【正文】 表現(xiàn)出較強(qiáng)的購(gòu)房意愿的同時(shí)，購(gòu)房目標(biāo)較為明確，購(gòu)房理念也更為全面。我們發(fā)現(xiàn)，改善性消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了戶型，居住舒適度、周邊配套、區(qū)位交通等因素都已經(jīng)列入其購(gòu)房時(shí)的關(guān)注和考慮的范圍，部分改善性消費(fèi)者更傾向于在既有房產(chǎn)周邊購(gòu)置新房產(chǎn)。 衡東前期市場(chǎng)回顧期后期未來(lái)走勢(shì)分析 衡東前期市場(chǎng)回顧期后期未來(lái)走勢(shì)分析 再次，改善性消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng)，這主要是由于部分改善性消費(fèi)者采用了變賣(mài)既有房產(chǎn)，購(gòu)置新房產(chǎn)的方式。我們認(rèn)為，這也帶來(lái)了兩方面的影響：其一，此類(lèi)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力難以持久，特別是既有房產(chǎn)變賣(mài)并購(gòu)置新房產(chǎn)之后，其購(gòu)買(mǎi)力將有所下降；其二，改善性消費(fèi)者在變賣(mài)既有房產(chǎn)之后，購(gòu)置的新房產(chǎn)將成為所在家庭的主要資產(chǎn)之一，因此改善性消費(fèi)者對(duì)新房產(chǎn)的保值增值也比較看重。 二、開(kāi)發(fā)企業(yè)積極介入市場(chǎng)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行 “積極介入市場(chǎng)，前景審慎展望”，是 2022年衡東開(kāi)發(fā)企業(yè)的普遍寫(xiě)照。一方面，在消費(fèi)者購(gòu)房意愿持續(xù)上升，購(gòu)房心態(tài)趨于明朗的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)自 2022年第二季度末期開(kāi)始，積極調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快供應(yīng)節(jié)奏，在控制庫(kù)存的基礎(chǔ)上迎合消費(fèi)者，特別是改善性消費(fèi)者的購(gòu)房需求；另一方面，面對(duì)短期內(nèi)政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，以及長(zhǎng)期內(nèi)對(duì)衡東房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀與看好，也使開(kāi)發(fā)企業(yè)采取了更為審慎的策略，即加快資金回籠，提高商品房去化率，在保證開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈安全的基礎(chǔ)上，尋求介入優(yōu)質(zhì)地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)，謀求在衡東前景較好的板塊提前布局。我們認(rèn)為，這反映出 2022年衡東開(kāi)發(fā)企業(yè)正在采取自主性和能動(dòng)性更強(qiáng)的策略，以應(yīng)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化。 三、追求高品質(zhì)是開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整和提速的必然趨勢(shì)。 我們發(fā)現(xiàn)，面對(duì)衡東房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)人群出現(xiàn)的重大調(diào)整，特別是改善性消費(fèi)者成為主導(dǎo)力量，開(kāi)發(fā)企業(yè)除了在商品房和商品住房的供應(yīng)方面進(jìn)行積極應(yīng)對(duì)之外，也在進(jìn)行著企業(yè)和產(chǎn)品的轉(zhuǎn)型。鑒于改善性消費(fèi)者在關(guān)注戶型大小及舒適度的同時(shí)，也對(duì)社區(qū)環(huán)境、周邊配套、區(qū)位交通、物業(yè)服務(wù)和保值增值等因素較為看重，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)較之以往有了明顯提升，提升項(xiàng)目“軟實(shí)力”，成為了多數(shù)項(xiàng)目的選擇；此外，盡管消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的品牌意識(shí)有待增強(qiáng)，但較之以往已經(jīng)有了較為明顯的提升，受此影響，以衡東本土企業(yè)為代表的一批開(kāi)發(fā)企業(yè)，也正在嘗試建設(shè)企業(yè)品牌，贏得消費(fèi)者的認(rèn)同。我們認(rèn)為，本輪衡東房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的變化，其動(dòng)力來(lái)自于衡東消費(fèi)者。而衡東消費(fèi)者的上述變化，也在引領(lǐng)和推動(dòng)衡東開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行著調(diào)整和變化。 衡東前期市場(chǎng)回顧期后期未來(lái)走勢(shì)分析 四、開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)快速轉(zhuǎn)型，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。 我們判斷，衡東消費(fèi)者的此次轉(zhuǎn)型不可逆轉(zhuǎn)，因此衡東房地產(chǎn)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也將進(jìn)行到底。隨著越來(lái)越多的優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入衡東，產(chǎn)品的全方位競(jìng)爭(zhēng)，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈。我們注意到， 2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的審批有所放松，但審批的要求比較高，貸款額度也趨于緊張；此外，無(wú)論是一級(jí)開(kāi)發(fā)，還是二級(jí)開(kāi)發(fā)，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力要求也有所提高。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也就變得非常迫切，開(kāi)發(fā)適應(yīng)市場(chǎng)的品質(zhì)尤為重要。一、二級(jí)市場(chǎng)比較合理。未來(lái)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，按揭消費(fèi)仍是主流，投資性消費(fèi)會(huì)有所增加，但自住性剛性消費(fèi)所占市場(chǎng)份額短期內(nèi)不會(huì)有太幅降低，消費(fèi)戶型仍以 90144㎡ /套為主導(dǎo)，商品房房源供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步向鄉(xiāng)鎮(zhèn)擴(kuò)散。 衡東前期市場(chǎng)回顧期后期未來(lái)走勢(shì)分析 第一篇 （項(xiàng)目策劃） 一、前期市場(chǎng)調(diào)研 二、產(chǎn)品形象定位 三、整體營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣建議 四、衡東樓市未來(lái)走勢(shì)分析 五、本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 第二篇 （營(yíng)銷(xiāo)代理） 一、策劃及代理傭金 二、項(xiàng)目合作保障條件 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。 首先是項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目普遍具有一次性和不可重復(fù)性，一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，是后期無(wú)法彌補(bǔ)的。先天不足，后天補(bǔ)不回來(lái)。這也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中最大的風(fēng)險(xiǎn)，從某種程度上講，其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位等等，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f(shuō)，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后，基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷(xiāo)推廣方案，就決定了項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景。 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 從金堰龍庭的情況看：其產(chǎn)品、建筑環(huán)境等定位基本上是正確的，可行的。關(guān)鍵是營(yíng)銷(xiāo)策劃的定位，營(yíng)銷(xiāo)策劃需要慎重考慮影響項(xiàng)目定位的最主要因素即項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)和周邊環(huán)境，項(xiàng)目去化的目標(biāo)客戶人群，區(qū)域文化的基本特性，消費(fèi)人群的認(rèn)可方式等。如果照抄照搬其他的所謂成功經(jīng)驗(yàn)本身就是在冒險(xiǎn)。只有完全針對(duì)自己的可行性分析，尤其是不可行性分析才是回避風(fēng)險(xiǎn)的良策。 其次是項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)融資能力樂(lè)觀的過(guò)高的估計(jì)，或者項(xiàng)目成本分析存在嚴(yán)重的失誤，或者沒(méi)有領(lǐng)會(huì)國(guó)家和地方政府的政策實(shí)質(zhì)精神，對(duì)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握不準(zhǔn)，或者是建設(shè)過(guò)程中成本嚴(yán)重失控 (也可能因突發(fā)性事件引起 )、意外因素過(guò)多等等原因，導(dǎo)致的項(xiàng)目資金支付能力達(dá)不到計(jì)劃要求，給項(xiàng)目建設(shè)造成風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 金堰龍庭項(xiàng)目由于有共創(chuàng)集團(tuán)的堅(jiān)強(qiáng)后盾，基本上不存在類(lèi)似的風(fēng)險(xiǎn)，只要做好營(yíng)銷(xiāo)中的資金回籠計(jì)劃，嚴(yán)格執(zhí)行就行。 項(xiàng)目銷(xiāo)售的創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)。很多新項(xiàng)目為了所謂的“創(chuàng)新” ，為了獲得所謂的“賣(mài)點(diǎn)”，脫離實(shí)際地設(shè)計(jì)一些新戶型、新立面風(fēng)格、使用一些新材料、新技術(shù)、新模式等等，但是缺乏市場(chǎng)檢驗(yàn)，缺乏市場(chǎng)調(diào)研，往往不被消費(fèi)者接受，從而導(dǎo)致事與愿違的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。 瑞吉公司倡導(dǎo)的針對(duì)金堰龍庭項(xiàng)目引進(jìn)“健康直飲水系統(tǒng)”是目前國(guó)家政策支持，大多數(shù)消費(fèi)者普通認(rèn)可，只是現(xiàn)在還剛剛被開(kāi)發(fā)商運(yùn)用的一項(xiàng)新概念。同樣，“零”首付，拎包住豪宅的概念也是國(guó)外及前沿城市成功運(yùn)用的經(jīng)驗(yàn)，符合目前消費(fèi)市場(chǎng)需求，基本上沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，只是在操作上要嚴(yán)謹(jǐn)，要環(huán)環(huán)緊扣才行，前期引導(dǎo)要做到位。 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，項(xiàng)目管理者的經(jīng)驗(yàn)非常重要，有經(jīng)驗(yàn)的管理者會(huì)消除、緩和、轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。要合理配備項(xiàng)目管理人員，除了要求具備基本崗位技能，還要提高綜合知識(shí)能力，拓展知識(shí)面，組成既有科學(xué)態(tài)度又有主動(dòng)工作熱情的管理隊(duì)伍，共同應(yīng)對(duì)可能的風(fēng)險(xiǎn)。真正做到開(kāi)發(fā)管理、工程建設(shè)、策劃營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理協(xié)調(diào)有序，相互照應(yīng)。 本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 第一篇 （項(xiàng)目策劃） 一、前期市場(chǎng)調(diào)研 二、產(chǎn)品形象定位 三、整體營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣建議 四、衡東樓市未來(lái)走勢(shì)分析 五、本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 第二篇 （營(yíng)銷(xiāo)代理） 一、策劃及代理傭金 二、項(xiàng)目合作保障條件 策劃及代理傭金 策劃及代理傭金 ?策劃 : 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況瑞吉每月調(diào)整思路出具相應(yīng) 營(yíng)銷(xiāo)策劃方案以達(dá)到項(xiàng)目美域度建設(shè)、銷(xiāo)售回 款為目的。 （獨(dú)家代理不再收取策劃費(fèi)用） ?代理傭金 : 總銷(xiāo)售額的 %— %；隨行入市超出溢 價(jià)部分按 7： 3（甲占 7，乙方占 3）進(jìn)行分成。 備注 :以上費(fèi)用不包括項(xiàng)目廣告、平面設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的 VI 設(shè)計(jì)及售樓部裝修、租金、水、電、辦公費(fèi)用等 開(kāi)資。 第一篇 （項(xiàng)目策劃） 一、前期市場(chǎng)調(diào)研 二、產(chǎn)品形象定位 三、整體營(yíng)銷(xiāo)策略及推廣建議 四、衡東樓市未來(lái)走勢(shì)分析 五、本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避 第二篇 （營(yíng)銷(xiāo)代理） 一、策劃及代理傭金 二、項(xiàng)目合作保障條件 項(xiàng)目合作保障條件 一、確保項(xiàng)目順利完成銷(xiāo)售快速回款 計(jì)劃，瑞吉為本項(xiàng) 目特成立如 下三個(gè)工作小組確保無(wú)完成目標(biāo)任。 1. 專(zhuān)業(yè)策劃小組； （ 3—— 5人） 2. 專(zhuān)業(yè)內(nèi)場(chǎng)工作組；（ 5—— 8人） 3. 專(zhuān)業(yè)外場(chǎng)工作 組；（ 10— 30人） 二、按季度制定銷(xiāo)售目標(biāo)任務(wù)，如不能按期完成任務(wù)則 按 %降點(diǎn)處理。 項(xiàng)目合作保障條件 預(yù)祝本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)取得圓滿成功 謝謝！ Thanks