【房地產(chǎn)】蘇州都市花園主題定位報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-03-24 05:28本頁(yè)面
【正文】 可保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，但容易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手模仿抄襲并快速超越的新概念或創(chuàng)新產(chǎn)品。它是項(xiàng)目進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，展示了產(chǎn)品的核心功能；另一方面，它比較直觀且誰(shuí)知門檻較低，能快速傳播。所以只有顯性競(jìng)爭(zhēng)力是不足夠的，將令項(xiàng)目的差異性優(yōu)勢(shì)不能長(zhǎng)期突顯，不能支持項(xiàng)目的長(zhǎng)期發(fā)展。 所謂“隱性競(jìng)爭(zhēng)力”是指項(xiàng)目獨(dú)有的、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手難以和超越的、或者在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的競(jìng)爭(zhēng)因素，如新穎的開發(fā)理念所引導(dǎo)的新型生活方式、項(xiàng)目獨(dú)有的稀缺資源、企業(yè)品牌等等。隱性競(jìng)爭(zhēng)力是確立項(xiàng)目獨(dú)特市場(chǎng)個(gè)性的基礎(chǔ)，能夠樹立項(xiàng)目持久的競(jìng)爭(zhēng)差異性。 但上述兩者并非一成不變的，在一定的條件下，兩者之間會(huì)相互轉(zhuǎn)換：在形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壁壘時(shí)，顯性競(jìng)爭(zhēng)力可以轉(zhuǎn)化為隱性競(jìng)爭(zhēng)力；同樣，隱性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)衰減時(shí)，也可能轉(zhuǎn)化為顯性競(jìng)爭(zhēng)力。2．1．1 顯性競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的顯性競(jìng)爭(zhēng)力在以下幾個(gè)方面： 1． 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 園區(qū)整個(gè)區(qū)域的優(yōu)勢(shì)在《市場(chǎng)報(bào)告》中已闡述，本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是針對(duì)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言。 無(wú)論對(duì)于園區(qū)內(nèi)還是園區(qū)外的住宅消費(fèi)者，園區(qū)的吸收在三大點(diǎn)，依次是：全國(guó)最美最大的金雞湖公園、前景遠(yuǎn)大的中央商貿(mào)區(qū)以及城市廣場(chǎng)。這三點(diǎn)提供給消費(fèi)者的利益保障是：居住環(huán)境的優(yōu)良、工作的便利、城市氣息的濃郁，即能帶來(lái)居住和投資兩方面的收益。 本案的區(qū)位優(yōu)勢(shì)是其是離上述三大資源最近的項(xiàng)目之一。園區(qū)同樣具備這個(gè)條件的開發(fā)項(xiàng)目有：翠湖雅居和13地塊（即1月12日推出的“湖左岸”）。前者是前幾年開發(fā)的項(xiàng)目，現(xiàn)僅對(duì)租賃市場(chǎng)產(chǎn)生影響；后者是新推項(xiàng)目，總建筑面積為27萬(wàn)㎡，第一期與都市花園的第五期和第六期產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)，但第二期可能與本案推出時(shí)間接近，區(qū)位優(yōu)勢(shì)均等，所以本案的差異性表現(xiàn)要突出，避免與其同質(zhì)化。 2． 大規(guī)模發(fā)展優(yōu)勢(shì) 都市花園總占地44公頃，已開發(fā)完成的土地面積近20公頃，總建筑面積達(dá)30萬(wàn)㎡，現(xiàn)在開發(fā)完成四期。大規(guī)模開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，首先，由于土地早期儲(chǔ)備成本較低，同時(shí)批量生產(chǎn)也大幅降低成本。都市花園已通過嚴(yán)格控制成本和優(yōu)化資金運(yùn)用，獲得了相當(dāng)?shù)囊?guī)模效益。其次，都市花園前期的實(shí)體示范效應(yīng)很好，已成型的小區(qū)環(huán)境，井井有條的物業(yè)管理帶來(lái)的良性發(fā)展，后期消費(fèi)者的信心將增強(qiáng)。都市花園發(fā)展至今，前期開發(fā)的成功形成了良好的市場(chǎng)慣性效應(yīng)，在全市產(chǎn)生了大的影響力。2．1．2 隱性競(jìng)爭(zhēng)力 經(jīng)分析，現(xiàn)階段本案的隱性競(jìng)爭(zhēng)力在以下幾個(gè)方面： 1． 前期建立的市場(chǎng)美譽(yù)度 本案已開發(fā)四期和正在接受預(yù)訂的第五期，建立了良好的市場(chǎng)認(rèn)知，表現(xiàn)在以下方面： n 產(chǎn)品創(chuàng)新意識(shí)方面：戶型設(shè)計(jì)有特色，比較超前。如半躍式設(shè)計(jì)曾在園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路領(lǐng)先。 n 小區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造方面：綠化率高，景觀設(shè)計(jì)突出，動(dòng)靜結(jié)合，空氣質(zhì)量好、寧?kù)o，適合居住。 n 社區(qū)文化塑造方面：人本化管理，塑造人文情懷社區(qū)文化。如組織各種活動(dòng)，增強(qiáng)住戶間交流與溝通；保安、清潔等物業(yè)管理都有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，住戶滿意度高。 2． 客戶獎(jiǎng)資源優(yōu)勢(shì) n 通過前期業(yè)主調(diào)查顯示，客戶來(lái)源主要集中在園區(qū)、古城區(qū)和新區(qū)，3140歲年齡的中青年人士為主，文化程度高。接受新生事物能力強(qiáng)。 n 對(duì)于都市花園后續(xù)產(chǎn)品的態(tài)度方面，%的業(yè)主表示在產(chǎn)品出*已經(jīng)記錄*況下會(huì)購(gòu)買；近70%的業(yè)主會(huì)介紹親友購(gòu)買。 n 由此可見，消費(fèi)者對(duì)都市花園產(chǎn)品持歡迎態(tài)度，產(chǎn)品口碑好，其形象逐漸深入市場(chǎng)，住戶對(duì)產(chǎn)品的忠實(shí)度帶動(dòng)了客戶資源擴(kuò)充。 3． 發(fā)展商實(shí)力優(yōu)勢(shì) n 本項(xiàng)目的發(fā)展商華新國(guó)際集團(tuán)是全國(guó)地產(chǎn)連鎖，實(shí)力雄厚。沈陽(yáng)、錦州、成都、重慶、蘇州、廣州等相繼開發(fā)建設(shè)幾十個(gè)高級(jí)商品住宅，寫字樓和休閑、康體、文化旅游項(xiàng)目。其中沈陽(yáng)河畔花園、成才錦繡花園、重慶錦繡山莊、上海奧林匹克花園、以及廣州南國(guó)奧林匹克花園等都成為當(dāng)?shù)刈钪淖≌a(chǎn)品品牌。 n 華新國(guó)際榮膺“2001年全國(guó)優(yōu)秀樓盤30強(qiáng)”。都市花園大規(guī)模性發(fā)展優(yōu)勢(shì)以及不斷追求創(chuàng)新意識(shí)，在蘇州以及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都享有名氣，其產(chǎn)品素質(zhì)在當(dāng)?shù)叵M(fèi)者中有口皆碑。 n 通過前期業(yè)主調(diào)查顯示，有50%認(rèn)為都市花園是有品牌力的項(xiàng)目；%認(rèn)為華新國(guó)際集團(tuán)公司是有品牌力的企業(yè)。表明，在蘇州產(chǎn)品品牌目前優(yōu)勢(shì)大于企業(yè)品牌，品牌形象已初目測(cè)確立。 2．1．3 不利因素分析（略） 15 / 15
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