【正文】 需要。 回龍觀區(qū)域居住人口對商業(yè)的需求傾向是一種大型、種類齊全的綜合、集中型商業(yè)。五、區(qū)域內(nèi)公交線路研究區(qū)域內(nèi)交通 區(qū)域內(nèi)交通情況? 現(xiàn)狀交通回龍觀內(nèi)部的道路路網(wǎng)成型，外部交通主要由八達(dá)嶺高速承擔(dān)，三條主干道十里長街、育知路、文華路，其中十里長街為 4 塊板 60 米，機(jī)動車道為 6 車道，文華路、育知路為 3 塊板 35 米機(jī)動車道為 4 車道。次干道為 4 車道 30 米。支路在 12 米左右?；佚堄^現(xiàn)狀交通存在著許多問題，斷頭路、次干道和支路系統(tǒng)不暢，形成了交通擁堵的據(jù)點。27? 規(guī)劃交通回龍觀規(guī)劃道路完善了回龍觀的內(nèi)部和外部交通情況，延伸了文華路、規(guī)劃了黃平西側(cè)路穿過回龍觀規(guī)劃居住區(qū)連接外部交通，這樣就緩解了八達(dá)嶺高速路的交通承載量。內(nèi)部交通延伸了龍禧二街和龍禧三街到項目區(qū)域，修建黃平路、霍營東路、霍營西路更加完善內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。區(qū)間交通通過與天通苑相連的立湯路東側(cè)道路、在回龍觀和天通苑的路網(wǎng)架構(gòu)里的回南北路的修建更加提高區(qū)間交通的暢通。 區(qū)域交通與本項目的關(guān)系現(xiàn)狀交通影響項目的輻射范圍，同時人流量也受到影響。未來區(qū)域交通的完成，對項目商業(yè)區(qū)的形成是一個促進(jìn)作用，首先道路規(guī)劃的完成指導(dǎo)了項目商業(yè)的分布結(jié)構(gòu)；另外也解決了交通壓力，提升了交通承載力，同時也就為項目商業(yè)帶來了更多人流。區(qū)域內(nèi)公共交通? 區(qū)域內(nèi)公共交通狀況2829外部公交主要是向回龍觀外運載人口，在回龍觀內(nèi)部站點較少，覆蓋區(qū)域較少；內(nèi)部公交主要集中在西部，沒有形成系統(tǒng)化，招手就停和末班車早的情況影響居民的出行；公交經(jīng)過線路主要走八達(dá)嶺高速附路，從回龍觀的邊緣經(jīng)過，對回龍觀居住區(qū)人口出觀的運載能力受到限制。? 區(qū)域公交與本項目的關(guān)系項目區(qū)域的公共交通是不完善的，存在這交通擁堵、覆蓋面積少等缺乏系統(tǒng)化調(diào)節(jié)的問題，本項目的核心思路是融入 TOD 模型，通過交通線路強(qiáng)制性引導(dǎo)人流，目前項目區(qū)域的公交系統(tǒng)沒有成型，公共交通比較混亂，項目可以通過對公共交通的系統(tǒng)化引導(dǎo)來完成對人流的引入同時緩解交通壓力。六、項目自身情況分析微觀地塊條件分析? 項目位于回龍觀文化居住區(qū) G 區(qū)的中心，區(qū)域位置優(yōu)越；項目位于回龍觀居住地區(qū)東端，商業(yè)輻射范圍受到限制；限高較高，可發(fā)展空間較大；? 項目區(qū)域現(xiàn)狀交通條件較差；項目區(qū)域道路規(guī)劃成型，交通方便，適合商業(yè)中心的開發(fā)；? 項目未來規(guī)劃條件適合公交線路的引入；? 項目區(qū)域規(guī)劃的公建軸線為項目帶來人流；? 項目區(qū)域人文條件有利于項目商業(yè)的形成；項目人文條件分析項目周邊附近有一些商品房，如距陣、天鑫家園等，居民以商品放購買者、30回遷戶組成，通過調(diào)查，以這部分居民為主的小區(qū)的入住率都比較高，消費能力也比較高，可以為項目帶來更多有效消費人群。項目其他條件分析? 回龍觀居住區(qū)現(xiàn)住民同質(zhì)化程度高，對于社區(qū)配套的變化性要求較高；? 區(qū)內(nèi)公共交通不發(fā)達(dá)，集中商業(yè)的人流量不足以支撐 10 萬平方米的集中 商業(yè)；? 回龍觀地區(qū)外部交通擁堵，使商業(yè)輻射的可行性受到限制；? 回龍觀地區(qū)以前無原住民、無傳統(tǒng)商圈存在，因此、很難通過傳統(tǒng)商圈以商業(yè)輻射來吸引人流。七、項目初步定位項目區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重錯位，不能滿足區(qū)域消費人群的需要。真正的市場需求空間廣闊，尤其服裝、電子、家電、娛樂和超市等，整個區(qū)域需要一種綜合的商業(yè)服務(wù)形式來滿足有效需求。項目總體定位項目總體定位為混合功能開發(fā)的區(qū)域商業(yè)中心。混合功能開發(fā)是將不同功能的建筑，以街道、廣場、居民公共空間為主軸展開。商業(yè)區(qū)由多幢建筑或街區(qū)組成，其用途可以包括零售、超市、辦公、商業(yè)街、電影院、娛樂、餐飲等。其不同用途功能形式可以是水平劃分，即不同用途的建筑在平面布置上解決；也可以垂直方向劃分，即在同一建筑形體中安排不同用途（如：底層為公共交通設(shè)施，上層為商場等） 。建筑物之間用露天（或室內(nèi)）街道、步行通道、廣場等來組織和聯(lián)系?；旌瞎δ荛_發(fā)在開發(fā)程序上較為靈活，同時也可降低投資風(fēng)險。 31 客戶群定位 項目客戶群年齡層次偏重于 2530 歲和 50 歲以上。2530 歲的人群主要是剛參加工作，受過較高教育的年輕上班族，屬于中上等收入人群；50 歲以上的主要是退休的老年人，他們有著較高的消費力和較高生活水平的要求。 客戶群基本特征：2530 歲客戶群特征：? 住房結(jié)構(gòu)：為商品房居民及本地回遷戶，其中回遷戶多數(shù)擁有二套以上住 房。? 家庭結(jié)構(gòu)：家庭結(jié)構(gòu)簡單，以二人世界為主。但也有一定數(shù)量的三口之家。? 文化特征：大部分為大專以上文化程度。? 職業(yè)特征：IT、教師、公務(wù)員所占比例較高。? 工作地點：中關(guān)村、上地區(qū)域較為集中。? 家庭收入：收入較高，月收入為 4000 元以上。? 消費能力：家庭消費能力較強(qiáng)。? 私家車：大部分家庭無私家車，但少量別墅年輕居民私家車擁有量較高。? 出行方式：基本依靠公共交通，對公交、地鐵的依賴性較大。? 生活特征：現(xiàn)代化程度高，崇尚高品質(zhì)生活。? 消費習(xí)慣：具有較強(qiáng)的“城市中心區(qū)習(xí)慣性消費”的心理傾向。 50 歲以上客戶群特征：? 生活區(qū)域：回龍觀本地居民居多，地緣性強(qiáng)。? 住房結(jié)構(gòu)：基本為回遷房，經(jīng)濟(jì)適用房居民。? 家庭結(jié)構(gòu)：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。? 文化特征：當(dāng)?shù)鼐用裎幕潭炔桓?，但國家單位、學(xué)校的退休職工文化程 度較高。32? 職業(yè)特征：退休，賦閑在家。? 家庭收入：收入較高，月收入為 6000 元以上。? 消費能力：家庭消費能力較強(qiáng)。? 出行方式：基本依靠公共交通。此類居民很少出觀。? 生活特征：保守、傳統(tǒng)，生活圈子狹小，但對活動中心? 消費習(xí)慣：一般只購買日常生活必需品。高價值商品有孩子代為購買。產(chǎn)品定位混合功能開發(fā)是指在同一區(qū)域內(nèi)將商業(yè)、商務(wù)、娛樂、公共活動空間等功能集中開發(fā)，充分利用各類建筑形體的不同特點進(jìn)行功能組合。是城市功能副中心的體現(xiàn)。 集中商業(yè)目前，整個回龍觀缺少 20220 平米以上的地標(biāo)性商業(yè)形態(tài)，在集中商業(yè)中引進(jìn)大型的綜合品牌主力店，如：家樂福、太平洋百貨等，滿足市場需求、增加商業(yè)動力，確定區(qū)域商業(yè)中心地位。 純商回龍觀商業(yè)市場缺少小型服裝品牌專賣，健身，娛樂等商業(yè)配套。目前回龍觀商業(yè)物業(yè)建筑形式不適合健身、KTV 等娛樂業(yè)的使用。同時，投資者對 2022 平米左右的餐飲商業(yè)具有較好的投資信心。純商產(chǎn)品定位以中式餐飲、主副食、便利店等日常產(chǎn)品經(jīng)營為主，健身、娛樂為輔。同時在建筑結(jié)構(gòu)上，根據(jù)餐飲、娛樂業(yè)所需的建筑形式進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。例：餐飲：層高一般為 3 米以上；進(jìn)深 15 米左右。 娛樂：層高一般為 4 米較為合適；進(jìn)深 18 米左右。 底商33目前回龍觀底商嚴(yán)重供大于求，且經(jīng)營效果不佳。不過底商對于社區(qū)居民的方便快捷性及對區(qū)域集中商業(yè)的補(bǔ)充具有一定作用。因此、底商建設(shè)體量不宜過大，僅作為社區(qū)必備生活配套。運營建議 集中商業(yè)自身持有，同時引進(jìn)品牌經(jīng)營管理公司聯(lián)營或合作，定向招商大型綜合品牌店。 純商確定經(jīng)營業(yè)態(tài)，邀請各類品牌專賣店加盟，餐飲采取連鎖經(jīng)營，租售并舉。 底商進(jìn)行合理面積分割，面向中小投資者，全部銷售，實施短、頻、快的資金回籠策略。 商務(wù)針對回龍觀區(qū)域，部分采用定制化銷售，部分零售。交通建議 道路交通? 四條城市主干道圍合而成? 東西向：回南北路、中軸線十里長街? 南北向：黃平西側(cè)路、建材城東側(cè)路? 次干道和支路網(wǎng)狀分布? 東西向：回南路、周良路34? 南北向：黃平路、霍營西路、霍營東路 公共交通? 公交現(xiàn)狀? 區(qū)域內(nèi)的公交線路有 20 多條? 到達(dá)項目的路線僅有三條，外部公交線路 803 和內(nèi)部公交線路 23 路、城鐵臨 1 路。? 公交未來規(guī)劃根據(jù)項目地塊交通未來規(guī)劃，項目周邊交通結(jié)構(gòu)有利于公交引入。通過我司與北京公交總公司的了解，項目路網(wǎng)結(jié)構(gòu)完全符合公交總公司的設(shè)站原則。 對本項目的啟示? 主干道的交通承載能力較強(qiáng)，人流不易聚集，因此商業(yè)一般形成在城市主干道的支路上。如：“三合商圈”。由于十里長街是回龍觀主要的東西向交通干道，建議項目的地標(biāo)型建筑、集中商業(yè)、超市等商業(yè)類型沿霍營西路靠近十里長街分布，同時集中性由南向北逐漸淡化。? 根據(jù)項目自身條件，可將回龍觀區(qū)域內(nèi) 20 多條公交線以換乘站的形式引入，站點主要集中在項目霍營西路南部的地塊內(nèi)。