關(guān)于西湖組團(tuán)樓市的專題報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-24 12:00本頁(yè)面
【正文】 寶宏湖畔聯(lián)排～㎡17套19套聯(lián)排均價(jià)：13000元/㎡獨(dú)棟均價(jià)：15000元/㎡68%獨(dú)棟～㎡2套西湖1號(hào)洋房～㎡10套473套洋房均價(jià)：9900元/㎡聯(lián)排均價(jià)：9600元/㎡雙拼均價(jià)：13000元/㎡公寓均價(jià)：8200元/㎡6%洋房～㎡30套聯(lián)排㎡10套雙拼～㎡12套公寓80～200㎡411套西湖印象聯(lián)排～㎡15套15套均價(jià)：8000元/㎡13%合計(jì)80～2124㎡125套9000元/㎡除了長(zhǎng)期開(kāi)盤的寶宏湖畔壞，西湖組團(tuán)在售的幾個(gè)項(xiàng)目銷售情況都不理想，而西湖的兩個(gè)標(biāo)志盤西湖豪庭和西湖一號(hào)的均價(jià)均超過(guò)8000，價(jià)格明顯過(guò)高。216。 客群特征表一：西湖板塊客群特征區(qū)域來(lái)源 職業(yè)身份 年齡特征 購(gòu)房目的 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 購(gòu)買力 區(qū)域原住民 個(gè)體戶、小企業(yè)家和其他商人3050歲之間，具有一定的閑錢和具備較強(qiáng)的投資意識(shí)和眼光。 自主型為主 A、西湖片區(qū)原住民，對(duì)于西湖板塊認(rèn)同感很高；B、優(yōu)美的西湖公園景觀優(yōu)勢(shì)；C、有一定閑錢，投資欲望很高。 主要以個(gè)體戶和小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。 市區(qū)來(lái)客企業(yè)家、企業(yè)中高層管理人員公務(wù)員及及 個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 3060歲左右 自主為主，二次置業(yè)者居多，居住質(zhì)量高 市區(qū)的高端客戶群體晉江、石獅企業(yè)主居多3555二次置業(yè)者A. 西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)數(shù)量很少，購(gòu)買能力很強(qiáng)在西湖板塊購(gòu)房者的置業(yè)目的以自主型為主，受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，西湖板塊商品房的銷售將面臨抗性，價(jià)格是其難于展開(kāi)營(yíng)銷的關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)商適當(dāng)?shù)淖尷欣阡N售工作的展開(kāi)。表二：客群特征客戶來(lái)源 購(gòu)房目的 購(gòu)房需求 所占比例 泉州市區(qū) 自住：因西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)而選擇購(gòu)買（占50%左右） 二房/三房/四房/別墅 約50% 區(qū)域居民、180醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員自?。〒Q房客）：因原有居住地在該區(qū)域（約80%） 二房/三房/四房/別墅約30% 主要用于資產(chǎn)性投資，起到保值功能（約20%）二房/三房晉江石獅購(gòu)買物業(yè)作為扎根泉州的基點(diǎn)，多為二次置業(yè)者。，別墅/三房/四房 10% 周邊縣市以及華僑的外區(qū)域人員換房遷移，提高居住質(zhì)量三房10% 聚賢莊觀點(diǎn)：216。 客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)細(xì)分：區(qū)域來(lái)源 購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 首要考慮要素 泉州中心市區(qū) 西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/西湖項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，樓盤居住品質(zhì)高總價(jià)/增值空間 本區(qū)域居民看好本案所處區(qū)位地段/認(rèn)同西湖板塊的居住環(huán)境品質(zhì)/價(jià)格晉江、石獅 等周邊區(qū)域以及其他客戶西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/樓盤的居住品質(zhì)/靠近市區(qū)，購(gòu)買物業(yè)扎根泉州市區(qū)位/品質(zhì) 216。 職業(yè)類型及購(gòu)買用途分析戶型 面積區(qū)間 主力客戶身份職業(yè)類型 年齡層次 客戶購(gòu)買特征及用途 別墅 350㎡以上 以企業(yè)家為主40—55 購(gòu)買力非常強(qiáng)，注重居住環(huán)境品質(zhì)，二次置業(yè)者。4R 190280㎡ 周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等 30—45 購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，注重居住環(huán)境品質(zhì)，購(gòu)買傾向于選擇中間樓層以自住為主，屬于換房客 3R 130220㎡ 周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等3555購(gòu)買能力有限，對(duì)住宅總價(jià)較為敏感，購(gòu)買能力一般。 2R8090周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等2545購(gòu)買能力有限，對(duì)住宅總價(jià)較為敏感，購(gòu)買能力一般。216。 客群區(qū)域市場(chǎng)的擴(kuò)容問(wèn)題①西湖片區(qū)的物業(yè)基本屬于高端物業(yè)，而片區(qū)人口過(guò)少，購(gòu)買能力一般，市場(chǎng)放量偏大，難以消化，僅僅從本區(qū)域及市區(qū)作為主力客戶的突破口，則仍必將面臨區(qū)域整體市場(chǎng)“供過(guò)于求”的市場(chǎng)壓力 ②區(qū)域要突破客源不足的瓶頸，必須打破原有客戶區(qū)域來(lái)源瓶頸，加強(qiáng)區(qū)域輻射力，進(jìn)一步吸納周邊區(qū)域的潛在關(guān)聯(lián)性客戶群。以多種產(chǎn)品滿足不同層次客戶群的需求，達(dá)到擴(kuò)容市場(chǎng)的目標(biāo)同時(shí)突破區(qū)域市場(chǎng)，站在更高層級(jí)的市場(chǎng)分析項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)。 ③價(jià)格是撬動(dòng)市場(chǎng)的法寶，西湖一號(hào)和西湖豪庭單價(jià)高于市區(qū)普通盤，如果價(jià)格不下調(diào)，西湖片區(qū)的樓盤性價(jià)比過(guò)低。月份項(xiàng)目名稱各媒體投放次數(shù)總投資次數(shù)訴求內(nèi)容泉晚海都東早5月西湖1號(hào)4206開(kāi)盤公告、宣傳推廣寶宏湖畔0101形象訴求奧林匹克花園1001交房公告6月西湖1號(hào)2103形象訴求西湖豪庭2103公開(kāi)廣告、形象宣傳西湖印象1001開(kāi)盤公告7月西湖1號(hào)1001宣傳推廣8月西湖1號(hào)2013宣傳推廣、開(kāi)盤公告西湖豪庭2709開(kāi)盤公告、形象訴求9月西湖豪庭010010促銷宣傳、形象訴求西湖1號(hào)0101形象訴求10月西湖豪庭0202促銷宣傳、形象訴求聚賢莊觀點(diǎn)：西湖一號(hào)和西湖豪庭都是與8月底9月初開(kāi)盤，所以在8月份和9月份項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)廣告轟炸，進(jìn)入10月，只有西湖豪庭還在做廣告宣傳，西湖一號(hào)并沒(méi)有做相應(yīng)廣告，并不是因?yàn)闋I(yíng)銷工作進(jìn)展順利，而是整體市場(chǎng)太冷，在消費(fèi)者普遍持觀望的狀態(tài)下，高密度的廣告轟炸已經(jīng)很難把客戶吸引進(jìn)售樓部，這也反應(yīng)出西湖片區(qū)潛在的客戶群體嚴(yán)重萎縮。
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