【正文】 第一次集中推廣 第二次集中推廣 第三次集中推廣 持續(xù)熱銷期 4月中 6月中 9月中 12月 1月 春節(jié) 9月中旬沖刺熱銷 期間節(jié)點(diǎn)： 9月中旬房交會(huì) 階段主題： 《 飄 》 與獨(dú)立精神 階段任務(wù)： 經(jīng)過 3個(gè)月密集蓄勢(shì)，將二期剩余產(chǎn)品主力包裝上市，再次制造熱銷。 媒介選擇： 硬廣（ 8月中旬密集推出；遼沈和沈日） SP小眾活動(dòng) 巡展（十一期間前） 高端雜志投放 《 卓展 》 雙月刊， 《 航空財(cái)富 》 月刊 第一次集中推廣 第二次集中推廣 第三次集中推廣 持續(xù)熱銷期 4月中 6月中 9月中 12月 1月 春節(jié) 10—12月持續(xù)熱銷 期間節(jié)點(diǎn) 10月底一期交樓 階段主題 獨(dú)立莊園，唯世襲 階段任務(wù)： 媒介選擇： 硬廣（ 5月中旬密集推出；遼沈和沈日） SP小眾活動(dòng) 巡展（五一期間） 高端雜志投放 《 卓展 》 雙月刊， 《 航空財(cái)富 》 月刊 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 產(chǎn)品規(guī)劃 園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)化 園區(qū)規(guī)劃 環(huán)形島設(shè)計(jì) 各地頂級(jí)別墅均有均冠以山景、湖景、江景、海景、高爾夫等稀缺資源，考慮項(xiàng)目實(shí)地情況，對(duì)二期進(jìn)行環(huán)形島設(shè)計(jì)，增強(qiáng)產(chǎn)品的稀缺性和獨(dú)特設(shè)計(jì)。 半封閉網(wǎng)球場 為彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)配套缺陷，在原來規(guī)劃室外休閑區(qū)增設(shè)室外網(wǎng)球場。 高爾夫練習(xí)場 為彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)配套缺陷，在原來規(guī)劃室外休閑區(qū)增設(shè)高爾夫練習(xí)場。 產(chǎn)品優(yōu)化 戶型方面 V8戶型為南向入戶中間戶型，設(shè)計(jì)合理性不足，建議縮小開間，將戶型面積為降為 240—260平 附加值方面 建議二期做精裝花園贈(zèng)送，為二 期產(chǎn)品溢價(jià)，奠定基礎(chǔ)。 建議 58302戶型頂層做更改， 需要增加贈(zèng)送面積。 材質(zhì)方面 由于北方氣候因素影響建議窗結(jié)構(gòu)條型窗、弧型窗等盡量擴(kuò)大，增加采光 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 產(chǎn)品規(guī)劃 展示區(qū) /銷售動(dòng)線 ?巧御法 園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)化 展示范圍 效果建議 園林展示區(qū) 沈棋路外圍景觀帶 如圖所示紅色部分，處于整個(gè)項(xiàng)目外圍，沿沈棋路，是整個(gè)項(xiàng)目的“臉面” 應(yīng)該以最佳的園林效果和營銷包裝效果加以營造！ 園林隔離帶 圖例展示 （ 1）擎天柱 （ 2）形象字體 項(xiàng)目入口： 項(xiàng)目入口標(biāo)識(shí)醒目，且具有古典氣息與藝術(shù)氣質(zhì)。 林蔭大道 婉轉(zhuǎn)曲折 高低錯(cuò)位 若隱若現(xiàn) 不能直視 會(huì)所周邊做好交通指示；會(huì)所內(nèi)部除功能設(shè)置外，增加項(xiàng)目藝術(shù)美感和與 《 飄 》等相關(guān)北美經(jīng)典生活風(fēng)情裝飾。 室內(nèi)裝飾 《 飄 》 系列經(jīng)典圖例和北美經(jīng)典社會(huì)圖例 南北戰(zhàn)爭中的 “ 南方三杰 ” 李將軍，杜蘭特，戴維斯，在美國南方社會(huì)中有著頗高聲望！ 一個(gè)開拓的時(shí)代 也是一個(gè)充滿戰(zhàn)爭的時(shí)代 桌上堆著一打關(guān)于 《 亂世佳人 》 的明信片，上面留有《 飄 》 里經(jīng)典的對(duì)白 …… 隨戶型和樓書附贈(zèng)的 《 亂世佳人 》 70周年紀(jì)念品 旁邊的架子上，或是儲(chǔ)藏室里存有 …… 來自波爾多的陳年醇釀 …… 葡萄酒之王 …… 她嬌貴的印著保利十二橡樹莊園的 LOGO…… 還有來自哈瓦那的雪茄 …… 藝術(shù)畫冊(cè) 停車標(biāo)識(shí) 整體園林 整體建議以傳統(tǒng)英倫風(fēng)格，強(qiáng)調(diào) “ 自然般的景色 ” ，同時(shí)在做園林小品時(shí)，充分吸納法式園林的 “ 藝術(shù)高于自然 ” 理念，進(jìn)行適當(dāng)藝術(shù)化處理。 ?在植被選擇方面，根據(jù)四季輪回來選擇搭配不同的花草樹木，以確保庭院四季常青。 ?在植物景觀塑造方面，應(yīng)避免單一，要將 觀葉、觀花、觀果、觀形糅合 起來 ? 在景觀的空間處理上，要做到不僅只考慮人在庭院中的觀感，而且兼顧人在室內(nèi)透過門窗來觀賞的效果， 做到引景入室 親水主題景觀 湖邊的小桌上 …… 創(chuàng)意景觀 在景致和園林小品上多增加包含北美因素和傳統(tǒng)英倫風(fēng)格元素 馬 廄 西洋馬車 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 產(chǎn)品規(guī)劃 展示區(qū) /銷售動(dòng)線 安全性 ?巧御法 園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)化 展示范圍 效果建議 社區(qū)安全性 建議盡快對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行社區(qū)紅外監(jiān)控裝置，并在園區(qū)外圍家安全保障電網(wǎng) 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 產(chǎn)品規(guī)劃 展示區(qū) /銷售動(dòng)線 安全性 物業(yè)服務(wù) ?巧御法 園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)化 展示范圍 效果建議 在項(xiàng)目交付使用后的物業(yè)管理基本內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面： 保利十二橡樹莊園建筑物（別墅、會(huì)所）及公用設(shè)備的維修保養(yǎng)。 保利十二橡樹莊園物業(yè)的安保事宜和相關(guān)保險(xiǎn)事務(wù)（與保險(xiǎn)公司協(xié)調(diào)）。 為保利十二橡樹莊園住戶提供周全的保安服務(wù)，健全和完善社區(qū)的安保設(shè)施。 維護(hù)社區(qū)環(huán)境的清潔衛(wèi)生，定期作好社區(qū)的清潔服務(wù)。 為保利十二橡樹莊園的綠化設(shè)施作好環(huán)境保養(yǎng)和維護(hù)。 處理保利十二橡樹莊園住戶的緊急事故和民事糾紛。 處理保利十二橡樹莊園的住戶投訴。 進(jìn)行保利十二橡樹莊園物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理。 備注： —根據(jù)保利十二橡樹莊園的業(yè)主的特殊要求還應(yīng)提供相關(guān)有償服務(wù)，包括：代理別墅租賃業(yè)務(wù)、戶內(nèi)家用電器和生活設(shè)施的維修、家庭清潔服務(wù)、送餐服務(wù)、郵遞和其他類型的商務(wù)服務(wù)等等。 為了提高物業(yè)服務(wù)，建議物業(yè)公司要做到 開通保利十二橡樹莊園物業(yè)服務(wù) 24小時(shí)服務(wù)電話專線。 在會(huì)所開設(shè)商務(wù)中心 在會(huì)所開設(shè)多個(gè) VIP會(huì)客室 組建保利十二橡樹莊園業(yè)主俱樂部 物業(yè)服務(wù) 保利十二橡樹莊園 頂極 服 務(wù) 體系 客 戶對(duì)別 墅的期望： 尊貴性、享受性、 安全性、私密性、 物業(yè)管理：預(yù)定式家庭管家 您正在飛往沈陽的路上，他已幫您預(yù)定了今晚的晚餐 ?? 您約了朋友，而您還沒有抽得出身來應(yīng)酬 …… 您想在這里為您的孩子舉辦一個(gè)生日 PARTY，他 …… 除此之外，在您的生活里，他們服務(wù)于您的生活的每一個(gè)細(xì)節(jié) 安保體系：高智能配置＋ PLA式保安巡防體系 成體系的安全布置： 安防智能配置： 門禁系統(tǒng)、 園區(qū)紅外監(jiān)控系統(tǒng)、 車輛出入一卡通管理體系、 園區(qū)全天閉路監(jiān)控、 入戶門安裝可視對(duì)講系統(tǒng) 高素質(zhì)安全員： 通過 PLA式訓(xùn)練，打造一只高素質(zhì)安全員隊(duì)伍 24小時(shí)保安巡更 萬科蘭喬圣菲亮點(diǎn)之一安全電網(wǎng) 尊享服務(wù)：保利十二橡樹莊園與盛京俱樂部會(huì)員聯(lián)名卡 與項(xiàng)目按揭銀行 發(fā)行保利十二橡樹莊園 盛京俱樂部聯(lián)名卡 聯(lián)名卡案例： 中國建設(shè)銀行與和記黃埔地產(chǎn)推出的中國西南地區(qū)首張聯(lián)名卡 —— “ 和記尊貴會(huì)龍卡 ” 。 “ 和記尊貴會(huì)龍卡 ” 是龍卡借記卡，為 “ 和記尊貴會(huì) ” 會(huì)員、建行客戶以及大眾市民帶來一系列消閑、購物、餐飲及娛樂優(yōu)惠，卡主可同時(shí)專享和記黃埔地產(chǎn)及中國建設(shè)銀行有關(guān)優(yōu)惠與權(quán)益。 萬科中行聯(lián)名卡是國內(nèi)首張社區(qū)智能聯(lián)名信用卡。它不僅具有一般信用卡的消費(fèi)信貸功能，而且通過集成物業(yè)管理智能芯片，實(shí)現(xiàn)了金融服務(wù)、物業(yè)管理、購物消費(fèi)等多重功能。 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 產(chǎn)品規(guī)劃 展示區(qū) /銷售動(dòng)線 安全性 物業(yè)服務(wù) 會(huì)所經(jīng)營 ?巧御法 園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)化 展示范圍 效果建議 模式探討 細(xì)節(jié)流程 保利十二橡樹莊園 盛京俱 樂 部如何 運(yùn)營 ？ 盛京俱樂部 關(guān)系網(wǎng) 硬平臺(tái) 軟平臺(tái) 會(huì)員制管理 會(huì)所 頂級(jí)服務(wù)體系 以會(huì)所為平臺(tái)，通過專業(yè)的俱樂部與會(huì)所管理公司運(yùn)作盛京俱樂部， 并通過頂極的服務(wù)體系滿足客戶需求，從而整合目標(biāo)客戶資源。 盛京俱樂部運(yùn)營模式： 步 驟 一： 通過引進(jìn)高端俱樂部或?qū)I(yè)會(huì)所管理公司，對(duì)俱樂部和會(huì)所進(jìn)行運(yùn)營與管理。 步驟二： 通過保利和保利會(huì)成員及其關(guān)系組織一個(gè) 10— 20人的創(chuàng)始會(huì)員俱樂部。 步 驟 三： 通過小眾活動(dòng)（高爾夫球賽、發(fā)展論壇等）和線下傳播吸納會(huì)員。 具體 來說 ： 會(huì)員分為：銀卡會(huì)員、金卡會(huì)員、鉑金卡會(huì)員。 5萬元定金，成為銀卡會(huì)員，成功購房后轉(zhuǎn)為金卡會(huì)員。未能選到合適房源，可享受會(huì)員資格一年。 金卡會(huì)員通過積分累加，可以升級(jí)為鉑金會(huì)員。積分可通過如下形式累加： （ 1）參加盛京俱樂部活動(dòng)，每次可加 1— 3分。 （ 2）通過整合自身資源，組織盛京俱樂部活動(dòng)一次，每次加 5— 8分 （ 3）介紹朋友成為盛京俱樂部會(huì)員 3— 5分。 會(huì)員 可有 如下 享受： 每年 1— 2次 《 城市與未來 》 高峰論壇 每年兩次的 “ 城市新貴族的未來之路 ” 培訓(xùn)活動(dòng) （針對(duì)會(huì)員子女，培訓(xùn)上流社會(huì)社交禮儀與技能） 每年兩次頂極奢侈品新品發(fā)布會(huì) 每年一次的新年音樂會(huì) 每年兩次的莊園舞會(huì) 享受盛京俱樂部會(huì)員卡消費(fèi)服務(wù) 接受來自各個(gè)節(jié)日的誠摯祝福 ………… 會(huì) 所 會(huì)所形象定位： 作為保利地產(chǎn)在沈陽的最高端項(xiàng)目，保利十二橡樹莊園，將在沈陽從新定義別墅生活，十二橡樹莊園，承襲著保利別墅的高貴血統(tǒng)，這里演繹著一段保利新貴族生活 。 十二橡樹會(huì)所，貴族的交流地，高雅的環(huán)境，貴族式的服務(wù)，是 貴族的名利場 會(huì)所功能定位 會(huì)所功能根據(jù)經(jīng)營定位決定了功能的專業(yè)性，不需要常規(guī)的設(shè)置，更偏向于交流、品味、體驗(yàn) 。 保利十二橡樹莊園 宴 會(huì)廳 品酒屋 雪茄室 收藏室 小型果嶺 露天酒 吧 進(jìn)攻 戰(zhàn)略 三大目標(biāo) 出色完成年度任務(wù) 最大化的產(chǎn)品溢價(jià) 搶占高端市場份額 銷售策略 推廣策略 開盤策略 產(chǎn)品組合 推貨策略 價(jià)格策略 市場反饋 客戶研究 媒介選擇 推廣主題 SP策略 外展策略 S P 研究 SP 策略 階段執(zhí)行 SP策略 階段執(zhí)行 防守戰(zhàn)略 三大基礎(chǔ) 產(chǎn)品規(guī)劃領(lǐng)先市場 順利交樓贏得口碑 高端形象品牌落地 產(chǎn)品規(guī)劃 展示區(qū) /銷售動(dòng)線 安全性 物業(yè)服務(wù) 會(huì)所經(jīng)營 ?巧御法 園區(qū)規(guī)劃 產(chǎn)品優(yōu)化 展示范圍 效果建議 模式探討 細(xì)節(jié)流程