【正文】 酒店式公寓的戶型種類都較少。 另外， 24小時便利店、洗衣店、咖啡館、美容院、家政中心、商務(wù)中心等都要配備齊全。 10年包租，7%/年返租，至 2022年 華駿 東大橋路 50 671 55平方米廳室合一與 86平方米 1室 1廳 10000元 出售不包租 世界城 10號 紐約客 海淀南路36號 70 293 面積在 50— 60平方米，層高5米復式一居為主，極少量180平米三居 12700元 出售不包租 橫向比較 租賃市場 項目 所在位 置 產(chǎn)權(quán) 年限 套數(shù) 戶型 租金 出售方式 遠中悅?cè)R 中關(guān)村黃莊路口向西300米 70 300 60140為主 10000元 2座公寓，一座包租 3年（第一年返還 6%，第二年返還 7%，第三年 8%） 一座客戶自用 文津國際 五道口，清華科技園 70 381 60平米標間占 84%；其余為 100300平米 8000元 出售包租。 1居室 105126平方米； 1居室 31003300美金 /月； 出租，出租率達 80% 2居室 178205平方米； 2居室 48005000美金 /月； 4居室 249平方米； 4居室 62006800美金 /月； 銀泰中心 中央商務(wù)區(qū) 核心區(qū) 70 216 以中大戶型為主。 只有了解到行業(yè)，只有了解到對手的作為 洞悉全局，才可屹立于不敗 所以，認識到自己后，我想，我還需要認知的是 —— 市場的對手們 關(guān)于行業(yè) 橫向比較 根據(jù)北京市酒店式公寓較熱的 CBD、中關(guān)村等區(qū)域及其輻射區(qū)域為主流，并輔之以逐步出現(xiàn)此類產(chǎn)品的新興區(qū)域為輔助，我司選取了 11個樣本進行調(diào)研與分析， 包括： CBD核心區(qū)：酒店式公寓最為集中，較早出現(xiàn)此類產(chǎn)品、且以純粹高端為主的酒店式供應區(qū)域，樣本選為嘉里中心、雅詩閣、銀泰中心柏悅居?？傮w奧運會北京的客房需求量近 30萬。 根據(jù) 2022年奧組委簽約的 112家星級飯店給出的賽時房價：在奧運期間北京市簽約飯店中，五星級飯店的平均房價為 429美元，其中 53%是標準間，平均價格 353美元。 需求方面：中關(guān)村地區(qū)對住宅的消費能力很大，對高檔公寓特別是酒店式商住公寓一直供不應求。 售價方面，在售項目價均價上升速度較快。 租金方面：目前該地區(qū)高檔酒店式服務(wù)公寓租價為 15美元 /平米 .月。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化、人性化。 在裝修上統(tǒng)一為精裝修，并多為提供全套的家居設(shè)計和電器，對于不同戶型也配合不同的格調(diào)。 關(guān)于行業(yè) 服務(wù)特點 在服務(wù)上，物業(yè)管理一般是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。 關(guān)于行業(yè) 客群特點 相對比與酒店，酒店式服務(wù)公寓主要針對居住市場中較為長期或頻繁居住的居民，尚無特定的標準。而且，高生活成本的先天劣勢，注定了我沒有辦法去迎合大眾群體的需求 …… 關(guān)于行業(yè) 只有了解市場，尊重市場，才可以立于市場不敗的行列。我有特行許可證書，可以進行酒店式經(jīng)營。 12歲的年紀，我也應該 “ 洗一個澡 ” ，徹底的擦拭掉身上的污塵。 由于使用的時間較長，現(xiàn)裝修狀況 40%較干凈再進行簡單裝修即可， 40%進行修補也可出售， 20%要重新裝修。） 櫥柜：日本日波； 門窗：香港雅迪； 消防設(shè)施：煙感，噴灑，應急燈，消防栓都是酒店式設(shè)計。 關(guān)于自己 項目四至 入 口 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)內(nèi) 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)入口 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)門口道路 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)東面 — 美景東方 美景東方 關(guān)于自己 項目四至 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)南面 — 山水文園 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)北面 — 郵政綜合樓 目前沒有投入使用 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)北面 — 香榭舍 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)西面 — 近端 關(guān)于自己 項目四至 園區(qū)西面 — 遠端 關(guān)于自己 地域陳述 我，坐落于東南三環(huán)四環(huán)之間，座擁無可比擬的地位優(yōu)勢 我的周圍，有完善的交通體系 —— 三環(huán)四環(huán)，皆可隨意通達 我的周圍，有可帶動客戶優(yōu)勢的 “ 豪華 ” 物業(yè) —— 山水文園等成熟 “ 豪盤 ” 直 接帶動地域價值 我的周圍，有相對完善的人文氣氛 —— 傳統(tǒng)居住區(qū)，周邊物業(yè)配套完善 我的周圍，有相對成熟的社區(qū)環(huán)境 —— 大社區(qū)概念形成，與周邊各高檔物 業(yè)遙相呼應 我的周圍，有成熟的商業(yè)環(huán)境 —— 購物，日常消費均可在一公里內(nèi)尋找到 合適的商業(yè)消費場所 我的周圍，有儒雅的文化環(huán)境 —— 首圖，平添無限文化底蘊；古玩城、潘家 園 …… 眾多的古董交易場所 “ 掀起 ” 無限歷史文化痕跡 關(guān)于自己 內(nèi)部指標 總計 占地 ， 綠地率 33%， 使用率 %， 容積率為 ， 標準層高 ， 現(xiàn)已簽約 4+ 4+ 4，現(xiàn)網(wǎng)上報價 13900元 /平方米， 關(guān)于自己 內(nèi)部裝修 入口感應電梯 關(guān)于自己 內(nèi)部裝修 公寓入口連廊 關(guān)于自己 內(nèi)部裝修 公寓室內(nèi)裝修 關(guān)于自己 內(nèi)部裝修 公寓室內(nèi)潔俱 關(guān)于自己 內(nèi)部裝修 公寓室內(nèi)日式風格裝修 關(guān)于自己 裝修標準 電梯（貨梯）：日本三菱； 客梯：上海三菱； 防火門（大門）：日本流閉（諧音）； 臥室門：全部為實木門； 空調(diào)：日本心晃；（空調(diào)為中央水循環(huán)系統(tǒng)。緊鄰東三環(huán)華威橋畔，驅(qū)車 5分鐘可抵國貿(mào)中心， 3分鐘進入京津高速公路 公寓 環(huán)型結(jié)構(gòu)的公寓樓。我必將為自己書寫里程碑式的一筆， 因為 …… 我，龍頭 不僅僅是在打造一個項目， 我打造的是一個從我開始的 時代！ 讓我開啟這一場 新時代的征戰(zhàn) …… 龍公館 ～貴之鄰，尊之所 龍公館 之 征戰(zhàn)江山 胸懷江山 大隱于市 第一回合： 市場研判 第二回合： 定位延展 第三回合： 專案推廣 第一回合 市場研判 《 孫子兵法 》 ： “ 名君賢將，所以動而制人，成功出于眾者，先知也 ” 。該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達的大城市或是一些旅游區(qū)。如今，酒店式公寓類物業(yè)已遍布全球。最早的起源是在歐洲，是當時旅游區(qū)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)。如果可以，我想離光污染遠點，我想離聲污染遠點，我想離摩肩接踵的人群遠點 …… 但是，我舍棄不了城市。走在城市的鋼筋水泥森林里，身旁匆匆的路人沒人會注意到我的存在。我，已經(jīng)成為城市的組成部分。此種物業(yè)的客人雖然只是作短暫的休息和停留，但是需要提供其統(tǒng)一的、必需的上門管理與服務(wù)。 我國的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。 WHO AM I 唯有清晰的自我認知，才可以站在市場的角度上了解自己的方向，洞悉自我的未來。先知先覺是領(lǐng)導者，后知后覺是追隨者，不知不覺是淘汰者。酒店為 17層樓， 公寓為 14層樓。夏天 5個月有冷氣，冬天有 5個月有暖氣。 上下水的配件都為日本進口材料。 關(guān)于自己 生活成本 空調(diào) 8元 /平米 /月， 飲用水為二次處理用水，熱水： /噸，冷水： /噸 物業(yè)費： /平米 /月 電為商業(yè)用電 /度 關(guān)于自己 市場調(diào)研 經(jīng)策劃單位為期一周的 500份 (有效問卷 436份 )無差別人群調(diào)查問卷，并進行后期問卷分析。我知道，這些的一切，都是會影響到 “ 客人 ” 對我的第一印象。我現(xiàn)在已經(jīng)通過酒店的部分，打造好我該有的市場形象。 所以，對于宏觀市場的準確把握，是讓我可以不“走偏”未 來道路的一個重要依據(jù)。較為長期居住的定義一般在季度、或半年或以上。一方面消除客群對物業(yè)管理公司水平的懷疑；另一方面，切實為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)，使客戶享受自由舒適、高質(zhì)量的生活。 另外，根據(jù)住戶要求提供酒店式服務(wù)的