【正文】 出臺(tái)文件倡導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在住宅中采用精裝修，以減輕環(huán)境污染和浪費(fèi)。北京市建委在 2022年出臺(tái)指導(dǎo)文件要求在京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取精裝修交房，上海住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)處、廣州住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心等也出臺(tái)相關(guān)文件要求當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)企業(yè)采取精裝修。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，勢(shì)必要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)毛坯房進(jìn)行精裝修。住宅精裝修已經(jīng)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的方向。 ? 建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心孫克放處長(zhǎng)曾經(jīng)公布過(guò)一份調(diào)查： 2022年，北京裝修住宅占到總量的 25％，上海占 35%，廣州占 50％多，廣州開(kāi)發(fā)商稱 90平方米以下的房子不裝修在廣州就沒(méi)有市場(chǎng)。這三個(gè)中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的標(biāo)桿性城市的數(shù)字無(wú)疑說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題：裝修房將逐漸成為中國(guó)住宅的主流產(chǎn)品，這已是無(wú)可辯駁的業(yè)界共識(shí)。 合美企劃 ? 從以上意義上說(shuō)，拓荒者的前瞻意識(shí)以及積淀下來(lái)的經(jīng)驗(yàn)和遺憾無(wú)疑都是寶貴的。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入品質(zhì)地產(chǎn)時(shí)代以后，競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，特別是從 07年下半年開(kāi)始，在徐州整個(gè)火爆市場(chǎng)冷靜下來(lái)的同時(shí)，消費(fèi)者也回歸理性，樓盤的競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑又多了一層壓力。未來(lái)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將不可避免的空前激烈情況下，誰(shuí)早一步成功地掌握了精裝修，或許將成為房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出的砝碼。 精裝修項(xiàng)目典型案例分析 ? 財(cái)富大廈 ? 財(cái)富大廈位處市中心，地段較好，主力戶型都以 40— 60，智能化配套、全功能商務(wù)中心，部分樓層挑高，精裝修。銷售火爆，銷售率近 100% ? 分析： 主流客戶群體中，房產(chǎn)投資者，精裝修房屋，只需簡(jiǎn)單家具就可出租，租金一般是毛坯的 ，投資者較喜歡 首家推出，精裝公寓，在銷售上形成賣點(diǎn)。 精裝修雖然價(jià)格提高，但分開(kāi)計(jì)算，由于統(tǒng)一安裝，相對(duì)成本降低。 合美企劃 結(jié)論： ? 精裝修房有標(biāo)準(zhǔn)、豪華、精裝三種，其中徐州市場(chǎng)毛坯的占多數(shù)。 ? 若本案采用成品房的策略可避免產(chǎn)生與周邊產(chǎn)品的雷同性，提高產(chǎn)品的品質(zhì)建設(shè)，完善商品住宅的商品屬性。 ? 但是選擇精裝修的戶型面積不宜過(guò)大，大面積的戶型容易使總房款過(guò)高出現(xiàn)滯銷的可能性。檔次不宜過(guò)高。 合美企劃 針對(duì)本項(xiàng)目裝修模式建議如下 ? 結(jié)合徐州中高端居住人群特點(diǎn)和產(chǎn)品價(jià)格定位，采取套餐式精裝修，局部菜單式精裝修方式 ? 一般情況下，精裝修樓盤交付都有房地產(chǎn)商自己的標(biāo)準(zhǔn)，主要是以裝修樣板房作為標(biāo)準(zhǔn)。樣板房的展示應(yīng)相當(dāng)豐富，這是我們重要的營(yíng)銷手段之一 ? 我們可以給出一種戶型做兩套樣板房，一套是交樓標(biāo)準(zhǔn)房，另一套在這個(gè)交樓標(biāo)準(zhǔn)房中放上家具和電器，營(yíng)造一個(gè)家的感覺(jué)。客戶還可按我們提供的樣板間隨意組合。比如采用１號(hào)的地板，２號(hào)的廚房用具或墻面乳膠漆等等，出現(xiàn)了完全不同的組合，這樣做雖然增加了我們的管理難度和提高了裝修成本，但較全面地滿足了購(gòu)買人群的需求； 合美企劃 ? 裝修的檔次不易過(guò)高，合理控制成本，我們可以通過(guò)裝修的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化的裝配方式降低成本，合理定價(jià)。 ? 菜單式選擇 ? 基本裝 （在套餐式基礎(chǔ)上的個(gè)性化）： ? 在各項(xiàng)材料品質(zhì)的情況下，有些材料顏色可以穿插組合，體現(xiàn)個(gè)性，例如：墻面乳膠漆 地面材質(zhì) 墻磚的顏色等，在限定范圍內(nèi)自由組合； ? 非標(biāo)裝 （中式 歐式 現(xiàn)代簡(jiǎn)約）： ? 設(shè)定幾種方案，細(xì)節(jié)處理加些設(shè)計(jì)元素或符號(hào)型標(biāo)志。針對(duì)中青年客戶體現(xiàn)個(gè)性與個(gè)人空間的要求。 合美企劃 ? 樣板間 — 展示期間讓客戶識(shí)別個(gè)性化的可能性。 ? 關(guān)于贈(zèng)送家電 — 保證品質(zhì)的前提下量可按實(shí)際情況決定，但不贊成，認(rèn)為相關(guān)費(fèi)用不如花費(fèi)在提高產(chǎn)品品質(zhì)本身。 合美企劃 精裝修注意事項(xiàng) ? 高標(biāo)準(zhǔn)施工技術(shù)，避免產(chǎn)生裝修瑕疵投訴 ? 裝修材料要達(dá)到國(guó)家規(guī)定環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 合美企劃 公共區(qū)域裝修 公共區(qū)域的裝修是體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的關(guān)鍵，是提升項(xiàng)目知名度，和美譽(yù)度的重要因素。 從徐州目前項(xiàng)目的建筑風(fēng)格看來(lái)，越來(lái)越往現(xiàn)代風(fēng)格轉(zhuǎn)換。從本案的地理位置上看，無(wú)論是整體市場(chǎng)發(fā)展還是和區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，都需要以一種經(jīng)典的風(fēng)格來(lái)轉(zhuǎn)移消費(fèi)群體的感官 . 合美企劃 外立面 為了保證小區(qū)的整體效果，小區(qū)公寓的外立面應(yīng)與住宅的顏色上保持一致，在材料上可以相對(duì)高檔 合美企劃 ? 規(guī)格： 鋁塑板（ *）標(biāo)準(zhǔn)尺寸（根據(jù)外力面情況進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)分割） ? 玻璃 方型玻璃根據(jù)外力面圖紙和層高合理分割和組拼 ? 長(zhǎng)方型玻璃根據(jù)外力面圖紙和層高合理分割和組拼 ? 石材 形條石材（根據(jù)外力面規(guī)劃圖紙和層高合理分割和組拼） ? 條形石材（根據(jù)外力面規(guī)劃圖紙和層高合理分割和組拼） ? 門頭 合美企劃 合美企劃 合美企劃 大 廳 門廳是給人的第一感覺(jué)，會(huì)直接決定人對(duì)公寓檔次的定位，所以在設(shè)計(jì)裝修時(shí)，不僅要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格，裝修檔次，還應(yīng)注意細(xì)節(jié)的渲染。如植物、花卉、的擺放，拐角鋼琴或茶藝的渲染。 ? 大門：（旋轉(zhuǎn)玻璃門、無(wú)框玻璃門） ? 地板：大理石（人造、天然） 規(guī)格（ 800 800、 1000 1000、 1200 1200） ? 水泥柱 ：圓柱、方柱 圓柱可直接包鋁塑板，也可做成方型包大理石或瓷磚 方柱可直接包鋁塑板，也可外包大理石或瓷磚 合美企劃 ? 墻面：（墻磚 、高檔涂料） 規(guī)格：墻磚（ 330 600、 300 900、450 900） ? 天花板：（石膏板的 ,PVC扣板） 規(guī)格：（ 500 500） 顏色：奶白色 ? 燈飾：照明筒燈，垂掉水晶燈 ? 電梯：“ OTIS”或同等級(jí)品牌 ? 公共走廊：地面高級(jí)地磚，高級(jí)涂料墻面，石膏板造型吊頂 合美企劃 合美企劃 合美企劃 合美企劃 室內(nèi)部分 ? 入戶門：優(yōu)質(zhì)防火防盜鋼木復(fù)合子母門 ? 外檐門窗：優(yōu)質(zhì)鋁材中空斷橋鋁高效節(jié)能窗 ? 戶內(nèi)門：優(yōu)質(zhì)木門 ? 廳房：高級(jí)實(shí)木復(fù)合地板或地毯 ? 踢腳板：木質(zhì) ? 墻面：高級(jí)環(huán)保乳膠漆或墻紙，頂棚石膏造型天花 ? 窗臺(tái)板：高級(jí)石材 ? 衛(wèi)生間：地面，墻面；馬可波羅或同檔次地、墻磚 ? 頂棚：優(yōu)質(zhì)鋁扣板 ? 潔具：科勒或同等品牌；坐便、水盆、龍頭、花灑、五金套件 ? 熱水器： AO史密斯或同等品牌 ? 其他：防水吸頂燈及優(yōu)質(zhì)排風(fēng)扇 ? 廚房：高檔隱藏式組合櫥柜（品牌油煙機(jī)、節(jié)能型電爐、不銹鋼水槽、高檔龍頭） ? 陽(yáng)臺(tái)地面：高級(jí)品牌地磚、墻面、頂棚涂料，外檐涂料 ? 欄桿：鐵藝 ? 地板采暖：分戶計(jì)量設(shè)計(jì)，預(yù)留安裝計(jì)量表位置，戶內(nèi)散熱器選用耐熱聚乙烯管材 PER 配套設(shè)施： ? 上水：市政管網(wǎng)變頻恒壓供水，預(yù)留中水干管， PPR 鋁塑穩(wěn)態(tài)管材 ? 下水：首層下水獨(dú)立，雙層螺旋管 PVCU ? 供暖系統(tǒng)：市政集中供熱 ? 供電系統(tǒng)：每戶一表 ? 通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留電話接口，寬帶接口入戶 ? 安防系統(tǒng)：每戶可視對(duì)講分機(jī)智能控制終端，戶內(nèi)設(shè)緊急報(bào)警按鈕 ? 電視接收：衛(wèi)星電視，數(shù)字電視 ? 公共安防：設(shè)中央監(jiān)控，主入口可視對(duì)講、電梯、門禁、車庫(kù)，實(shí)行一卡通；電子巡更，樓外、車庫(kù)樓內(nèi)公共走道、電梯，設(shè)監(jiān)控系統(tǒng) ? 中央空調(diào)：美迪中央空調(diào) （具體大廳、室內(nèi)裝修樣式由設(shè)計(jì)公司出圖） 簡(jiǎn)單裝修方案 ? 1．外墻：石材加涂料 ? 2．內(nèi)墻：毛坯 ? 3．頂棚：毛坯 ? 4．地面：毛坯 ? 5．門窗：彩鋁（真空玻璃）金屬安全防盜網(wǎng) ? 6．廚房：（強(qiáng)面未刮膩?zhàn)樱ㄓ械芈? ? 7．衛(wèi)生間：（強(qiáng)面未刮膩?zhàn)樱? ? 8．陽(yáng) 臺(tái)：有全封閉，有半封閉，采鋁 公共部位和配套與精裝修一致 謝謝觀看 合美企劃 08年 5月 29