【正文】 ? 根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件，可將回龍觀區(qū)域內(nèi) 20 多條公交線以換乘站的形式引入，站點(diǎn)主要集中在項(xiàng)目霍營(yíng)西路南部的地塊內(nèi)。如：“三合商圈”。通過(guò)我司與北京公交總公司的了解，項(xiàng)目路網(wǎng)結(jié)構(gòu)完全符合公交總公司的設(shè)站原則。交通建議 道路交通? 四條城市主干道圍合而成? 東西向：回南北路、中軸線十里長(zhǎng)街? 南北向：黃平西側(cè)路、建材城東側(cè)路? 次干道和支路網(wǎng)狀分布? 東西向：回南路、周良路34? 南北向：黃平路、霍營(yíng)西路、霍營(yíng)東路 公共交通? 公交現(xiàn)狀? 區(qū)域內(nèi)的公交線路有 20 多條? 到達(dá)項(xiàng)目的路線僅有三條，外部公交線路 803 和內(nèi)部公交線路 23 路、城鐵臨 1 路。 底商進(jìn)行合理面積分割，面向中小投資者，全部銷售，實(shí)施短、頻、快的資金回籠策略。運(yùn)營(yíng)建議 集中商業(yè)自身持有，同時(shí)引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)管理公司聯(lián)營(yíng)或合作，定向招商大型綜合品牌店。不過(guò)底商對(duì)于社區(qū)居民的方便快捷性及對(duì)區(qū)域集中商業(yè)的補(bǔ)充具有一定作用。 娛樂(lè)：層高一般為 4 米較為合適；進(jìn)深 18 米左右。同時(shí)在建筑結(jié)構(gòu)上，根據(jù)餐飲、娛樂(lè)業(yè)所需的建筑形式進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。同時(shí)，投資者對(duì) 2022 平米左右的餐飲商業(yè)具有較好的投資信心。 純商回龍觀商業(yè)市場(chǎng)缺少小型服裝品牌專賣，健身，娛樂(lè)等商業(yè)配套。是城市功能副中心的體現(xiàn)。高價(jià)值商品有孩子代為購(gòu)買。此類居民很少出觀。? 消費(fèi)能力：家庭消費(fèi)能力較強(qiáng)。32? 職業(yè)特征：退休，賦閑在家。? 家庭結(jié)構(gòu)：大部分為三口之家以上，少數(shù)為空巢家庭。 50 歲以上客戶群特征：? 生活區(qū)域：回龍觀本地居民居多，地緣性強(qiáng)。? 生活特征：現(xiàn)代化程度高，崇尚高品質(zhì)生活。? 私家車：大部分家庭無(wú)私家車，但少量別墅年輕居民私家車擁有量較高。? 家庭收入：收入較高，月收入為 4000 元以上。? 職業(yè)特征：IT、教師、公務(wù)員所占比例較高。但也有一定數(shù)量的三口之家。 客戶群基本特征：2530 歲客戶群特征：? 住房結(jié)構(gòu)：為商品房居民及本地回遷戶，其中回遷戶多數(shù)擁有二套以上住 房。 31 客戶群定位 項(xiàng)目客戶群年齡層次偏重于 2530 歲和 50 歲以上。建筑物之間用露天（或室內(nèi)）街道、步行通道、廣場(chǎng)等來(lái)組織和聯(lián)系。商業(yè)區(qū)由多幢建筑或街區(qū)組成，其用途可以包括零售、超市、辦公、商業(yè)街、電影院、娛樂(lè)、餐飲等。項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位為混合功能開發(fā)的區(qū)域商業(yè)中心。七、項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)嚴(yán)重錯(cuò)位，不能滿足區(qū)域消費(fèi)人群的需要。六、項(xiàng)目自身情況分析微觀地塊條件分析? 項(xiàng)目位于回龍觀文化居住區(qū) G 區(qū)的中心，區(qū)域位置優(yōu)越；項(xiàng)目位于回龍觀居住地區(qū)東端，商業(yè)輻射范圍受到限制；限高較高，可發(fā)展空間較大；? 項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀交通條件較差；項(xiàng)目區(qū)域道路規(guī)劃成型，交通方便，適合商業(yè)中心的開發(fā)；? 項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃條件適合公交線路的引入；? 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃的公建軸線為項(xiàng)目帶來(lái)人流；? 項(xiàng)目區(qū)域人文條件有利于項(xiàng)目商業(yè)的形成；項(xiàng)目人文條件分析項(xiàng)目周邊附近有一些商品房，如距陣、天鑫家園等，居民以商品放購(gòu)買者、30回遷戶組成，通過(guò)調(diào)查，以這部分居民為主的小區(qū)的入住率都比較高，消費(fèi)能力也比較高，可以為項(xiàng)目帶來(lái)更多有效消費(fèi)人群。區(qū)域內(nèi)公共交通? 區(qū)域內(nèi)公共交通狀況2829外部公交主要是向回龍觀外運(yùn)載人口，在回龍觀內(nèi)部站點(diǎn)較少，覆蓋區(qū)域較少；內(nèi)部公交主要集中在西部，沒(méi)有形成系統(tǒng)化，招手就停和末班車早的情況影響居民的出行；公交經(jīng)過(guò)線路主要走八達(dá)嶺高速附路，從回龍觀的邊緣經(jīng)過(guò)，對(duì)回龍觀居住區(qū)人口出觀的運(yùn)載能力受到限制。 區(qū)域交通與本項(xiàng)目的關(guān)系現(xiàn)狀交通影響項(xiàng)目的輻射范圍，同時(shí)人流量也受到影響。內(nèi)部交通延伸了龍禧二街和龍禧三街到項(xiàng)目區(qū)域，修建黃平路、霍營(yíng)東路、霍營(yíng)西路更加完善內(nèi)部路網(wǎng)結(jié)構(gòu)?；佚堄^現(xiàn)狀交通存在著許多問(wèn)題，斷頭路、次干道和支路系統(tǒng)不暢，形成了交通擁堵的據(jù)點(diǎn)。次干道為 4 車道 30 米。 回龍觀區(qū)域居住人口對(duì)商業(yè)的需求傾向是一種大型、種類齊全的綜合、集中型商業(yè)。 回龍觀區(qū)域的居民大多受過(guò)較高的教育，收入水平也較高，有一定的消費(fèi)力，26他們需要一定檔次的是商業(yè)來(lái)滿足他們對(duì)生活質(zhì)量的要求。他們有著較高的消費(fèi)力和較高生活水平的要求。綜合分析 回龍觀區(qū)域年齡層次偏重于 2530 歲和 50 歲以上。消費(fèi)者的消費(fèi)力比較高，需求檔次比較高，回龍觀的現(xiàn)狀缺乏這類產(chǎn)品，商業(yè)的布局存在很大的不足。 在平時(shí)的生活當(dāng)中，您或您家庭在購(gòu)買建材、家具的時(shí)候一般都會(huì)選擇去以下哪些場(chǎng)所？24907 2 1020406080100建 材 /家 具 城 批 發(fā) 市 場(chǎng) 品 牌 專 賣 店 其 他家 具 、 建 材 的 購(gòu) 買 場(chǎng) 所建材、家具城是區(qū)內(nèi)居民消費(fèi)的主要場(chǎng)所。 在平時(shí)的生活當(dāng)中，您或您家庭在進(jìn)行餐飲消費(fèi)的時(shí)候一般都會(huì)選擇去以下哪些場(chǎng)所？234215755 301020304050607080西 餐廳特 色餐 飲街大 排擋中 餐館街 邊小 攤 其 他餐 飲 消 費(fèi) 場(chǎng) 所中式餐館是區(qū)內(nèi)居民餐飲消費(fèi)的主要場(chǎng)所。 在平時(shí)的生活當(dāng)中，您或您家庭在購(gòu)買家電類商品的時(shí)候一般都會(huì)選擇去以下哪些場(chǎng)所？2255452 3 20222030405060家 電連 鎖店專 賣店 /專營(yíng) 市場(chǎng)二 手家 電市 場(chǎng)百 貨商 場(chǎng)/購(gòu) 物中 心 其 他家 電 類 產(chǎn) 品 的 購(gòu) 買 場(chǎng) 所家電連鎖、專營(yíng)市場(chǎng)是區(qū)內(nèi)居民家電類產(chǎn)品的主要消費(fèi)場(chǎng)所。21 以上綜合綜 合 評(píng) 價(jià)2% 9%45%37%7%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便總體分析回龍觀區(qū)域的居民對(duì)消費(fèi)的方便性不滿意，只有 2%的居民滿意現(xiàn)狀。 建筑、裝修材料建 筑 、 裝 修 類5%38%37%16% 4% 非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便居民對(duì)建筑、裝修消費(fèi)的方便程度 43%認(rèn)為比較方便。 娛樂(lè)消費(fèi)娛 樂(lè) 類3% 9%28%45%15%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便3%的居民對(duì)娛樂(lè)類消費(fèi)的方便程度滿意。 電子類商品電 子 類1% 4%24%51%20%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便1951%的居民對(duì)電子類產(chǎn)品消費(fèi)的方便程度為不大方便。購(gòu)物方便性分析在平時(shí)的生活當(dāng)中，您或您家庭在進(jìn)行以下購(gòu)物或消費(fèi)時(shí)的方便程度如何？ 購(gòu)買服裝類商品18服 裝 類1% 5% 14%62%18%非 常 方 便比 較 方 便一 般不 大 方 便非 常 不 方 便62%的居民對(duì)服裝消費(fèi)的方便程度不滿意。 請(qǐng)問(wèn)您個(gè)人的月收入平均有多少?17調(diào) 查 者 月 收 入 情 況17%12%16%8%12%24%11% 1000元 以 下10011500元15012022元20223000元30014000元4000元 以 上無(wú) 收 入回龍觀地區(qū)人口的月收入 4000 元以上的占有最大比例。 請(qǐng)問(wèn)您所從事的職業(yè)屬于以下哪一類?16調(diào) 查 者 的 職 業(yè)0% 7% 11%1%7%3%2%8%1%4%3%3%7%43%廣 告IT商 貿(mào)科 研法 律運(yùn) 輸公 務(wù) 員教 育軍 人學(xué) 生建 筑 /裝 飾 裝 修醫(yī) 務(wù)下 崗 /無(wú) 業(yè)其 他IT、公務(wù)員、教師、法律職業(yè)占有很高比例，分別占有 7%、11%、7%，在 43%的其他行業(yè)中，退休人口占很大比例。四、區(qū)域目標(biāo)客戶群探測(cè)消費(fèi)者的基本情況分析 請(qǐng)問(wèn)您的年齡在下面的哪一個(gè)區(qū)段內(nèi)？15調(diào) 查 者 的 年 齡 區(qū) 段23%21%11%8%10%27% 25歲 以 下2630歲3135歲3640歲4150歲50歲 以 上回龍觀地區(qū)人口的年齡組成結(jié)構(gòu)為 30 歲以下的年輕人和 50 歲以上的老年人為主。14三