【正文】 是可以成為一個(gè)頂級(jí)的公館的。有一天，我會(huì)讓別人以進(jìn)入我而自豪的。 第一回合： 市場(chǎng)研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 專案推廣 總體銷售策略 價(jià)格制定 : 比較一 ： 類同產(chǎn)品加權(quán)平均 因素 龍頭 HOTEL 樂瀾寶邸 美景東 方 山水文園 禧福匯 權(quán)重 位置 20% 18% 18% 22% 22% 25% 交通 12% 10% 11% 13% 13% 15% 開發(fā)商實(shí)力 10% 10% 10% 12% 10% 15% 小區(qū)園林 10% 10% 12% 15% 12% 15% 戶型設(shè)計(jì) 6% 7% 8% 9% 8% 10% 交房時(shí)間 13% 16% 16% 18% 18% 20% 權(quán)重 71% 71% 75% 89% 83% 100% 均價(jià) 13000 11500 20220 20220 比較均價(jià) 權(quán)重 20% 25% 25% 30% 100% 權(quán)重價(jià)格 最終價(jià)格 比較二 ： 投資回報(bào)測(cè)算法 項(xiàng)目名稱 戶型 面積（平米） 租金（ RMB元 /月） 元 /平方米 加權(quán) 租金 華威酒店公寓 商務(wù)套間 60 11000 70% 豪華套間 70 11000 70% 商務(wù)雙套間 100 15300 70% 豪華雙套間 100 16800 70% 亮馬公寓 一居 42 11000 60% 一居 48 14000 60% 一居 49 14000 60% 一居 59 15000 60% 一居 64 17000 60% 二居 97 23000 60% 金橋國(guó)際公寓 一居 55 12022 70% 一居 65 14000 70% 一居 75 16000 70% 租金 售價(jià) =*350*10=15750 元 /平方米 價(jià)格確定 : 類同產(chǎn)品加權(quán) : 14442 元 /平方米 投資回報(bào)測(cè)算 : 15750 元 /平方米 最終定價(jià) : 15000 元平方米 銷售策略 方案一 : 閃電戰(zhàn) 銷售周期 12個(gè)月 為在開盤初期制造轟動(dòng)效應(yīng)、聚集有效人氣，同時(shí)也為了體現(xiàn)客戶在不同時(shí)期購(gòu)房所產(chǎn)生的利息差別及風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)，我司建議采取“低開高走”的銷售戰(zhàn)略。 即開盤初期定 5套特價(jià)房，特價(jià)房統(tǒng)一售價(jià) 14000元 /平方米 在后期根據(jù)銷售反應(yīng)上調(diào)價(jià)格，最終維持總體均價(jià)水平。 銷售節(jié)奏 銷售周期 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 *年 1月 *年 2月 預(yù)熱 \強(qiáng)銷售期 持續(xù)期 清盤期 銷售收入 : 銷售周期 銷售率 銷售面積 銷售均價(jià) 銷售收入 (萬元 ) 預(yù)熱 \強(qiáng)銷 14700 12099 持續(xù)期 15600 7490 清盤期 16200 1111 合計(jì) 20701 方案二 : 步步為營(yíng) 銷售周期 18個(gè)月 2022年 3月 2022年 8月 銷售節(jié)奏 銷售周期 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 預(yù)熱 \強(qiáng)銷售期 持續(xù)期 清盤期 銷售收入 : 銷售周期 銷售率 銷售面積 銷售均價(jià) 銷售收入 (萬元 ) 預(yù)熱 \強(qiáng)銷 8085 15500 12532 持續(xù)期 5880 16400 9643 清盤期 735 17000 1250 合計(jì) 合計(jì) 14700 23424 方案一 \二對(duì)比分析 : 項(xiàng)目名稱 方案一 方案二 銷售時(shí)間 12個(gè)月 18個(gè)月 銷售收入 20701 23424 銷售收入1900020220210002202223000240001 2銷售收入推廣費(fèi)用 : 以總銷售額 2億計(jì)算 推廣費(fèi)用比例 :% 推廣費(fèi)用總計(jì) :20220*%=240 萬 銷售周期 費(fèi)用比例 推廣費(fèi)用 預(yù)熱 \強(qiáng)銷 50% 120 持續(xù)期 30% 72 清盤期 20% 48 合計(jì) 240 推廣費(fèi)用使用 : 推廣媒體選擇 銷售周期 選擇媒體 預(yù)熱 \強(qiáng)銷 SP促銷 \短信 \戶外樓頂 \園區(qū)廣告 \高檔酒店內(nèi)刊 \經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙 \專業(yè)雜志 持續(xù)期 SP促銷 \短信 \高檔酒店內(nèi)刊 \經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙 \經(jīng)濟(jì)類雜志 清盤期 經(jīng)濟(jì)類報(bào)紙 \經(jīng)濟(jì)類雜志 ?炒做 ?行銷方式 ?通路擴(kuò)展 ?客戶細(xì)分 ?推售安排 ?收、解籌 ?客戶維系 ???? ???? 2022，奧運(yùn)，中國(guó) 專題分析 兩條推廣主線 略 …………………… 拾 遺 關(guān) 于 推廣、宣 傳 擁有我，你就可擁有遼遠(yuǎn)的視野 面對(duì)我，你就面對(duì)了寬廣的前程 得到我，你就可享有都市的繁華 只有我，可使你得到細(xì)致的關(guān)懷 酒店式公寓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，他們多數(shù)為二次置業(yè)，不容易受到廣告的左右。因此在 推廣策略上首先要樹立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來自發(fā)展商的背景和企業(yè)品牌， 更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過程前期，就樹立項(xiàng)目美譽(yù)度和知名度，吸引消費(fèi)者， 進(jìn)而影響銷售。 首先樹立本案品牌 /產(chǎn)品形象，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、 多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹立起本案的品牌 /產(chǎn)品形象，從而讓人們口口相傳，最終實(shí)現(xiàn)本案在短時(shí)間內(nèi)快速清盤。 北京樓市廣告推廣從以往大而泛的模式，以發(fā)展到單一性訴求 （一個(gè)清晰的定 位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。 宣傳運(yùn)動(dòng) 目的 強(qiáng)行刺激目標(biāo)受眾，啟動(dòng)市場(chǎng) 確立品牌鮮明形象 刺激市場(chǎng)、引起反應(yīng) 復(fù)合式強(qiáng)勢(shì)促銷 針對(duì)性焦點(diǎn)出擊 品牌培育 品牌擴(kuò)張 我們現(xiàn)在在哪里？ 項(xiàng)目已經(jīng)是在售樓盤，社會(huì)上對(duì)本案已經(jīng)形成部分認(rèn)知，但品牌形象及定位模糊。 我們到哪里去？ 突現(xiàn)本案品牌價(jià)值主張及產(chǎn)品實(shí)質(zhì)，結(jié)合本案準(zhǔn)現(xiàn)房的實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來，形成立體的宣傳攻勢(shì)，迅速樹立起本案 品牌鮮明的具有差異化的價(jià)值。 我們?cè)趺醋觯? 整合品牌優(yōu)勢(shì)，單一性訴求 （一個(gè)清晰的定位，一個(gè)清晰的消費(fèi)群體）。 形象戰(zhàn)略 產(chǎn)品戰(zhàn)略 服務(wù)戰(zhàn)略 本案基本戰(zhàn)略應(yīng)用： 品牌 /產(chǎn)品 賣點(diǎn)訴求歸納前提 第一優(yōu)勢(shì) 擁有酒店特行許可的公寓， 投資潛力無限 品牌 /產(chǎn)品 賣點(diǎn)訴求歸納 地段 奧運(yùn) 計(jì)劃 北京 08年奧運(yùn)會(huì)，酒店需求量的 大量化 環(huán)境 社區(qū) 傳統(tǒng)居住區(qū)，大社區(qū)形態(tài)已形成， 購(gòu)物等消費(fèi)，均已成氣候。 三四環(huán)間，動(dòng)靜得宜 城南空氣相對(duì)較好。 環(huán)境優(yōu)美宜人 開發(fā)商 戶型 44— 120左右平米 舒朗、現(xiàn)房 龍頭房地產(chǎn) + 投資收益性酒店式公寓 物 理 買 點(diǎn) 釋放壓力、解放生活 心理 買 點(diǎn) 案 名 龍公館 龍興公寓 萬興城 城市烏托邦 紫龍騰 臻宅 SLOGEN 龍公館， 360度的都市行宮 貴之鄰，尊之所 ………… 今日的酒店式公寓，就是明天的公寓式酒店 我們要做的，不是市場(chǎng)的盲從者，去做人云亦云的追隨 我們要去做市場(chǎng)的開拓者，讓新時(shí)代，從我們的手中萌育 報(bào)告結(jié)束，謝謝觀賞！ 順盈時(shí)代 齊 了