【正文】 出臺文件倡導開發(fā)商在住宅中采用精裝修，以減輕環(huán)境污染和浪費。北京市建委在 2022年出臺指導文件要求在京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取精裝修交房，上海住宅產(chǎn)業(yè)化促進處、廣州住宅產(chǎn)業(yè)促進中心等也出臺相關文件要求當?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)采取精裝修。推進住宅產(chǎn)業(yè)化，勢必要求開發(fā)企業(yè)對毛坯房進行精裝修。住宅精裝修已經(jīng)是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的方向。 ? 建設部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心孫克放處長曾經(jīng)公布過一份調(diào)查： 2022年，北京裝修住宅占到總量的 25％，上海占 35%，廣州占 50％多，廣州開發(fā)商稱 90平方米以下的房子不裝修在廣州就沒有市場。這三個中國住宅產(chǎn)業(yè)的標桿性城市的數(shù)字無疑說明了一個問題：裝修房將逐漸成為中國住宅的主流產(chǎn)品，這已是無可辯駁的業(yè)界共識。 合美企劃 ? 從以上意義上說，拓荒者的前瞻意識以及積淀下來的經(jīng)驗和遺憾無疑都是寶貴的。房地產(chǎn)業(yè)進入品質(zhì)地產(chǎn)時代以后，競爭將更為激烈，特別是從 07年下半年開始，在徐州整個火爆市場冷靜下來的同時，消費者也回歸理性，樓盤的競爭無疑又多了一層壓力。未來同質(zhì)化競爭將不可避免的空前激烈情況下，誰早一步成功地掌握了精裝修，或許將成為房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出的砝碼。 精裝修項目典型案例分析 ? 財富大廈 ? 財富大廈位處市中心，地段較好，主力戶型都以 40— 60，智能化配套、全功能商務中心，部分樓層挑高，精裝修。銷售火爆，銷售率近 100% ? 分析： 主流客戶群體中，房產(chǎn)投資者，精裝修房屋，只需簡單家具就可出租，租金一般是毛坯的 ，投資者較喜歡 首家推出，精裝公寓，在銷售上形成賣點。 精裝修雖然價格提高，但分開計算，由于統(tǒng)一安裝，相對成本降低。 合美企劃 結論： ? 精裝修房有標準、豪華、精裝三種，其中徐州市場毛坯的占多數(shù)。 ? 若本案采用成品房的策略可避免產(chǎn)生與周邊產(chǎn)品的雷同性，提高產(chǎn)品的品質(zhì)建設，完善商品住宅的商品屬性。 ? 但是選擇精裝修的戶型面積不宜過大，大面積的戶型容易使總房款過高出現(xiàn)滯銷的可能性。檔次不宜過高。 合美企劃 針對本項目裝修模式建議如下 ? 結合徐州中高端居住人群特點和產(chǎn)品價格定位，采取套餐式精裝修，局部菜單式精裝修方式 ? 一般情況下，精裝修樓盤交付都有房地產(chǎn)商自己的標準，主要是以裝修樣板房作為標準。樣板房的展示應相當豐富，這是我們重要的營銷手段之一 ? 我們可以給出一種戶型做兩套樣板房，一套是交樓標準房，另一套在這個交樓標準房中放上家具和電器，營造一個家的感覺。客戶還可按我們提供的樣板間隨意組合。比如采用１號的地板，２號的廚房用具或墻面乳膠漆等等，出現(xiàn)了完全不同的組合，這樣做雖然增加了我們的管理難度和提高了裝修成本，但較全面地滿足了購買人群的需求； 合美企劃 ? 裝修的檔次不易過高，合理控制成本，我們可以通過裝修的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化的裝配方式降低成本，合理定價。 ? 菜單式選擇 ? 基本裝 （在套餐式基礎上的個性化）： ? 在各項材料品質(zhì)的情況下，有些材料顏色可以穿插組合，體現(xiàn)個性，例如：墻面乳膠漆 地面材質(zhì) 墻磚的顏色等，在限定范圍內(nèi)自由組合； ? 非標裝 （中式 歐式 現(xiàn)代簡約）： ? 設定幾種方案，細節(jié)處理加些設計元素或符號型標志。針對中青年客戶體現(xiàn)個性與個人空間的要求。 合美企劃 ? 樣板間 — 展示期間讓客戶識別個性化的可能性。 ? 關于贈送家電 — 保證品質(zhì)的前提下量可按實際情況決定，但不贊成，認為相關費用不如花費在提高產(chǎn)品品質(zhì)本身。 合美企劃 精裝修注意事項 ? 高標準施工技術，避免產(chǎn)生裝修瑕疵投訴 ? 裝修材料要達到國家規(guī)定環(huán)保標準 合美企劃 公共區(qū)域裝修 公共區(qū)域的裝修是體現(xiàn)項目檔次的關鍵，是提升項目知名度，和美譽度的重要因素。 從徐州目前項目的建筑風格看來，越來越往現(xiàn)代風格轉(zhuǎn)換。從本案的地理位置上看，無論是整體市場發(fā)展還是和區(qū)域市場競爭來看，都需要以一種經(jīng)典的風格來轉(zhuǎn)移消費群體的感官 . 合美企劃 外立面 為了保證小區(qū)的整體效果，小區(qū)公寓的外立面應與住宅的顏色上保持一致，在材料上可以相對高檔 合美企劃 ? 規(guī)格： 鋁塑板（ *）標準尺寸（根據(jù)外力面情況進行標準分割） ? 玻璃 方型玻璃根據(jù)外力面圖紙和層高合理分割和組拼 ? 長方型玻璃根據(jù)外力面圖紙和層高合理分割和組拼 ? 石材 形條石材（根據(jù)外力面規(guī)劃圖紙和層高合理分割和組拼） ? 條形石材（根據(jù)外力面規(guī)劃圖紙和層高合理分割和組拼） ? 門頭 合美企劃 合美企劃 合美企劃 大 廳 門廳是給人的第一感覺，會直接決定人對公寓檔次的定位，所以在設計裝修時，不僅要注意設計風格，裝修檔次，還應注意細節(jié)的渲染。如植物、花卉、的擺放，拐角鋼琴或茶藝的渲染。 ? 大門：（旋轉(zhuǎn)玻璃門、無框玻璃門） ? 地板：大理石（人造、天然） 規(guī)格（ 800 800、 1000 1000、 1200 1200） ? 水泥柱 ：圓柱、方柱 圓柱可直接包鋁塑板，也可做成方型包大理石或瓷磚 方柱可直接包鋁塑板，也可外包大理石或瓷磚 合美企劃 ? 墻面：（墻磚 、高檔涂料） 規(guī)格：墻磚（ 330 600、 300 900、450 900） ? 天花板：（石膏板的 ,PVC扣板） 規(guī)格：（ 500 500） 顏色：奶白色 ? 燈飾：照明筒燈，垂掉水晶燈 ? 電梯：“ OTIS”或同等級品牌 ? 公共走廊：地面高級地磚，高級涂料墻面，石膏板造型吊頂 合美企劃 合美企劃 合美企劃 合美企劃 室內(nèi)部分 ? 入戶門：優(yōu)質(zhì)防火防盜鋼木復合子母門 ? 外檐門窗：優(yōu)質(zhì)鋁材中空斷橋鋁高效節(jié)能窗 ? 戶內(nèi)門：優(yōu)質(zhì)木門 ? 廳房：高級實木復合地板或地毯 ? 踢腳板：木質(zhì) ? 墻面：高級環(huán)保乳膠漆或墻紙，頂棚石膏造型天花 ? 窗臺板：高級石材 ? 衛(wèi)生間：地面，墻面；馬可波羅或同檔次地、墻磚 ? 頂棚：優(yōu)質(zhì)鋁扣板 ? 潔具：科勒或同等品牌；坐便、水盆、龍頭、花灑、五金套件 ? 熱水器： AO史密斯或同等品牌 ? 其他：防水吸頂燈及優(yōu)質(zhì)排風扇 ? 廚房：高檔隱藏式組合櫥柜（品牌油煙機、節(jié)能型電爐、不銹鋼水槽、高檔龍頭） ? 陽臺地面：高級品牌地磚、墻面、頂棚涂料，外檐涂料 ? 欄桿：鐵藝 ? 地板采暖：分戶計量設計，預留安裝計量表位置，戶內(nèi)散熱器選用耐熱聚乙烯管材 PER 配套設施： ? 上水：市政管網(wǎng)變頻恒壓供水，預留中水干管， PPR 鋁塑穩(wěn)態(tài)管材 ? 下水：首層下水獨立，雙層螺旋管 PVCU ? 供暖系統(tǒng)：市政集中供熱 ? 供電系統(tǒng)：每戶一表 ? 通訊系統(tǒng)：每戶預留電話接口，寬帶接口入戶 ? 安防系統(tǒng)：每戶可視對講分機智能控制終端，戶內(nèi)設緊急報警按鈕 ? 電視接收：衛(wèi)星電視，數(shù)字電視 ? 公共安防：設中央監(jiān)控，主入口可視對講、電梯、門禁、車庫，實行一卡通；電子巡更，樓外、車庫樓內(nèi)公共走道、電梯，設監(jiān)控系統(tǒng) ? 中央空調(diào)：美迪中央空調(diào) （具體大廳、室內(nèi)裝修樣式由設計公司出圖） 簡單裝修方案 ? 1．外墻：石材加涂料 ? 2．內(nèi)墻：毛坯 ? 3．頂棚：毛坯 ? 4．地面：毛坯 ? 5．門窗：彩鋁（真空玻璃）金屬安全防盜網(wǎng) ? 6．廚房：（強面未刮膩子）（有地漏） ? 7．衛(wèi)生間：（強面未刮膩子） ? 8．陽 臺：有全封閉，有半封閉，采鋁 公共部位和配套與精裝修一致 謝謝觀看 合美企劃 08年 5月 29