【導(dǎo)讀】的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本規(guī)程。本規(guī)程適用于本省行政區(qū)域內(nèi)房屋登記的房產(chǎn)面積測(cè)量。建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等的測(cè)算。房屋的主要層次，即計(jì)入房屋總層數(shù)的各樓層。地下室，其室內(nèi)層高不低于，計(jì)算自然層數(shù)，房屋的地下層（負(fù)層）數(shù)按±房屋的上下兩層樓面、或地面至樓面、或樓面至屋面的垂直距離。房屋±以上的自然層數(shù)，采光窗在室外地坪以上的半地下室，計(jì)入自然層數(shù)。地下層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。簡(jiǎn)稱避難層，是指作消防避難用的樓層。內(nèi)有電梯或樓梯，供載人、載物或人員上下的空間或房間，亦稱為樓梯間、電梯間。套內(nèi)部分地面與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一層，無(wú)重疊面積。產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。理人的姓名；產(chǎn)權(quán)是共有的，應(yīng)注明全體共有權(quán)人的姓名。房屋產(chǎn)別是指根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有不同而劃分的類別。

　　

【正文】 or estate area surveying （報(bào)批稿） 前 言 《房產(chǎn)面積測(cè)量技術(shù)規(guī)程》 DBJ43/ — 2020經(jīng)湖南省建設(shè)廳 2020 年 月 日 號(hào)文批準(zhǔn)發(fā)布。 為便于廣大設(shè)計(jì)、施工、科研、院校等單位有關(guān)人員在使用本規(guī)程時(shí)能正確理解和執(zhí)行條文規(guī)定，《房產(chǎn)面積測(cè)量技術(shù)規(guī)程》編制組按章、節(jié)、條順序編寫(xiě)本規(guī)程的條文說(shuō)明，供使用者參考。在使用中如發(fā)現(xiàn)本條文說(shuō)明有不妥之處，請(qǐng)將意見(jiàn)函寄湖南省測(cè)繪學(xué)會(huì)房產(chǎn)測(cè)量專業(yè)委員會(huì)（地址：長(zhǎng)沙市蔡鍔中路 196號(hào)，郵政編碼： 410005） 條 文 說(shuō) 明 1 總 則 隨著住房制度改革，我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房屋的建筑設(shè)計(jì)越來(lái)越新穎。盡管?chē)?guó)家技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，湖南省建設(shè)廳制定了《湖南省房產(chǎn)面積測(cè)算及共有建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，但仍滿足不了目前全省房產(chǎn)面積測(cè)量工作的需要。制定本技術(shù)規(guī)程，就是為了規(guī)范全省房產(chǎn)面積測(cè)量工作，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 本技術(shù)規(guī)程適用于湖南省行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地、集體土地上房屋 登記中的房產(chǎn)面積測(cè) 20 算。 4 房產(chǎn)面積測(cè)算 計(jì)算建筑面積必須具備 5五個(gè)條件 。 計(jì)算全部建筑面積的范圍 此部分共分 23 條， 115 條與國(guó)標(biāo)基本相同。 1623 條是根據(jù)建設(shè)部有關(guān)文件及湖南省各地實(shí)際情況增加的。 、 此兩條相對(duì)應(yīng)，落地凸窗、無(wú)油煙灶臺(tái)的底板要與房間底板平齊，不論抬高多少都不計(jì)算面積。 可按上一層主墻體的水平投影計(jì)算全面積。 、 ，按陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 計(jì)算一半建筑面積的范圍 此部分共分 6 條， 15條與國(guó)標(biāo)基本相同。第 6條是新增加的。 不計(jì)算建筑面積 的范圍 此部分共分 18條， 110條與國(guó)標(biāo)基本相同。 1118 條是新增加的。 此條是 。 ，但不得再計(jì)算建筑面積。 如果陽(yáng)臺(tái)、挑廊的頂蓋設(shè)置超過(guò)兩個(gè)自然層，可 視 為露臺(tái)。 如果隔熱墻與山墻為同一墻不在此范圍之列。 在房屋內(nèi)用于貯存水（油）的池都不計(jì)算面積 。 特殊情況處理 此部分是針對(duì)一些特殊房屋面積計(jì)算的處理辦法。 ，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上部水平投影計(jì)算面積。 此條還包括頂蓋長(zhǎng)度部分遮蓋的情況。 21 5 共有建筑面積分?jǐn)? 本部分內(nèi)容是根據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范及湖南省各地市實(shí)際情況制定的共有建筑面積分?jǐn)們?nèi)容。 共有建筑面積的分?jǐn)傇瓌t：其中 2項(xiàng)是國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范所規(guī)定的 。 3 項(xiàng)說(shuō)明共有建筑面積如果要參與分?jǐn)?，該部分必須建在幢?nèi)，且僅限于為本幢服務(wù)的共有建筑面積 。 4 項(xiàng)是指整幢房屋共有建筑面積分?jǐn)傊荒懿捎靡环N分?jǐn)傓k法。 共有建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)：其中 1項(xiàng)對(duì)共有建筑面積經(jīng)確認(rèn)與分?jǐn)傊?，產(chǎn)權(quán)各方不得隨意侵占或改變?cè)褂霉δ?，且不劃分產(chǎn) 權(quán)各方分?jǐn)偟木唧w部位 。 2 項(xiàng)說(shuō)明共有建筑面積的所有權(quán)，使用權(quán)由被分?jǐn)偟母鳟a(chǎn)權(quán)人所共有。 共有建筑面積的確認(rèn)方法：其中 1項(xiàng)指該幢房屋共有建筑面積的確認(rèn)，如未經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，可按規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑施工圖即報(bào)建圖為根據(jù)，確認(rèn)本幢房屋的共有建筑面積 。 2項(xiàng)指該幢房屋共有建筑面積的確認(rèn)，如已經(jīng)規(guī)劃等相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，可按房屋的實(shí)際狀況確認(rèn)本幢房屋的共有建筑面積 。 3 項(xiàng)指商業(yè)層，車(chē)庫(kù)層，人防層內(nèi)如需要分割銷(xiāo)售，則其內(nèi)部各 基本單元的設(shè)置，其通道應(yīng)符合消防要求，分割的平面位置圖應(yīng)由消防部門(mén)蓋章認(rèn)可。 不計(jì)入共 有建筑面積的范圍，分為兩種類型。由于服務(wù)的特定對(duì)象和實(shí)際作用功能不同，其被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e也就不同。 該條款中 5 所列每項(xiàng)中，在同一幢房屋內(nèi)，不能作為本幢房屋的共有建筑面積，其本身作為一個(gè) 基本 單元，應(yīng)分?jǐn)偹诖眱?nèi)相關(guān)共有建筑面積。 該條款中 3 所列每項(xiàng) 中，在同一幢房屋內(nèi)，不能作為本幢房屋的共有建筑面積，考慮其實(shí)際作 用功能，其本身作為一個(gè) 基本 單元，不應(yīng)分?jǐn)偹诖眱?nèi)相關(guān)共有建筑面積。 住宅樓 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?，?guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范有計(jì)算公式，并加注說(shuō)明 。 但對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)各單元產(chǎn)權(quán)不一致或部分單元設(shè)置電梯時(shí)，應(yīng)采用多級(jí)分?jǐn)?。原則上住宅樓采用一級(jí)分?jǐn)偂? 商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ紫却_定功能區(qū)，然后確定各功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積以及為本幢服務(wù)的共有建筑面積，再依據(jù)公式計(jì)算出各功能區(qū)的分?jǐn)偯娣e與建筑面積。 功能區(qū)的劃分： 1 項(xiàng)中，原則上商住樓以房屋使用功能不同分住宅與商業(yè)不同的功能區(qū)。 2 項(xiàng)中說(shuō)明功能區(qū)的劃分如未經(jīng)規(guī)劃等部門(mén)驗(yàn)收的房屋，以規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑施工圖即報(bào)建圖為依據(jù)。按各自的不同功能分為不同的功能區(qū)。 3 項(xiàng)中明確規(guī)定一幢 商住樓中，裙 樓上有多個(gè)塔樓的，則各獨(dú)立塔樓分為不同功能區(qū)。 4 項(xiàng)中指對(duì)于特定的服務(wù)對(duì)象，以其實(shí)際作用功能 22 的不同，劃分為不同的功能區(qū)，例于商業(yè)樓層中，各樓層中內(nèi)部通道不同及其它共有建筑面積服務(wù)對(duì)象不一致，可將各商業(yè)樓層劃分為不同的功能區(qū)。 1項(xiàng)中明確規(guī)定商住樓商業(yè)層內(nèi)單獨(dú)通往住宅的梯向（含室外樓梯）以及門(mén)廳列入幢共有建筑面積。參與各功能區(qū)分?jǐn)偂?2 項(xiàng)中明確規(guī)定為本幢服務(wù)的消防樓梯，消防電梯，消防連廊以及屋頂梯間列入幢共有建筑面積，參與各功能區(qū)分?jǐn)偂? 4 項(xiàng)明確規(guī)定在哪一功能區(qū)內(nèi)專為本功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積 只分?jǐn)偟奖竟δ軈^(qū)。 多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?，是依?jù)各自功能的不同，劃分為不同的功能區(qū)，再確定幢共有建筑面積及各功能區(qū)內(nèi)共有建筑面積，依據(jù)商住樓的分?jǐn)傆?jì)算公式進(jìn)行分?jǐn)偂? 6 房產(chǎn)面積測(cè)量成果 房產(chǎn)面積測(cè)量成果的內(nèi)容，包括以下六個(gè)方面的內(nèi)容： 1 房屋調(diào)查表。房屋調(diào)查包括房屋的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、用途、數(shù)量等，或者說(shuō)每個(gè) 基本單元的位置、權(quán)界、權(quán)屬、數(shù)量和利用等基本情況。在房產(chǎn)調(diào)查中要對(duì)地理名稱、行政境界和政府機(jī)構(gòu)名稱和大的企事業(yè)單位名稱的調(diào)查，并標(biāo)明于房地產(chǎn)平面圖上，且應(yīng)繪制房 屋權(quán)界線示意圖，嚴(yán)格按照“房屋調(diào)查表”規(guī)定的格式和內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查和登記。 2 房屋分層分戶平面圖。也稱分層分戶圖，是房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證的依據(jù)，也是計(jì)算分?jǐn)偯娣e的依據(jù)，是房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的基礎(chǔ)資料之一。分層分戶圖包括某房產(chǎn)的地名、門(mén)牌號(hào)、丘號(hào)、幢號(hào)、測(cè)量號(hào)、所在的層次、那一戶、房屋的墻體歸屬、共有部位、邊長(zhǎng)、房屋建筑面積、分?jǐn)偣灿忻娣e、測(cè)繪單位、測(cè)量員、作業(yè)日期等。分層分戶圖的幅面可選用 787mm l092mm的 1/3 1／ 1 1／ 8 規(guī)格圖紙，比例尺一般為 1： 200，當(dāng)房屋圖形過(guò)大或過(guò)小時(shí)，比例尺可根據(jù)具體情 況，適當(dāng)放大或縮小，詳見(jiàn)附錄 E所示。 3 房屋分層面積表。是房屋各層的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)等的對(duì)照表。 4 房屋分戶面積表。是房屋層內(nèi)的各戶的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、陽(yáng)臺(tái)面積、分?jǐn)偯娣e等的對(duì)照表。 5 共有建筑面積分?jǐn)偡桨副怼Ｔ斠?jiàn)附錄 E中的共有建筑面積分?jǐn)偡桨副硭尽? 6 成果審批表。詳見(jiàn)附錄 E中的成果審批表表所示 房產(chǎn)面積測(cè)量成果的檢查制度 房產(chǎn)面積測(cè)量成果的檢查應(yīng)符合 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 GB/T179862020和本規(guī)程 的規(guī)定 。房產(chǎn) 23 面積測(cè)量成果實(shí)行三級(jí)檢查。各級(jí)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題， 必須做好記錄，填寫(xiě)房產(chǎn)面積測(cè)量成果的檢查記錄表，提出處理意見(jiàn)，并督促作業(yè)人員及時(shí)修正。 檢查項(xiàng)目及內(nèi)容 房屋調(diào)查的檢查 1 房產(chǎn)要素調(diào)查的內(nèi)容與填寫(xiě)是否齊全、正確。 2 調(diào)查表中的房屋權(quán)界線示意圖上的房屋權(quán)界線、房屋四面墻體歸屬，以及有關(guān)說(shuō)明、符號(hào)是否正確。 3 房屋位置是否與建筑紅線圖上相符。 房產(chǎn)面積測(cè)算的檢查 1 房屋尺寸丈量方法是否正確，房產(chǎn)面積測(cè)量原始記錄是否規(guī)范，采集的數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確，內(nèi)容是否完整，是否符合精度要求。 2 房屋分層分戶平面圖的繪制是否正確，其尺寸是否與工 作草圖上的數(shù)據(jù)一致，是否完整、整潔。 3 房產(chǎn)面積的計(jì)算方法是否正確，精度是否符合要求。 4 功能區(qū)的劃分、共有面積的測(cè)定和分?jǐn)偡桨甘欠窈侠怼? 房產(chǎn)面積測(cè)量報(bào)告 房產(chǎn)面積測(cè)量報(bào)告的內(nèi)容 詳見(jiàn)附錄 E 中的房產(chǎn)面積測(cè)量報(bào)告的樣式