鄭東新區(qū)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析-資料下載頁(yè)
2025-03-25 12:08本頁(yè)面
【正文】 hreats) 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境威脅，如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量以目前鄭州商業(yè)消化量的水平，完全消費(fèi)需要十年時(shí)間，同時(shí)與本項(xiàng)目近臨的寶龍城市廣場(chǎng)和CBD步行街，屆時(shí)將都會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，因此本項(xiàng)目需從規(guī)劃和定位上另辟蹊徑，避免直接與其競(jìng)爭(zhēng)，由此共同培養(yǎng)和建立起新的商業(yè)圈； 經(jīng)營(yíng)體制問(wèn)題目前鄭州大型商業(yè)幾乎都存在銷(xiāo)售返租的手法，目的是保障資金的快速回籠，同時(shí)也有部分采用租售相結(jié)合的模式，希望更多的控制經(jīng)營(yíng)權(quán)的問(wèn)題；而國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，幾乎都是采用租賃模式，保全產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一才能保障經(jīng)營(yíng)權(quán)和業(yè)態(tài)不發(fā)生混亂局面；因此本項(xiàng)目在銷(xiāo)售和租賃模式上需全盤(pán)考慮，著重考慮經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，同時(shí)也是項(xiàng)目生命和發(fā)展的關(guān)鍵所在；政府過(guò)于涉及市場(chǎng)運(yùn)作雖然政府對(duì)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展起到重大的作用，但從另一層面上反映出政府過(guò)于介入市場(chǎng)運(yùn)作，忽略了市場(chǎng)游戲規(guī)則，對(duì)此方面我們表現(xiàn)一定的擔(dān)憂，如政府開(kāi)始脫離項(xiàng)目區(qū)域的運(yùn)作力度，將會(huì)引發(fā)一定的市場(chǎng)問(wèn)題。 結(jié)論：從上述分析中得出，本項(xiàng)目的發(fā)展，很大程度上的威脅點(diǎn)和劣勢(shì)，來(lái)自區(qū)域商業(yè)氛圍未形成，消費(fèi)力有限，商業(yè)供應(yīng)量和競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大的因素，但從城市發(fā)展角度來(lái)看，區(qū)域的建設(shè)將對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展提供有利的平臺(tái)；因此從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的地理、交通優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用商場(chǎng)規(guī)劃、形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。無(wú)論在主題定位、經(jīng)營(yíng)模式、項(xiàng)目包裝、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理及改造后的經(jīng)營(yíng)推廣應(yīng)用等方面需要細(xì)致的研究與制定。五、經(jīng)營(yíng)策略建議從國(guó)內(nèi)目前銷(xiāo)售大型商業(yè)實(shí)踐證明，分零發(fā)售風(fēng)險(xiǎn)極大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營(yíng)是大勢(shì)所趨，尤其是體量龐大的MALL，統(tǒng)一規(guī)劃與營(yíng)銷(xiāo)簡(jiǎn)直就是唯一的出路。其次，大型商業(yè)項(xiàng)目的收益不在于短期，而是未來(lái)的長(zhǎng)期收益，為公司帶來(lái)長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，成為公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。大型商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)管理是一項(xiàng)非常專(zhuān)業(yè)的、高難度的綜合性工作，不可能由小業(yè)主來(lái)承擔(dān)此項(xiàng)職能，所以發(fā)展商必須成立一支專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍來(lái)操作，即發(fā)展商并不是簡(jiǎn)單的一賣(mài)了之，不可能規(guī)避后期的經(jīng)營(yíng)責(zé)任。作為國(guó)內(nèi)成功MALL的典范，迄今保持日均客流量18—20萬(wàn)人次、高峰期65萬(wàn)人次紀(jì)錄的天河城，1996年?duì)I業(yè)直到去年才徹底還完外債，這亦得益于其頂住壓力統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。本自從項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)和保障項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)目的,對(duì)此我們建議采只租不售的模式，即發(fā)展商全盤(pán)控制項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，保持項(xiàng)目的完整性。 但對(duì)此發(fā)展商需重點(diǎn)考慮下述兩個(gè)問(wèn)題：項(xiàng)目的資金流問(wèn)題，能否保障項(xiàng)目的資金壓力；一旦項(xiàng)目由發(fā)展商自行持有經(jīng)營(yíng)，將面臨由發(fā)展商向經(jīng)營(yíng)管理商的角色轉(zhuǎn)變。
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