鄭東新區(qū)市場調(diào)查報告分析-資料下載頁
2025-03-25 12:08本頁面
【正文】 hreats) 競爭環(huán)境威脅，如此龐大的商業(yè)供應(yīng)量以目前鄭州商業(yè)消化量的水平，完全消費需要十年時間，同時與本項目近臨的寶龍城市廣場和CBD步行街，屆時將都會對項目構(gòu)成一定的競爭威脅，因此本項目需從規(guī)劃和定位上另辟蹊徑，避免直接與其競爭，由此共同培養(yǎng)和建立起新的商業(yè)圈； 經(jīng)營體制問題目前鄭州大型商業(yè)幾乎都存在銷售返租的手法，目的是保障資金的快速回籠，同時也有部分采用租售相結(jié)合的模式，希望更多的控制經(jīng)營權(quán)的問題；而國內(nèi)優(yōu)秀的商業(yè)項目，幾乎都是采用租賃模式，保全產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一才能保障經(jīng)營權(quán)和業(yè)態(tài)不發(fā)生混亂局面；因此本項目在銷售和租賃模式上需全盤考慮，著重考慮經(jīng)營風(fēng)險問題，同時也是項目生命和發(fā)展的關(guān)鍵所在；政府過于涉及市場運作雖然政府對項目區(qū)域發(fā)展起到重大的作用，但從另一層面上反映出政府過于介入市場運作，忽略了市場游戲規(guī)則，對此方面我們表現(xiàn)一定的擔(dān)憂，如政府開始脫離項目區(qū)域的運作力度，將會引發(fā)一定的市場問題。 結(jié)論：從上述分析中得出，本項目的發(fā)展，很大程度上的威脅點和劣勢，來自區(qū)域商業(yè)氛圍未形成，消費力有限，商業(yè)供應(yīng)量和競爭壓力過大的因素，但從城市發(fā)展角度來看，區(qū)域的建設(shè)將對本項目發(fā)展提供有利的平臺；因此從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營的長遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項目獨特的地理、交通優(yōu)勢，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營模式及觀念，營造出精品項目，充分運用商場規(guī)劃、形成具有競爭力的市場優(yōu)勢。無論在主題定位、經(jīng)營模式、項目包裝、建筑規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理及改造后的經(jīng)營推廣應(yīng)用等方面需要細(xì)致的研究與制定。五、經(jīng)營策略建議從國內(nèi)目前銷售大型商業(yè)實踐證明，分零發(fā)售風(fēng)險極大，統(tǒng)一規(guī)劃、定位與經(jīng)營是大勢所趨，尤其是體量龐大的MALL，統(tǒng)一規(guī)劃與營銷簡直就是唯一的出路。其次，大型商業(yè)項目的收益不在于短期，而是未來的長期收益，為公司帶來長期的現(xiàn)金流，成為公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。大型商業(yè)步行街的經(jīng)營管理是一項非常專業(yè)的、高難度的綜合性工作，不可能由小業(yè)主來承擔(dān)此項職能，所以發(fā)展商必須成立一支專業(yè)隊伍來操作，即發(fā)展商并不是簡單的一賣了之，不可能規(guī)避后期的經(jīng)營責(zé)任。作為國內(nèi)成功MALL的典范，迄今保持日均客流量18—20萬人次、高峰期65萬人次紀(jì)錄的天河城，1996年營業(yè)直到去年才徹底還完外債，這亦得益于其頂住壓力統(tǒng)一經(jīng)營的營銷策略。本自從項目的長期發(fā)展目標(biāo)和保障項目的成功運營目的,對此我們建議采只租不售的模式，即發(fā)展商全盤控制項目的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)，保持項目的完整性。 但對此發(fā)展商需重點考慮下述兩個問題：項目的資金流問題，能否保障項目的資金壓力；一旦項目由發(fā)展商自行持有經(jīng)營，將面臨由發(fā)展商向經(jīng)營管理商的角色轉(zhuǎn)變。
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