合肥名山金谷項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略提案ppt報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-22 00:15本頁(yè)面
【正文】 望獨(dú)我空間，享受生活所帶來(lái)的一切，他們主張鮮明，也最易接受時(shí)尚前衛(wèi)的東西。北門復(fù)興時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，流行時(shí)尚以成為主流，“名山金谷 時(shí)尚新生活”提煉本土化流行趨勢(shì)，正孕育而生 ? 一、影響本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的因素 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素由多方面組成，最基本的組成是地價(jià)和建筑材料成本，包括相關(guān)契稅，市場(chǎng)影響因素有：本地區(qū)大宗產(chǎn)品消費(fèi)水平、其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平、地段、建筑品質(zhì)、建筑配套、房型設(shè)計(jì)、及其他影響產(chǎn)品品質(zhì)提升的內(nèi)容如：建筑密度、容積率、綠化率、物業(yè)管理等。 本項(xiàng)目位于合肥城區(qū)北大門，北臨固鎮(zhèn)路，南臨茨河路，東側(cè)是城市主干道蒙城路，所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，交通優(yōu)勢(shì)與投資潛力顯著。環(huán)境和生活配套有待改善、區(qū)域消費(fèi)水平較高，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有金都華庭、上城國(guó)際、元一 濱水城、荷塘月色、海棠花園、新華 文景苑、 東煌公寓 等。 二、定價(jià)方法選擇及原則 營(yíng)銷學(xué)范圍內(nèi)產(chǎn)品的定價(jià)主要有 3種，分別為：成本導(dǎo)向法、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法和消費(fèi)者導(dǎo)向法，房地產(chǎn)的定價(jià)同樣如此，在此，我們對(duì)于定價(jià)的方法主要選擇競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法。 定價(jià)原則：以接近產(chǎn)品價(jià)值的價(jià)位，通過(guò)合理有效的價(jià)格策略，使開(kāi)發(fā)商在最快的時(shí)間內(nèi)，收回投資并樹(shù)立企業(yè)形象。 六、風(fēng)水寶坻、黃金萬(wàn)兩（價(jià)格研究及建議 ) 三 、 定價(jià) （ 均價(jià) ） a) 權(quán)重系數(shù)定價(jià)法（競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向） 項(xiàng)目 交通 配套 規(guī)劃 品質(zhì) 物管 時(shí)間 實(shí)際價(jià)格 本案價(jià)格 金都華庭 1 2815 3070 上城國(guó)際 1 1 3070 2900 荷塘月色 1 1 1 2958 2933 元一 濱水城 1 3612 3140 海棠花園 1 1 1 1 3001 2951 新華 文景苑 1 2738 2933 東煌公寓 1 1 1 2901 3001 [本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)值為“ 1”，其他項(xiàng)目分?jǐn)?shù)為與我項(xiàng)目比較的結(jié)果 綜上表格最后結(jié)果為 2989元 /平米（均價(jià)） ] b ）正比例系數(shù)定價(jià)法（競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法） 在比例函數(shù)中有一種表示正比例的函數(shù)方程： Y=a+bX 房地產(chǎn)價(jià)格（ Y）與樓盤得分（綜合素質(zhì)的量化）（ X）成正比，現(xiàn)將本項(xiàng)目的的樓盤得分設(shè)為“ 1”通過(guò)將最近項(xiàng)目綜合素質(zhì)比較得出： 荷塘月色 = 比例方程 : 2958=a+ a=2645 東煌公寓 = 比例方程： 2901=a+ b=285 根據(jù) Y=a+bX 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 =2645+285*1=2930元 /平米 。 樓價(jià) 得分 Y=a+bx c） 綜合以上： 綜合以上：考慮到銷售費(fèi)用因素，根據(jù)實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)增加 40元的銷售費(fèi)用。我們建議在售價(jià)中反映此項(xiàng)費(fèi)用。本項(xiàng)目的最終均價(jià)定位為 :2960+40=3000元 //M2 以上定價(jià)僅根據(jù)周邊在售樓盤市場(chǎng)價(jià)格 （ 實(shí)際成交價(jià)格 ） 而來(lái) ， 最終市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素及具體入市時(shí)間和市場(chǎng)變化再行定奪 。 推廣計(jì)劃 目標(biāo)客戶： 商人 (個(gè)體戶 )，事業(yè)單位人士，本地居民，周邊學(xué)校教育工作者。主要是 70年代生人。 (來(lái)源 周邊在售樓盤已購(gòu)房的客源 ) 推廣主題： 時(shí)尚新生活 三大要點(diǎn)：時(shí)尚、新生活、另類 因此各階段必須圍繞此主題進(jìn)行推廣 引導(dǎo)期： 此階段為“主要準(zhǔn)備期”，目的在于營(yíng)造氛圍，呼應(yīng)主題。此階段要保證我們的基礎(chǔ)工作的順利完成，并 且一定要使現(xiàn)場(chǎng)布置、周圍氛圍的營(yíng)造及對(duì)外宣傳的整體形象符合“新生活的領(lǐng)跑者”這一主題，給目標(biāo) 客戶全新的第一印象。這一時(shí)期的工作中心可看作：保持基礎(chǔ)工作與整體主題的和諧統(tǒng)一。 具體內(nèi)容： 售樓部現(xiàn)場(chǎng)布置要體現(xiàn)主題。沙盤模型的制作即建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)要體現(xiàn)主題，內(nèi)部看板要宣揚(yáng)主題。 樓書(shū)、 VI形象設(shè)計(jì)要呼應(yīng)主題。 戶外廣告的宣傳要體現(xiàn)主題。 現(xiàn)場(chǎng)工地圍墻形象要烘托主題。 開(kāi)盤期 此階段的目的在于設(shè)置懸念及整體造勢(shì)，以此吸引受眾注意，同時(shí)將項(xiàng)目的整體形象推向目標(biāo)客戶。此 階段以整體形象宣傳為主，不必賣點(diǎn)一一詳細(xì)表述，只要能引起受眾注意，使其產(chǎn)生好奇心，以致到售 樓處咨詢，然后通過(guò)我們現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的努力及現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造加深其對(duì)“新生活的領(lǐng)跑者”這一概念的 印象，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的產(chǎn)品推薦會(huì)使其親身感受到這一主題，激發(fā)其潛在的購(gòu)買欲，并最終產(chǎn)生購(gòu)買行 為。此階段對(duì)外推廣的重點(diǎn)為：整體形象的宣傳。可以以“ 高品質(zhì) 新生活 ”或“ 合肥生活座標(biāo)，時(shí)尚階層歸屬地 ” 或“ 新生活的領(lǐng)跑者 ”等全新的概念來(lái)吸引受眾注意，并配合廣告宣傳做現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)。 七、順?biāo)浦?、畫龍點(diǎn)睛（推廣及銷售建議） 強(qiáng)銷期 此階段的推廣目的在于引爆市場(chǎng)，在合肥造成爆炸式的轟動(dòng)效應(yīng)。在此要充分利用媒體的立體傳播效應(yīng)，全面開(kāi)花，達(dá)到異軍突起的效果。明確目標(biāo)客戶群，針對(duì)其全面宣傳本項(xiàng)目的賣點(diǎn)，推廣項(xiàng)目主題。推廣過(guò)程中不可急噪，要結(jié)合有關(guān)活動(dòng)及工程進(jìn)度等實(shí)際情況，將本項(xiàng)目的賣點(diǎn)、靈魂所在一點(diǎn)一點(diǎn)的揭開(kāi)，以層出不窮的新鮮賣點(diǎn)吸引目標(biāo)客戶群體的持續(xù)關(guān)注，讓其全面深入了解本項(xiàng)目，激發(fā)其潛在的購(gòu)買欲，并最終產(chǎn)生購(gòu)買行為。此階段的推廣中心為：項(xiàng)目賣點(diǎn)的全面細(xì)致的宣傳?？梢砸浴皶r(shí)尚，運(yùn)動(dòng)，另類”為主題。將廣告分為三個(gè)系列：時(shí)尚系列，運(yùn)動(dòng)系列，另類系列，采用先分后總的推廣方式：時(shí)尚系列 → 運(yùn)動(dòng)系列 → 另類系列 → 時(shí)尚 +運(yùn)動(dòng) +另類系列。同時(shí)配以廣泛的促銷活動(dòng)。 例如：時(shí)尚系列：“懂得享受，是一種時(shí)尚。” 運(yùn)動(dòng)系列：“我仍然是校隊(duì)里的‘灌藍(lán)高手’” “我仍然是學(xué)校的‘乒壇巨星’” “我所迷戀的兩色世界（圍棋）” 另類系列：“有一種自由，叫做另類。” 持銷期 此階段的目標(biāo)受眾主要是前期積累的客戶資源，廣告導(dǎo)入要以引誘催促為主要特征，深挖前期 積累的客戶資源，著力渲染機(jī)不可失之機(jī)遇性，并通過(guò)召開(kāi)業(yè)主聯(lián)誼會(huì)等方式，邀請(qǐng)那些猶豫不決 的客戶參加，以促使其盡早產(chǎn)生購(gòu)買行為。此階段的推廣重點(diǎn)為：針對(duì)性的催促性宣傳?？梢砸浴疤? 賜良機(jī)不可失”或“非常時(shí)刻，想出手時(shí)就出手”為宣傳主題，再配以導(dǎo)向性的軟文宣傳。 清盤時(shí)期 此時(shí)的工作重點(diǎn)放在那些滯銷或保留的房源上，在推廣上采用變相的優(yōu)惠政策及變相的優(yōu)惠促銷活 動(dòng)來(lái)清理滯銷的差的房源，達(dá)到去化之目的。
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