【正文】 經(jīng)營天然水晶制品為主；第三家米其商場，位于八達(dá)嶺高速路新莊橋東側(cè)，營業(yè)面積兩千平方米，以經(jīng)營水晶制品為主。? 回龍觀建材城：位于農(nóng)場橋西側(cè)，占地 150 畝，營業(yè)面積 3 萬平米，主營各類檔次、品種全、質(zhì)量優(yōu)的家具、燈飾。大回龍觀的住宅開發(fā)開始于 1998 年，規(guī)劃住宅面積 1000 萬平米左右現(xiàn)已經(jīng)開發(fā)了 800 萬平米，其中包括回龍觀居住文化區(qū)、霍營商品房住宅、龍澤商品房住宅。其商業(yè)物業(yè)開發(fā)面積在 200 萬左右，開發(fā)始于 2022 年，大回龍觀商業(yè)區(qū)按時(shí)間劃分可分為以下幾部分： 已建部分? 酒店娛樂業(yè)：15 萬平方米。? 回龍觀汽配城：營業(yè)面積 萬平方米。? 建龍大廈地上三層經(jīng)商，已經(jīng)建設(shè)完，正在招商，建筑面積 7800 平方米。? 源泉綜合商業(yè)樓位于昆泰大酒店東側(cè)，占地 7 畝，建筑面積一萬平方米，總投資四千萬元，2022 年?duì)I業(yè)。? 位于西三旗環(huán)島東北角的西三旗科技大廈，這是準(zhǔn)備建成 24 層的建筑主體，其中下面三層商業(yè)營業(yè)，面積 13033 平方米。3? 回龍觀南淀村辦公樓準(zhǔn)備改造成商業(yè)設(shè)施，商業(yè)配套面積 7 千平米。? 始裝新村商業(yè)配套設(shè)施十萬平米。? 中國人民保險(xiǎn)公司總部建設(shè)項(xiàng)目，占地 600 畝，投資 15 億元，建筑面積 15萬平方米。4回 龍 觀 純 商 業(yè) 樓 面 積 比 例 表9% 7%25%33%17% 9%50080080012001200180018002400240030003000+目前主體商業(yè)建筑形式以純商業(yè)為主，其商業(yè)有一大部分有地下室，一層路邊有足夠的停車位（部分還進(jìn)行了商業(yè)面積擴(kuò)建）。主要分布在回龍觀西區(qū)，京克隆——三合商圈內(nèi)部，主要營業(yè)模式是綜合性商廈、超市、建材、家具。以下為回龍觀地區(qū)百貨與北京市市內(nèi)百貨運(yùn)營基本指數(shù)比：（按現(xiàn)居住人口計(jì)算）5本表顯示回龍觀百貨業(yè)經(jīng)營狀況良好，基本經(jīng)濟(jì)指數(shù)與市內(nèi)持平，有一定的市場機(jī)會(huì)、市場空間。共計(jì)有接近 43000 平米左右。7具體物業(yè)分布如下圖：回 龍 觀 整 體 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 比 例 圖16%9%4%4%6%21%5%3%2%3%4%4%2%2%9% 0%1%2%1%2%餐 飲家 政百 貨汽 修娛 樂美 容醫(yī) 藥保 健快 餐超 市通 訊音 像電 器服 裝業(yè)態(tài)種類 餐飲家政百貨汽修娛樂美容醫(yī)藥保健快餐超市百分比 16 9 4 4 6 21 5 3 2 3業(yè)態(tài)種類 通訊音像電器服裝經(jīng)紀(jì)配飾建材寵物健身金融百分比 4 4 2 2 9 0 1 2 1 2在所有競爭區(qū)域業(yè)態(tài)中，餐飲類、美容美發(fā)及按摩、家政類、經(jīng)紀(jì)類事務(wù)所數(shù)量最多，占所有商業(yè)數(shù)量的 54%左右，說明回龍觀地區(qū)的主要業(yè)態(tài)以低技術(shù)含量的服務(wù)業(yè)為主，經(jīng)營者以服務(wù)客戶的最基本生活需求為主?；佚堄^餐飲市場現(xiàn)經(jīng)營的菜品主要是大眾類菜系，回龍觀特色型菜系經(jīng)營狀況并不好，只有類似金山城、金百萬類的大眾型中檔次餐飲才能在回龍觀地區(qū)取得良好的經(jīng)營效果。從綜合效果來看網(wǎng)吧的經(jīng)營效果最好、洗浴中心其次、KTV 再次之、健身中心最差。 車位回龍觀地區(qū)區(qū)域外交通擁堵，成為區(qū)域內(nèi)人群居住購車的瓶頸，區(qū)域內(nèi)商業(yè)車位以地上停車為主，但是從長遠(yuǎn)的角度考慮，車位的需求必將在未來市場內(nèi)有廣闊的空間。以下為回龍觀地區(qū)各主要居住區(qū)入住率：風(fēng)雅苑：70％左右、三合莊園：50%左右、龍澤苑：60%左右、龍騰苑 30%、龍躍 10%20%、龍禧苑 50%左右、流星花園 70%以上、龍錦苑 40%50%、矩陣 80%左右。? 商業(yè)租金從租金方面來看在回龍觀現(xiàn)階段只有中低端，低附加值的、勞動(dòng)密集型商業(yè)形態(tài)可以取得良好經(jīng)營效果，但是從發(fā)展的角度上講這類商業(yè)的過多，必將會(huì)影響回龍觀地區(qū)商業(yè)總體租金價(jià)格的增長趨勢(shì)，同時(shí)隨著人民生活水平的提高這類商業(yè)服務(wù)，也將面臨進(jìn)一步的優(yōu)勝劣汰。京客隆三合商圈位于回龍觀住宅區(qū)西端，八達(dá)嶺高速東側(cè)，是由八達(dá)嶺高速進(jìn)入回龍觀地區(qū)的主要入口處?！拔锩莱屑坝獤|路北段商圈”位于回龍觀住宅區(qū)北端，城北市場東南面，回龍觀公交總站東面，位于回龍觀中心地帶主要交通樞紐區(qū)域。但是由于該地區(qū)在回龍觀地區(qū)的中心位置，還有大面積的商業(yè)土地儲(chǔ)備，所以說該地區(qū)將很有希望成為回龍觀地區(qū)最大的商業(yè)。商圈內(nèi)公交線路共計(jì) 4 條，小公共 4 條。根據(jù)未來入住率的情況核心商圈 萬人、次級(jí)商圈 萬人、邊緣商圈 萬人。商圈內(nèi)總有效人口為 萬人。四、區(qū)域目標(biāo)客戶群探測(cè)消費(fèi)者的基本情況分析 請(qǐng)問您的年齡在下面的哪一個(gè)區(qū)段內(nèi)？15調(diào) 查 者 的 年 齡 區(qū) 段23%21%11%8%10%27% 25歲 以 下2630歲3135歲3640歲4150歲50歲 以 上回龍觀地區(qū)人口的年齡組成結(jié)構(gòu)為 30 歲以下的年輕人和 50 歲以上的老年人為主。 請(qǐng)問您個(gè)人的月收入平均有多少?17調(diào) 查 者 月 收 入 情 況17%12%16%8%12%24%11% 1000元 以 下10011500元15012022元20223000元30014000元4000元 以 上無 收 入回龍觀地區(qū)人口的月收入 4000 元以上的占有最大比例。 電子類商品電 子 類1% 4%24%51%20%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便1951%的居民對(duì)電子類產(chǎn)品消費(fèi)的方便程度為不大方便。 建筑、裝修材料建 筑 、 裝 修 類5%38%37%16% 4% 非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便居民對(duì)建筑、裝修消費(fèi)的方便程度 43%認(rèn)為比較方便。 在平時(shí)的生活當(dāng)中，您或您家庭在購買家電類商品的時(shí)候一般都會(huì)選擇去以下哪些場所？2255452 3 20222030405060家 電連 鎖店專 賣店 /專營 市場二 手家 電市 場百 貨商 場/購 物中 心 其 他家 電 類 產(chǎn) 品 的 購 買 場 所家電連鎖、專營市場是區(qū)內(nèi)居民家電類產(chǎn)品的主要消費(fèi)場所。 在平時(shí)的生活當(dāng)中，您或您家庭在購買建材、家具的時(shí)候一般都會(huì)選擇去以下哪些場所？24907 2 1020406080100建 材 /家 具 城 批 發(fā) 市 場 品 牌 專 賣 店 其 他家 具 、 建 材 的 購 買 場 所建材、家具城是區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)的主要場所。綜合分析 回龍觀區(qū)域年齡層次偏重于 2530 歲和 50 歲以上。 回龍觀區(qū)域的居民大多受過較高的教育，收入水平也較高，有一定的消費(fèi)力，26他們需要一定檔次的是商業(yè)來滿足他們對(duì)生活質(zhì)量的要求。次干道為 4 車道 30 米。內(nèi)部交通延伸了龍禧二街和龍禧三街到項(xiàng)目區(qū)域，修建黃平路、霍營東路、霍營西路更加完善內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)公共交通? 區(qū)域內(nèi)公共交通狀況2829外部公交主要是向回龍觀外運(yùn)載人口，在回龍觀內(nèi)部站點(diǎn)較少，覆蓋區(qū)域較少；內(nèi)部公交主要集中在西部，沒有形成系統(tǒng)化，招手就停和末班車早的情況影響居民的出行；公交經(jīng)過線路主要走八達(dá)嶺高速附路，從回龍觀的邊緣經(jīng)過，對(duì)回龍觀居住區(qū)人口出觀的運(yùn)載能力受到限制。七、項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重錯(cuò)位，不能滿足區(qū)域消費(fèi)人群的需要。商業(yè)區(qū)由多幢建筑或街區(qū)組成，其用途可以包括零售、超市、辦公、商業(yè)街、電影院、娛樂、餐飲等。 31 客戶群定位 項(xiàng)目客戶群年齡層次偏重于 2530 歲和 50 歲以上。但也有一定數(shù)量的三口之家。? 家庭收入：收入較高，月收入為 4000 元以上。? 生活特征：現(xiàn)代化程度高，崇尚高品質(zhì)生活。? 家庭結(jié)構(gòu)：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。? 消費(fèi)能力：家庭消費(fèi)能力較強(qiáng)。高價(jià)值商品有孩子代為購買。 純商回龍觀商業(yè)市場缺少小型服裝品牌專賣，健身，娛樂等商業(yè)配套。同時(shí)在建筑結(jié)構(gòu)上，根據(jù)餐飲、娛樂業(yè)所需的建筑形式進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。不過底商對(duì)于社區(qū)居民的方便快捷性及對(duì)區(qū)域集中商業(yè)的補(bǔ)充具有一定作用。