【正文】 條幅、燈光字更換等 Step3： 5月起銷售實(shí)施 目的：驚艷開始，神秘面紗揭幕 人物：經(jīng)升級(jí) VIP客戶、媒體、業(yè)內(nèi)人士 地點(diǎn)：開元名都大酒店 形式：品房 +（薩克斯、時(shí)裝等表演） +高 檔點(diǎn)心提供 主題：銷售實(shí)施 活動(dòng)： VIP客戶產(chǎn)品解析 Step3： 5月起銷售實(shí)施 全城鑒賞 時(shí)間：產(chǎn)品解析后 目的：以實(shí)際場(chǎng)景及景觀優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)成交及落定 形式：分區(qū)開放，建議制作兩階段樣板房 —— 低密度區(qū)以及高密度區(qū)， 先 開放低密度區(qū) ， 根據(jù)銷售進(jìn)度再開放 高密度區(qū)樣板房 主題：銷售實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)：樣板區(qū)、樣板房開放 Step3： 5月起銷售實(shí)施 時(shí)間：配合工程及公眾節(jié)日時(shí)間 地點(diǎn)：樓盤現(xiàn)場(chǎng)售樓處 人物：所有業(yè)主、新客戶、政府官員、邀請(qǐng)明星、媒體等 形式：開盤儀式 +香港著名明星 ＋美食＋現(xiàn)場(chǎng)參觀 主題：銷售實(shí)施 事件活動(dòng)：開盤儀式 媒體配合 Step3： 5月起銷售實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)包裝 戶外廣告 報(bào)紙廣告 電視、電臺(tái) 其他配合 開始發(fā)售前 10天增加發(fā)售信息的條幅； 售樓處正式啟用時(shí)增加或者更換條幅，內(nèi)容 “ 一個(gè)讓世界想像的地方 ” 。 開始發(fā)售前 10天更換戶外牌，內(nèi)容為 “ 一個(gè)讓世界想像的地方 ” ,暗示關(guān)鍵銷售行為出擊 ； 根據(jù)發(fā)售時(shí)間及售樓處正式啟用時(shí)間，確定再次更換“ 售樓處正式開放 ” 之內(nèi)容。 發(fā)售前一周在徐州日?qǐng)?bào)、彭城晚報(bào)、都市晨報(bào)、以硬廣、整版形式宣傳發(fā)售信息； 其他重要活動(dòng)：硬廣及軟文形式投放。 發(fā)售前一周在 徐州電視臺(tái) 、 徐州交通廣播電臺(tái) 宣傳發(fā)售信息； 重要活動(dòng)： DV片精簡(jiǎn)版本及開盤信息傳遞； 短信：正式發(fā)售前短信發(fā)送所有上門登記客戶； 直郵：發(fā)售前分兩期投放徐州高端客戶群； 網(wǎng)絡(luò)：發(fā)售期間持續(xù)一個(gè)月在地產(chǎn)街投放； 其他：金石客戶數(shù)據(jù)庫、客戶平臺(tái)、恒基業(yè)主通訊?？? 主題：銷售實(shí)施 樓書 2022年初期營銷推廣費(fèi)用比例控制 50% 26% 14% 10% 大眾50% 事件26% 關(guān)系營銷10% 小眾14% 大眾媒體 網(wǎng)絡(luò) \報(bào)廣 \電視 \戶外 事件 公關(guān)活動(dòng) \新聞事件 \客戶活動(dòng) 小眾 短信區(qū)域鎖定 \俱樂部媒體 人際傳播 老業(yè)主推廣 銷售模式建議 ：由銷售經(jīng)理、銷售主管帶領(lǐng)。（含現(xiàn)場(chǎng)，外圍，外出拜訪人員）。 外場(chǎng)銷售：根據(jù)金石經(jīng)驗(yàn)，徐州本地大企業(yè)、大客戶比較多，可以利用大客戶團(tuán)購進(jìn)行專門銷售來拓展銷售渠道 網(wǎng)絡(luò)銷售： 成立網(wǎng)上售樓部，建立項(xiàng)目虛擬的三維空間進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售 銷售模式建議 外場(chǎng)銷售特點(diǎn) A、 VIP高端專訪主要針對(duì)聯(lián)排別墅、大戶型的銷售，利用銀行、商場(chǎng)、社團(tuán)等高端資源進(jìn)行專門拜訪； B、大宗團(tuán)購：主針對(duì)項(xiàng)目周邊大型企業(yè)，如政府、中石油、礦大等，以上門拜訪團(tuán)隊(duì)為主，主動(dòng)的拓展客源； （ 團(tuán)購策略 1：凡單個(gè)企業(yè)團(tuán)購達(dá) 10套以上，主享受 98折優(yōu)惠； 團(tuán)購策略 2：盡量推薦大宗團(tuán)購客戶集中選購在同一棟樓中，后期可將其棟號(hào)按其公司名稱命名，如礦大樓等 ）。 C、與媒體聯(lián)動(dòng)的團(tuán)購：利用有效媒體進(jìn)行團(tuán)購活動(dòng)； 網(wǎng)絡(luò)銷售優(yōu)勢(shì)： 成立網(wǎng)上售樓部，建立項(xiàng)目虛擬的三維空間進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)銷售，有效的運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)資源。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目主要客群的分析，大部分人喜歡在網(wǎng)上瀏覽信息，他們也很喜歡新鮮事物。網(wǎng)絡(luò)售樓部也可有效節(jié)省推廣費(fèi)用。 金石將為本項(xiàng)目配備的銷售團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目總監(jiān) （ 1名） 銷售經(jīng)理 （ 1名） 大客戶經(jīng)理 （ 1名） 案場(chǎng)主管（現(xiàn)場(chǎng)） （ 1名） 主管（外場(chǎng)） （ 1名） 銷售人員 （ 12名） 銷售秘書 （ 1名） 客服組 （ 1名） 建筑立面建議 研究目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn) 5個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格比較近似：現(xiàn)代風(fēng)格為主，淡咖啡色作為修飾條，建議風(fēng)格上做局部調(diào)整，使項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中突現(xiàn)出來。 綠地項(xiàng)目 國信項(xiàng)目 中茵項(xiàng)目 本項(xiàng)目 就目前貴司提供的資料可以看出目前以大戶型為主，而就目前市場(chǎng)形勢(shì)而言，大戶型的銷售遇到的阻力比較大 ,因此建議 后期產(chǎn)品適當(dāng)調(diào)整為中戶型為主！ 物業(yè)形態(tài)（套數(shù)）： 聯(lián)排 =15% 疊加復(fù)式＝ 20% 多層＝ 30% 小高層＝ 25% 高層＝ 10% 物業(yè)形態(tài)及房型面積配比建議 聯(lián)排 疊加復(fù)式 多層 小高層 高層 15% 20% 30% 25% 10% 房型面積配比： 聯(lián)排別墅部分戶型面積設(shè)計(jì) 配比戶數(shù)比 (平方米 )： 150－ 200=50% 200300=45% 300以上＝ 5% 150200 平方米 200— 300 平方米 300以上 平方米 50% 45% 5% 面積配比 ? 疊加別墅部分戶型面積設(shè)計(jì)配比（單位：平方）： ? 140以下 =35% ? 140180 =55% ? 180以上 =10% 面積配比 面積配比 ? 多層部分配比： ? 90以下 =10%\ 90120= 50%\ 120以上 =40% ? 小高層戶型面積設(shè)計(jì)配比 : ? 90以下 =30% \90 120=60% \120 以上 =10% ? 高層戶型面積設(shè)計(jì)配比： ? 90以下 =40% \ 90— 120=50% \120以上 =10 % 集中商業(yè)：注重前廣場(chǎng)、小品細(xì)節(jié)營造，考慮人流聚集性，體現(xiàn)大氣、高檔感、現(xiàn)代感 景觀商業(yè)：注重與環(huán)境想融合，體現(xiàn)自然，并不影響業(yè)主休息 以冷餐飲為主，小眾消費(fèi)為主題，如高檔咖啡館、茶社等，與自然融合，體現(xiàn)檔次與身份； 會(huì)所：徐州第一私人會(huì)所 ? 整體風(fēng)格與市場(chǎng)定位相符，體現(xiàn)現(xiàn)代，標(biāo)榜香港制造； ? 建立徐州第一私人會(huì)所，恒基客戶打造，提供專屬服務(wù)； ? 建議會(huì)所建設(shè)主題特色鮮明、貼近時(shí)尚生活的娛樂及其他設(shè)施，可以顯示社區(qū)身為中高檔次物業(yè)的一些特色配套，滿足居住、商務(wù)于此的業(yè)主對(duì)高品位生活的需要。 示意圖片 特色配套建議：商務(wù)吧、壁球館、健身館、格調(diào)高雅的多功能廳、棋牌室、圖書室、 20*10的小型室內(nèi)泳池等 商業(yè)配套會(huì)所建議 物業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目形象及品牌提升有積極意義 ,建議物業(yè)管理選取國際或香港知名物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理 ,對(duì)項(xiàng)目銷售將會(huì)直接促進(jìn)作用 . 物業(yè)管理建議 會(huì)所建議：恒基 1號(hào)游艇 與政府合作，在大龍湖設(shè)立 “ 恒基大龍湖游艇碼頭 ” ，提高新城形象，也為項(xiàng)目加分，專屬供高端客戶考察項(xiàng)目之用； 符合徐州本土客戶的 “ 面子工程 ” 入口處標(biāo)志性景觀 有年代的古樹 成型的行道樹 巨型山水景觀等 景觀建議 建立水景特色的高檔小區(qū) 建議設(shè)立以下主題功能區(qū)： ○原生態(tài)濕地景觀區(qū)、水景觀光區(qū)、 景觀建議 景觀配套小品：具有創(chuàng)新精神 “親子樂園 ” ——快樂 “健身廣場(chǎng) ” ——活力 “噴泉廣場(chǎng) ” ——自然 “太極廣場(chǎng)”—健康 “藝術(shù)之家 ” ——親切 公共空間： 將景觀與建筑相結(jié)合，人成為其中的一景。配以不同的藝術(shù)主題，突出項(xiàng)目的定位。 暖氣建議 ? 徐州本地居民對(duì)暖氣有偏愛，加之目前綠地商務(wù)城因?yàn)榕瘹鈫栴}而導(dǎo)致部分退房現(xiàn)象，建議貴司安裝暖氣設(shè)備，并包含在房價(jià)內(nèi)。 伍 / 視覺 表現(xiàn) THANKS！ 金石地產(chǎn) 2022年 10月