【正文】 00 5 半步橋街 約 5000 4 里仁街 約 2022 白紙坊東街 約 8000 天隆華美綜合市場(chǎng) 18000 3 本項(xiàng)目同等區(qū)域項(xiàng)目租金水平 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目商戶承租水平 項(xiàng)目 樓層 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)下限（元 /天 平方米） 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)上限 （元 /天 平方米） 精品超市 B1 3 5 休閑服飾、運(yùn)動(dòng)休閑 F1 4 8 銀行、郵局、便利店 F1 3 6 通訊服務(wù) F1 4 7 美容、瘦身、健身 F2 3 6 玩具、文化、禮品、 寵物 F2 3 5 休閑餐飲 F3 3 5 娛樂 F3 2 3 經(jīng)營(yíng)商戶租金報(bào)價(jià)范圍 經(jīng)營(yíng)商戶平均租金報(bào)價(jià) 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目租金提升系數(shù) ?從項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及終端客戶群需求、消費(fèi)心理考慮，填補(bǔ)了區(qū)域甚至整個(gè)南城的休閑商業(yè)的空白，本項(xiàng)目主題明確，業(yè)態(tài)豐富，且居二環(huán)內(nèi)右安門奇缺位置，應(yīng)該高于整個(gè)區(qū)域的商業(yè)租金水平。 ?商戶租金報(bào)價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間，由于招商策略及談判方式的不同，存在一定提升空間，這對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)所要考慮的因素。 提升因素 提升比例 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃、地位優(yōu)勢(shì) 5% 商戶實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià) 所謂商業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)是不考慮商業(yè)業(yè)態(tài)，后期商業(yè)運(yùn)營(yíng) 等價(jià)值提升手段，僅僅參考項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)物業(yè)租金 水平以及商戶對(duì)本項(xiàng)目的租金意向情況，得出純靜態(tài)的 租金價(jià)位。 項(xiàng)目 數(shù)值 區(qū)域商業(yè)平均租金（元 /天 平方米） 經(jīng)營(yíng)商戶平均租金報(bào)價(jià)（元 /天 平方米） 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價(jià)（元 /天 平方米） 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目商業(yè)提升值核算 本項(xiàng)目租金基準(zhǔn)價(jià)（元 /天 平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元 /天 平方米） 整體商業(yè)的規(guī)劃及地位優(yōu)勢(shì) 5% 商戶實(shí)際成交價(jià)提升因素 5% 商業(yè)租金總體提升值 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目商業(yè)租金建議價(jià)格 ?租金基準(zhǔn)價(jià) +總體提升價(jià) =本商業(yè)整體平均租金 ? /平米 .天 + /平米 .天 = /平米 .天 綜上所述，本項(xiàng)目商業(yè)整體平均租金水平確定為： /天 平方米（建面）。 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目商業(yè)租金建議價(jià)格 根據(jù)我司操盤經(jīng)驗(yàn)，此類商業(yè)物業(yè)按樓層租金差價(jià) 遞增 1218% 樓層 租金水平（元 /平方米） 遞減比例 地下一層 基準(zhǔn)值 一層 遞增 18% 二層 遞增 13% 三層 基準(zhǔn)值 由頂層至下遞增，地下保持基準(zhǔn)值 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 本項(xiàng)目租金價(jià)格 樓層 租金水平（元 /平方米） 地下一層 一層 二層 三層 銷售定價(jià)參考因素、租金回報(bào)推算 按投資回報(bào)率 8%，即 /平米 .天 *365天 /8%=21443元 /平米 本項(xiàng)目租金價(jià)格推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 銷售定價(jià)參考（按租金回報(bào)率推算） 樓層 銷售價(jià)格（元 /平方米） 地下一層 21443 一層 28591 二層 24230 三層 21443 本項(xiàng)目租金價(jià)格初步推理 ◎ 營(yíng)銷建議 /租金價(jià)格推理 宅商互動(dòng) 租售并舉 強(qiáng)力蓄勢(shì) 整體引爆 ◎ 營(yíng)銷建議 /總體銷售策略 小面積 低總價(jià) 減成本 控風(fēng)險(xiǎn) ：賣總價(jià) 為化解項(xiàng)目部分門面的進(jìn)深太長(zhǎng)的缺點(diǎn)，均衡門面性價(jià)比，回避單價(jià)敏感性和爭(zhēng)議性，所有門面根據(jù)位置、進(jìn)深、面積，通過精細(xì)計(jì)算，模糊單價(jià)，按總價(jià)推出，面市出售。 本項(xiàng)目銷售建議 ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、直接銷售、只租不賣等多種營(yíng)銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。 ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 商鋪銷售方式 建議一：宅商互動(dòng)，強(qiáng)力蓄勢(shì) 項(xiàng)目臨街一層商鋪選５套“鋪王”（臨街，面積 60100平米 ,進(jìn)深與開間之比小于４：１），配合住宅進(jìn)行公開拍賣（最后得鋪者，可以獲三次抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，有抽中５ ８折購(gòu)買住宅的機(jī)會(huì)，中獎(jiǎng)率 100%,折扣?。炒沃凶畹偷模惶住颁佂酢睒I(yè)主僅限一套住宅）一為后續(xù)單位拓開價(jià)格空間，二可吸引市場(chǎng)關(guān)注。 ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 商鋪銷售方式 建議二：商鋪直接銷售模式 此種銷售模式，針對(duì)的產(chǎn)品是 13層投資兼自營(yíng)功能的商鋪，根據(jù)我司對(duì)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)成交情況分析，認(rèn)為類似本項(xiàng)目售價(jià)的商業(yè)物業(yè)總價(jià)在 300萬以下成交率較高，因此建議總價(jià)控制在 300萬以下（即一層單鋪面積 105平米，二層單鋪面積 124平米，三層單鋪面積＜140平米） ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 商鋪銷售方式 建議三：帶租約銷售 此種銷售模式，主要是針對(duì)負(fù)一層（超市）。將商鋪分割成虛擬純投資產(chǎn)品。根據(jù)市場(chǎng)及項(xiàng)目情況，建議年租金回報(bào)率為８％，帶租約銷售，合同三年一簽。 ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 ３、銷控建議 ①商業(yè)銷售周期 xxxx年 x月至 xxxx年 x月（具體時(shí)間待定） 項(xiàng)目分三個(gè)銷售周期： 其中： 第一階段蓄水期：完成至少 40％ 的認(rèn)購(gòu) . 第二階段開盤熱銷期：完成 45%的銷售率，累計(jì)銷售率達(dá) 85％ 以上。 第三階段清盤期：完成 15％ 的銷售率，保證 100％ 的銷售率。 ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 ３、銷控建議 ②銷售控制 第一階段：蓄水期 以發(fā)售“招商卡”的形式規(guī)避無證進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的法律障礙，每張置業(yè)卡現(xiàn)金５萬 或 １０萬 元，限選商鋪一套，可以享受相應(yīng)折扣。 第二階段：開盤熱銷期 公布項(xiàng)目商業(yè)定位、規(guī)劃，商業(yè)操盤理念，如有跟大的知名商業(yè)機(jī)構(gòu)達(dá)成合作意向等利好消息最好。 第三階段 : 所有剩余面積按劃分區(qū)域進(jìn)行分割然后逐一銷售。 ◎ 營(yíng)銷建議 /銷售建議 立足本地、面向北京、主力店成點(diǎn)帶面狀態(tài)，激活整體商業(yè) 本項(xiàng)目招商建議 ◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 招商總策略 多渠道搭建招商平臺(tái) ⑴利用廣告推廣吸引上門意向客戶； ⑵主動(dòng)出擊，尋找意向客戶； ⑶與中介代理行合作，挖掘客戶資源； ⑷通過商會(huì)、行業(yè)協(xié)會(huì)等找尋目標(biāo)客戶。 ◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 《 2022年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 招商組織原則 ⒈ 需求符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶； ⒉ 優(yōu)先引進(jìn)主力店，中國(guó)一線品牌產(chǎn)品； ⒊ 熱點(diǎn)平均分布，處處有賣點(diǎn)； ⒋ 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象 。 ◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 累計(jì)問訪 138家商戶 540181010620256通訊服務(wù)美容、健身玩具、文化休閑餐飲娛樂超市休閑服飾運(yùn)動(dòng)休閑銀行郵局等◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 初步進(jìn)駐意向商戶 40戶 3810333433超市 休閑服飾 運(yùn)動(dòng)休閑 通訊服務(wù) 銀行郵局 美容健身玩具禮品 休閑餐飲 娛樂◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 《 2022年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 意向面積需求比例 5%23%34%30%8%5—1010—2020—5050—120120以上◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 招商節(jié)點(diǎn)時(shí)間和策略建議 XX 年 XX 月 XX年XX月 招商工作開始籌備 招商工作正式開展 完成品牌商家 的招商工作 XX年XX月 吸客階段 強(qiáng)攻階段 消尾階段 ?篩選商家 ?主動(dòng)出擊 ，重點(diǎn)接洽大型品牌商家 ?跟已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的品牌商家簽訂意向合同 ?利用已經(jīng)簽訂的部分品牌商家吸引其它品牌商家 ?現(xiàn)場(chǎng)招租，以品牌商家的進(jìn)駐吸引零散商家，解決內(nèi)街鋪位的招租難問題 ◎ 營(yíng)銷建議 /招商建議 周期 1個(gè)月 周期 3個(gè)月 周期 1個(gè)月 針對(duì)南城商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，我司提煉出項(xiàng) 目商業(yè)部分的總體推廣思路： ⒈ 主力店號(hào)召市場(chǎng) ⒉ 事件營(yíng)銷聚焦市場(chǎng) ⒊ 品牌行銷占位市場(chǎng) ⒋ 體驗(yàn)營(yíng)銷鞏固市場(chǎng) 本項(xiàng)目推廣策略建議 ◎ 營(yíng)銷建議 /推廣策略建議 + 營(yíng)銷建議摘要 | 小結(jié) + ?宅商互動(dòng)、強(qiáng)力蓄勢(shì)、提升項(xiàng)目品牌價(jià)值 ?租售同步、多種銷售模式結(jié)合、擴(kuò)大客源 ?小面積、低總價(jià)、縮短資金回籠期 ?減成本、降風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)品牌可持續(xù)發(fā)展 【 提煉 地理位置的升值空間 商業(yè)主題定位的區(qū)域唯一性 雙重核心賣點(diǎn) 是本項(xiàng)目成功銷售的支撐點(diǎn) 】 公司簡(jiǎn)介 《 2022年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 THANKS