【正文】 0 %1 3 . 8 0 %01002003004005002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %投資額 同比增長（% ）歷年房地產(chǎn)投資情況 16955302058512. 833957662738080117586025024650500000100000015000002022000250000030000003500000400000045000002022年 2022年 2022年成交面積 成交金額成交金額、成交面積 1674196224290500100015002022250030002022年 2022年 2022年樓面地價歷年樓面價 從武漢近年來房地產(chǎn)投資、樓面地價、成交金額以及成交面積來看，武漢房地產(chǎn)市場處于上升的態(tài)勢，發(fā)展?jié)摿妱?，未來武漢市場尚大有可為。 關(guān)注房市實 施開發(fā)策略 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 7609328159307618 7753915788439540118459501 932363610202240006000800010000120221400020 07 年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月12 月128 日 8 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %成交套數(shù) 增幅07年每月銷售套數(shù) 7609328159307618 7753915788439540118459501 932363610202240006000800010000120221400020 07 年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10 月11 月12 月128 日 8 0 . 0 0 % 6 0 . 0 0 % 4 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %1 0 0 . 0 0 %成交套數(shù) 增幅07年每月成交均價 07年月成交面積與金額 11116961361184105979170872157279872330260096837074810181165931022 2 . 4 4 % 2 2 . 1 4 % 3 0 . 3 9 % 3 . 9 3 %020220040000060000080000010000001202200140000016000002 0 0 7 年8 月 9月 10月 11月 12月 4 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0成交面積（平米） 成交金額（萬元） 面積增幅受政策影響，市場暫時趨冷 自從 07年 10月新政，銀根緊縮，第二套提高首付利率以來，全國房地產(chǎn)各大城市房市備受影響，武漢市場也有暫時趨冷的跡象，最近也打起了降價牌。 關(guān)注房市實 施開發(fā)策略 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 政策：嚴格意義上來說，目前屬于政策密集出臺時期，從和諧社會角度來講，中央會高度重視房價增長過快的現(xiàn)象，十七大的順利召開后，政府出臺更多相關(guān)政策，如緊縮銀根、地根，加強廉租房建設(shè)，控制貸款額度，打擊炒房等，導(dǎo)致供需關(guān)系改變。 P1 P0 Y0 Y1 政策導(dǎo)致供求關(guān)系發(fā)生改變 在考慮市場上價格較高的商品房供應(yīng)不變的條件下，政府出臺經(jīng) 適房政策，將直接導(dǎo)致實際購房需求減少，銷售量下降，價格降低。 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 政策分析總結(jié) 1 一手房已出現(xiàn)拐點，成交量逐步走低。 3 二次臵業(yè)首付及利率提高，客戶購房日趨謹慎。 2 樓市暫時趨冷，調(diào)控政策很大程度上抑制了投資者的炒房行為。 4 第二套房提高首付，利息加大，以抑制消費，新政使市場投資者卻步，自住者成為市場購房主流。 樓市寒流還會持續(xù)多久？ 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 二、項目開發(fā)建議 借勢提升－借勢中央 CBD開發(fā)之勢，打造 都市中央 CLD生態(tài)城 。 復(fù)合化開發(fā)－通過復(fù)合化避開同質(zhì)競爭，提高項目檔次。 極致化產(chǎn)品打造－樹立具有區(qū)域象征意義的高端產(chǎn)品。 營造未來文化內(nèi)涵－以項目的文化內(nèi)涵代言整個區(qū)域的形象。 動態(tài)開發(fā)與經(jīng)營－緊扣區(qū)域規(guī)劃的動態(tài)開發(fā)，創(chuàng)造最大價值。 品牌升級－ 走有利于品牌塑造的可持續(xù)發(fā)展路線。 項目整體開發(fā)戰(zhàn)略 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 地塊開發(fā)總原則 CBD 湖景 至武廣商圈 至復(fù)興村 待 開 發(fā) 區(qū) 域 ① 合理規(guī)避項目開發(fā)風險； ② 根據(jù)項目地塊成熟條件進行開發(fā)，先開發(fā)成熟區(qū)域，其次開發(fā)次極成熟區(qū)域； ③ 合理利用資金，分期滾動開發(fā)； ④ 先開發(fā)住宅，后開發(fā)商業(yè) /娛樂 /公寓等產(chǎn)品； ⑤ 在項目開發(fā)過程中，先造景觀和部分園林，提升項目的開發(fā)成熟度； 南部組團 北部組團 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 3南部組團先行開發(fā)說明 CBD 湖景 至武廣商圈 至復(fù)興村 待 開 發(fā) 區(qū) 域 南部組團 先行開發(fā) ① 南部組團相對于北部組團而言，較為成熟，資源也相對豐富。 ② 南部組團通過 102號路緊靠武漢傳統(tǒng)商圈，居住、商業(yè)、人文氛圍較為濃重，地塊成熟度高。 ③ 南部組團附近已經(jīng)形成的新世界地產(chǎn)開發(fā)的項目已經(jīng)樹立了武漢價值標桿，項目具備超越其資源和價值的高度，可以先行入市。 ④ 南部地塊臨湖、體育公園、公園等城市稀缺資源，復(fù)合價值高，可為項目樹立高品質(zhì)形象與定位奠定堅實的基礎(chǔ)。 ⑤ 南部地塊開發(fā)最大的風險來源于 104號路與 102號路網(wǎng)的完善。 102號路與建設(shè)大道接駁。 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 CBD 湖景 至武廣商圈 至復(fù)興村 待 開 發(fā) 區(qū) 域 1期 3期 先開發(fā)公園、湖景資源 打造成一個生態(tài)居區(qū)。 2期 ① 南部組團分三期開發(fā)，如右圖。 ② 一期啟動理由： 樹立標桿，搶占制高點。 首先靠近公園、體育公園、鄰近湖景資源，價值最高，易于樹立項目高端形象。其次，承接傳統(tǒng)商圈，容易樹立標桿價值。 ③ 起步不足處： 102號路正在建設(shè)，與建設(shè)路和漢西路接駁有較遠的距離。 項目開發(fā)的外圍為尚在規(guī)劃和建設(shè)中用地，項目包圍其中，遠離城區(qū)，生活交通不便利，存在一定的風險。 ④ 如果選用此方案，建議路網(wǎng)開發(fā)完善的，建好體育公園 /湖景等設(shè)施。最大的風險來源于 102號路和南邊地塊的成熟度。 3南組團分期開發(fā)啟動建議一 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 CBD 湖景 至武廣商圈 至復(fù)興村 待 開 發(fā) 區(qū) 域 3期 2期 1期 3分期開發(fā)啟動：方案二 ① 南部組團分五期開發(fā)，如右圖。 ② 一期啟動理由： 價值逐層遞進。 一期開發(fā)以 104號路出口為戰(zhàn)略點，易于于現(xiàn)有的交通路網(wǎng)形成聯(lián)系。 二期先開發(fā)公園和商業(yè)，加上部分住宅，提升項目的整體氛圍； 3期以打造湖景系為核心。 ③ 起步不足處： 第一，西部區(qū)域比較落后，遠離市中心，價值和資源太少，項目號召力會減弱。 第二，最大的便利是交通，最大的局限也是交通； ④ 如果選用此方案，最大的風險來源于 104號路的開發(fā)完善，另外要評估項目一期的價值風險。 公園 /湖景與 2期同時開發(fā) 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 4北部組團先行開發(fā)說明 CBD 湖景 至武廣商圈 至復(fù)興村 待 開 發(fā) 區(qū) 域 ① 北部組團遠離市中心，資源相對少，唯一條件是 103號路網(wǎng)比較成熟。 ② 北接復(fù)興村老社區(qū)，有一定的居住氛圍，項目周邊形象不佳。 ③ 北部地塊很難利用南部價值，北部成為一個純住宅開發(fā)的項目，只能依靠打造內(nèi)部園林來體現(xiàn)項目的價值。 ④ 北部地塊開發(fā)最大的風險在于地塊資源有限，生地開發(fā)且遠離市中心。 103號路與發(fā)展大道接駁。 北部組團 先行開發(fā) 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 CBD 湖景 至武廣商圈 至復(fù)興村 待 開 發(fā) 區(qū) 域 1期 2期 3期 4期 5期 ① 北部、組團建議分五期開發(fā)； ② 一期開發(fā)理由：路網(wǎng)相對成熟。 臨近 103號規(guī)劃路與發(fā)展大道接駁，周邊有一定的居住氛圍； 4北部組團分期開發(fā)建議 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 項目操作開發(fā)前期準備條件 ① 完善項目區(qū)域內(nèi)部的公建，包括路網(wǎng)、公園、體育公園，湖景資源的塑造成型； ② 聯(lián)合政府開發(fā)中央 CBD，提升整個項目的價值和形象； ③ 確定項目開發(fā)時間與周期，制定工程進度表； ④ 對項目進行深入的市場調(diào)查，研究物業(yè)與產(chǎn)品組合； ⑤ 確定一期開發(fā)啟動區(qū)域，制定完善的項目操作策略。 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 項目開發(fā)策略建議 策略三：聯(lián)合世界一流公司物管公司與相關(guān)的合作單位，提 升項目的軟環(huán)境。 策略一：項目聯(lián)合政府相關(guān)單位開發(fā)王家墩中央 CBD，塑造 CBD區(qū)域價值及高位形象。 策略二：以國際一流綠色建筑標準進行建筑設(shè)計、認證， 以符合區(qū)域整體氛圍，充分增強單品附加值及配 套功能。 策略四：合理規(guī)避建筑對周邊居民的影響 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線： 13666100049 :1014899638 2022年 地基階段 地基完工 上部工程階段 后續(xù)工程階段 主體封頂 收樓 2022年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 裝修工程 裝飾工程 竣工驗收 項目一期開盤 項目工程進度預(yù)估 — 預(yù)計 09年 10月開盤 《 2022地產(chǎn)實戰(zhàn)寶典 》 200G專業(yè)地產(chǎn)資料，全國貨到滿意付款 訂購熱線：