【正文】 品形象 繁華之中，夢想至上 售樓地址 繁華中心，高上小戶型公寓 銷售熱線 華燈之上，單間為王。 銷售熱線 工地包裝噴繪巨幅 繁華之中，夢想至上 繁華中心，高上小戶型公寓 售樓地址 華燈之上，單間為王。 銷售熱線 工地包裝布幅 繁華中心，高上小戶型公寓 銷售熱線 華燈之上，單間為王。 LOGO墻 廣廈 御景龍庭 銷售熱線 繁華之中，夢想至上 售房部外包裝 繁華中心，高上小戶型 公寓 銷售熱線 售房部內(nèi)包裝 略 銷售熱線 ■ 戶型模型制作建議： 主沙盤模型 1個：因項目在前期銷售階段處于期房銷售階段，沙盤模型可以給人以直觀感受，同時也能清晰的了解周邊情況，有很強的沖擊力可以有效的促進成交；建議主模型比例在 1： 80較為合適，能夠體現(xiàn)項目大氣并具品質(zhì)感，分戶模型根據(jù)其戶型結(jié)構(gòu)，采光等因素，建議制作做到 8個 (詳見附表 )。各類開發(fā)及預(yù)售許可證照上墻。樣本合同、按揭程序上墻。 戶型結(jié)構(gòu) 戶型編號 套內(nèi)面積 套數(shù) 制作數(shù)量 總計 制作比例 單間配套 B 29 不做 0 1： 25 D 29 不做 G 29 不做 I 29 不做 一室一廳 H 29 1 3 C 29 1 C39。 29 1 兩房兩廳 E 29 1 4 F 29 1 J 29 1 K 29 1 三室二廳二衛(wèi)（二陽臺） A 58 1 1 合計 377 8 ■ 售房部裝修建議： ? 地點：項目現(xiàn)咨詢處 ? 面積：現(xiàn)有面積 ? 風(fēng)格整改建議：現(xiàn)代、時尚，小而有王都之氣，保留現(xiàn)有紅白風(fēng)格。 ? 功能分區(qū)： 接待區(qū)：是置業(yè)顧問接待客戶咨詢的區(qū)域，接待臺設(shè)計要作到簡潔大方，接待臺背靠墻面為形象墻，其主要內(nèi)容為項目的 LOGO、名稱。 展示區(qū)：分為項目自身質(zhì)素及購房細節(jié)展示區(qū)。項目自身質(zhì)素及購房細節(jié)展示區(qū)包括各類證照、物管的便民服務(wù)項目、特約服務(wù)項目、按揭程序、銷控板等展板。具體位置應(yīng)在與洽談區(qū)緊靠的墻面上，以便于銷售人員在與客戶洽談時靈活運用。項目概念展示區(qū)包括項目的主模型、單戶模型，位置設(shè)在售樓處進大門處，充分發(fā)揮這些道具的宣傳展示作用，從而達到吸引客戶停留的目的。 洽談區(qū)：設(shè)置六套洽談桌、椅，并在桌上擺放一些裝飾品（如鮮花、綠色植物、工藝品等），同時將該區(qū)域設(shè)置在售樓處內(nèi)比較安靜的地方，中間用綠色植物隔離，在售樓處幽雅的背景音樂配合下共同營造出一個輕松、愉快的洽談氛圍。 經(jīng)理辦公區(qū)：在售樓處內(nèi)劃出專門的經(jīng)理辦公室，并配置電腦、文件柜、桌椅等，其目的一方面是為方便現(xiàn)場管理，另一方面還可以作為和重點客戶談判的專門區(qū)域。 收款區(qū)：在售樓處內(nèi)劃出專門的收款辦公室和現(xiàn)場對接人員辦公室。 更衣室、員工休息區(qū)及儲藏室：在售房部角落設(shè)置員工休息區(qū)以方便更換服裝以及堆放宣傳資料，使整個銷售現(xiàn)場整潔清爽。 客戶休息區(qū)：在售樓處設(shè)立客戶休息區(qū)，放置沙發(fā)、飲水機、綠色植物，方便客戶在等待時休息使用。 二、預(yù)熱期營銷推廣實戰(zhàn)模擬 ? 時間： 2022年 12月 1日 —— 2022年 3月 16日 ? 市場背景與營銷難點 – 中國傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，市場消費需求減弱。 – 大量具有購買實力的返鄉(xiāng)團回家，需對該群體進行有針對性的宣傳。 – 經(jīng)過前期一系列的整改和準備工作，銷售條件已經(jīng)具備，銷售人員進場開始展開銷售工作。 – 通過籌備期的工地包裝及戶外廣告宣傳，客戶已對本案產(chǎn)生了一定的關(guān)注，此時可進一步通過媒體及活動宣傳項目文化內(nèi)涵及其利益點引起其關(guān)注。 – 進入 3月份，房產(chǎn)市場進入傳統(tǒng)旺季，市場信息放量進一步增大，容易對本案的宣傳信息淡化。 ? 營銷工作的目的與任務(wù)： – 推出項目各類戶型，接受登記咨詢，積蓄客戶，測試對產(chǎn)品及其價格的反應(yīng)，為準確制定銷售政策打下基礎(chǔ)。 – 計劃客戶累計量： 1000組。 ? 營銷推廣工作重點： – 銷售人員組織、培訓(xùn)、熟悉市場、進場接受客戶咨詢和登記，為開盤強銷積蓄客戶。 – 本階段主要推廣點：“ 華燈之上，單間為王 ”，確立項目市場地位，樹立本案形象。喚起目標客戶群對本案的心理認同。 – 設(shè)立區(qū)域外展，多渠道積蓄項目前期客戶。 – 此階段主推 D、 I、 K、 A四戶型，同時適當銷控本案 B、 H、 F、 G四種戶型。以此促進其它戶型在前期成為主流銷售戶型。在此階段，主推戶型以單間配套及一室為主，從而帶動本案兩房及三房的銷售。 – 形成并確定放號及開盤方案，并做好開盤前的放號工作。 – 綜合到場客戶對產(chǎn)品及價格的反映情況，對本案的住宅定價進行調(diào)整，并確定價格表。 ? 推廣渠道： 戶外、重慶時報、外展 預(yù)熱期媒體推廣及主題： 時間 主題 內(nèi)容摘要 繁華之中，高上小戶型公寓 樹立項目形象，突出項目核心利益點 華燈之上，單間為王 華燈之上，單間為王 開盤信息 3月 17日，御景龍庭絢爛開盤 開盤信息 三、開盤期營銷推廣實戰(zhàn)模擬 ? 時間： 2022年 3月 17日 —— 2022年 5月 31日 ? 市場背景與營銷難點 – 市場進入傳統(tǒng)旺季，市場信息放量增大 – 經(jīng)過預(yù)熱期的推廣工作，群眾對項目的品牌個性、品牌形象、品牌內(nèi)涵已有了一定的認識，但需要我們進一步的對賣點進行挖掘，對利益點進一步的闡述。 – 經(jīng)過前一時間對本案“單間配套”這一區(qū)隔性很強的產(chǎn)品進行強勢訴求后，本案的訴求重心在這階段向項目的兩房轉(zhuǎn)移，以“兩房”為本案的此階段的主推戶型。 – 施工進度持續(xù)推進，工程形象良好，項目宣傳持續(xù)跟進中。 – 五一黃金周 ? 主要的營銷工作 – 前期通過戶外、報媒等媒體以樹立本案形象，且 “ 華燈之上，單間為王 ” 的強勢訴求后，消費者對本案的小戶型已經(jīng)有很強的認識性。在開盤后，本案在產(chǎn)品的主訴求點將由 “ 單間 ” 轉(zhuǎn)移到 “ 兩房 ” 。此階段推廣主題： “ 嶺上風(fēng)云，兩房小天下 。 ” – 項目開盤活動，對前期積蓄客戶進行集中消化。 開盤活動方案： ? 活動目的：通過開盤制造聲勢，消化前期積蓄客戶，形成熱銷局面，吸引更多的消費者到場咨詢，并為接下來的強銷積累客源。 ? 活動時間： 2022年 3月 31日 ? 活動地點：案場 ? 活動主題： 華燈之上，單間為王 ? 重要的前期工作：放號排序 ? 活動內(nèi)容： ? 依照排號順序依次進入售房部選房、簽認購協(xié)議及繳款。 ? 全部客戶均可獲贈小禮品一份。 ? 促銷政策：當天認卡客戶開盤享受各項開盤優(yōu)惠（具體優(yōu)惠政策見第四章第三節(jié)各階段銷售政策） ? 場地布置：工地掛幅更換（以開盤信息為主題）、彩旗、活動主題背板、充氣拱門等。 ? 物料準備：認購書、合同等銷售文件、小禮品、音響器材、易拉寶等。 ? 人員準備：現(xiàn)場督導(dǎo)、主持人、禮儀小姐、置業(yè)顧問、簽約人員、保安、通聯(lián)人員、協(xié)警等。 ? 開盤后的媒體炒作：關(guān)于開盤盛況和成交業(yè)績的軟文廣告。 – 推出“低首付”政策。推廣主題“ 首付 ，搶占上城之心 ” – 推廣渠道：戶外、報媒、開盤活動 ■ 樣板房裝修建議： ? 為提高項目品質(zhì)以及展示項目戶型結(jié)構(gòu)的優(yōu)點和規(guī)避戶型缺點，同時達到實物刺激消費者的購買欲，建議選定 3套戶型裝修樣板房。 ? 消費者不是專家，但是消費者對于裝修風(fēng)格的認知度正在不斷提升。樣板間是最能打動消費者購買欲的強有力的促銷手段。我們建議樣板間的裝修風(fēng)格盡顯時尚、簡約、大方、溫暖，同時，凸顯戶型的優(yōu)點。 ? 看房通道的設(shè)置一定要清爽、整潔、明亮，且動線流暢。 ? 樣板房的開放時間：鑒于工程進度的周期安排，建議樣板房的開放時間在 2022年 4月左右，裝修時間預(yù)留二個月， 2月底開始裝修動工。 ? 項目前期以單間配套等小戶型入市進行主力推廣，且小戶型具有總價少等優(yōu)勢，預(yù)計前期消化較快。后期滯留的多是總價較高的大戶型，所以在樣板房的裝修上主要選擇兩房及三房戶型。樣板房具體戶型建議表： 樣板房具體戶型建議表 : 房號 面積 戶型 樓層 A 三室兩廳 5 F 兩室兩廳 5 E 兩室兩廳 5 ■ 樣板房裝修風(fēng)格建議 : 體現(xiàn)溫和生活態(tài)度及家庭觀念的 ——溫和主義 緊跟簡約主義時尚潮流的 —— 簡約主義 繁華中心 高上小戶型公寓 繁華之中 寬景小宅 廣廈 御景龍庭 首付一萬 夢想即刻實現(xiàn) 四、強銷期營銷推廣實戰(zhàn)模擬 ? 時間： 2022年 6月 1日 —— 2022年 12月 31日 ? 市場背景與營銷難點 – 重慶秋交會 – 69月天氣炎熱，市場到訪低。 – 項目主體即將完成，可提供持續(xù)的形象支持。 – 經(jīng)過前期的活動推廣與開盤的營銷高峰，受眾對本案已經(jīng)有一個較為深入的認識。 ? 主要的營銷工作 秋交會。 展示本案形象并積累新客戶。 推出項目所有珍藏戶型。 本階段推廣主題 “ 嶺上風(fēng)云，兩房小天下 ” “ 首付 ，搶占上城之心 ” – 推廣渠道：戶外、外展、秋交會。 – 通過開盤階段的集中消化，本案的單間配套及一室一廳已經(jīng)大部分消化，此時推出本案前期所保留的戶型，但仍少量保留 B、 G兩種戶型的適量銷控，本階段主推戶型以兩房為主。 秋季房交會方案： 主題：華燈之上，單間為王 ◇準備物品 ? 宣傳折頁 3000份 ? 置業(yè)預(yù)算表 1500份 ? 客戶登記表一本 ? 樓盤模型 ? 戶型模型 ? 飲水機一臺，純凈水兩桶，紙杯數(shù)個 ? 噴繪背景，展示板（背景以形象展示為主，展示板告知項目主要利益點） ? 小喇叭，看房直通車、接人牌 ? 以上物料均于前一天送到展間，布置就位。 ◇ 優(yōu)惠政策： ? 房交會期間 ? 一萬元低首付的政策 五、持銷期與尾盤期營銷推廣實戰(zhàn)演繹 ? 持銷期時間： 2022年 1月 1日－ 2022年 3月 1日 ? 尾盤強銷期時間： 2022年 4月 1日后 ? 市場背景與營銷難點 – 項目進入現(xiàn)房階段，工程形象呈現(xiàn)，給人以強烈信心。 – 由于為現(xiàn)房，產(chǎn)品本身的不足可能直接暴露出來。 – 市場對本案已高度熟知，特別是對“都市中心”、“小戶型”等功能利益點已比較了解，因此此階段需要沿著上一階段的道路，繼續(xù)強化本案“區(qū)位價值”及兩房、三房的“高性價比”優(yōu)勢。 ? 主要的營銷工作 – 對項目已成交的老業(yè)主進行挖掘，開展 “ 老帶新 ” 的業(yè)主優(yōu)惠政策。 – 推廣方式以外展和區(qū)域的夾報、直投為主。宣傳點以 “ 區(qū)位 ” 、“ 性價比 ”“ 現(xiàn)房 ” 為主 – 本階段推廣主題： “ 繁華之中，全現(xiàn)房小戶型公寓 ” – 傳播渠道：戶外、外展、派單 六、全案總結(jié)： 綜合上述報告分析，本案處于大渡口傳統(tǒng)商業(yè)中心位置，項目戶型緊湊小巧，應(yīng)為本案在后期推廣中的核心優(yōu)勢。 在產(chǎn)品上，本案的單間配套雖然在采光通風(fēng)上存在一定問題，但其戶型本身在區(qū)域市場具有較強的區(qū)隔性；兩房及三房同周邊項目戶型相較，并沒有明顯優(yōu)勢。所以在銷售上應(yīng)明確把握以單間配套及一房戶型帶動項目兩房及三房銷售的原則。 在銷售價格上，因本案商業(yè)難以在前期進行銷售，所以著重考慮住宅的回款來支撐本案成本的回收。確立以“低開高走”的方式入市，適當提升項目銷售均價，合理延長本案銷售周期，整體銷售均價控制在 2800元 /m2，拉大不同單位價差，控制最小戶型的起步門檻和保證三房戶型同周邊項目的性價比優(yōu)勢等方式實現(xiàn)項目的價格定位。 在銷售周期的劃分上，本案按照目前工程進度的計劃，預(yù)計在 3月 17日項目正式對外銷售，擬定整個銷售周期（從開盤之后計算）為 13個月，總共實現(xiàn)項目銷售總量 95％左右的目標。 本案的形象塑造依托項目區(qū)位（城市中心，繁華之中）優(yōu)勢，戶型（小戶型、總價低、單間配套在區(qū)域內(nèi)具有很強的獨特性），高度（項目總高度 ）等特點，及聯(lián)系到目標客戶群首次置業(yè)，購房欲望強烈等因素，提出“繁華之中，夢想至上”的形象定位。在前期入市以“華燈之上，單間為王”（單間配套）作為主要訴求點，吸引目標客戶群關(guān)注，并從帶動其他戶型，從而實現(xiàn)項目整體的良好銷售銷售。 THANKS 謝謝聆聽