里與世隔絕地進行，也沒有進行管理的必要。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，所以他們一般并不管裝修工作是否經(jīng)濟實惠、是否漂亮美觀、是否合乎業(yè)主自己的要求等等，只有當裝修行為可能會對整個物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失，才需要物業(yè)管理公司進行管理?？峙氯魏挝飿I(yè)管理公司都不會聲稱自己只管不進行裝修的物業(yè)，對裝修工作的管理應(yīng)該是物業(yè)管理公司工作的一部分?！　r且，收益與責任是相對應(yīng)的，物業(yè)管理公司如果收取了裝修管理費，如果裝修工作出現(xiàn)對物業(yè)的損壞，那么物業(yè)管理公司是否承擔管理不善的責任呢？實踐中大都是只收錢不負責，除了問題推到裝修公司、工人身上，還要扣他們的押金，這是非常矛盾了，也很不合理。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說服業(yè)主?！　∷匝b修押金就基本上解決問題了，不應(yīng)該收取什么管理費。其實大多數(shù)的業(yè)主也都意識到，物業(yè)管理機構(gòu)對于房屋裝修等活動加以管理是很有必要的。問題是，管理是不是就等于收錢。上述情形的出現(xiàn)，反映出很多物業(yè)管理公司還是沒有把自己置于與業(yè)主平等的民事主體地位，習慣于用各種強制性、武斷的規(guī)定來解決新問題，但是這樣實際上是不可能解決問題的。70小修、中修、大修包括哪些內(nèi)容？答：根據(jù)京房修字[1994]第521號文件規(guī)定，大修工程是指：需牽動或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程?！　≈行薰こ淌侵福盒锠縿踊虿饟Q少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程?！　⌒⌒薰こ淌侵福杭词剐迯?fù)房屋(或設(shè)備)在使用過程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋(或設(shè)備)原有完損等級的日常養(yǎng)護工程。　　具體內(nèi)容可參照京房地修字[1998]第799號文，京房地修字[1999]第601號文及京房地修字[1999]第930號文等。 71小區(qū)的停車費是按什么標準收取的？小區(qū)停車費：機動車按每月每輛大型車210元、小型車150元，準機動車按各區(qū)縣制定的標準執(zhí)行。祥見《區(qū)、縣物價局制定物業(yè)收費項目和標準一覽表》72居民應(yīng)該交納哪些垃圾處理費用，如何交納？住戶需交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。　?、疟嵸M：196號文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶標準在25元之間，具體標準由各區(qū)縣物價部門制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔?！　、评暹\費：根據(jù)市物價局、財政局頒布的《關(guān)于調(diào)整委托清運費及垃圾消納場管 理費收費標準的通知》(京價收字{1999}第三產(chǎn)業(yè)53號)的規(guī)定：居民生活垃圾外運費為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運到垃圾消納場。　?、巧罾岳碣M：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年第68號文件《北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門制定的北京市征收城市生活垃圾處理費實施辦法(試行)的通告》的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費，標準為每戶每月3元。按規(guī)定辦理暫住證的來京人員，每人每月2元。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任如何劃分業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對其所有的物業(yè)承擔維修養(yǎng)護責任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽臺，由業(yè)主負責維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負責，維修養(yǎng)護費由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管 理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任?！　∥飿I(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負責修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當賠償損失。 74業(yè)主委員會應(yīng)如何成立？ 業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織。業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法