【正文】 程 成本 項(xiàng)目策劃及產(chǎn)品、市場、客戶定位 初步定位 營銷策劃、項(xiàng)目推廣策劃、項(xiàng)目前期推廣、銷售前期準(zhǔn)備 銷售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理 初步定位 測算 規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 方案 設(shè)計(jì) 擴(kuò)初 設(shè)計(jì) 施工圖 設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷售配合及入伙配合 設(shè)計(jì)配合、招標(biāo)配合、施工準(zhǔn)備及樁基工程施工 主體結(jié)構(gòu)施工至具備銷售條件 工程施工至竣工驗(yàn)收 銷售及入伙配合 估算 預(yù)算、標(biāo)底及招投標(biāo)、合同 進(jìn)度款、工程變更、 招標(biāo)采購 結(jié)算 概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目拓展及論證流程 產(chǎn)品定位策劃流程 營銷承包商選擇控制流程 售前管理流程 銷售過程管理流程 設(shè)計(jì)前期管理流程 方案設(shè)計(jì)管理流程 施工圖設(shè)計(jì)管理流程 設(shè)計(jì)承包商選擇控制流程 設(shè)計(jì)變更管理流程 施工供應(yīng)商選擇控制流程 合同管理流程 材料設(shè)備供應(yīng)商選擇控制流程 材料設(shè)備管理流程 工程簽證管理流程 成本管理流程 工程施工管理流程 工程質(zhì)量管理流程 工程進(jìn)度管理流程 工程付款管理流程 客戶投訴管理流程 在理清權(quán)責(zé)的同時(shí)設(shè)計(jì)和優(yōu)化流程體系 —核心業(yè)務(wù)流程框架 64 建立可操作的業(yè)務(wù)流程體系 序號(hào) 報(bào)批報(bào)建事項(xiàng) 所需資料 資料來源 部門 資料提交時(shí)機(jī) 使用部門 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)和規(guī)劃方案及設(shè)計(jì)說明 設(shè)計(jì)部 1 建設(shè)項(xiàng)目投資立項(xiàng) 土地中標(biāo)通知書 綜合計(jì)劃部 完成投資計(jì)劃立項(xiàng)10 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 設(shè)計(jì)部 2 規(guī)劃方案專家評(píng)審 規(guī)劃方案總平面、單體立面效果圖 設(shè)計(jì)部 召集會(huì)議前 3 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 3 規(guī)劃方案總平面審查意見書 規(guī)劃方案總平面藍(lán)圖兩張、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 設(shè)計(jì)部 辦理審批需 15 個(gè)工作 日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 4 交管消防人防意見征求 交通流線圖、地下車庫平面、停車方案、坡道、出入口 設(shè)計(jì)部 辦理各項(xiàng)審批前須征詢各部門意見 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 5 放大樣、日照分析 總平面標(biāo)注單體尺寸 ,與周邊道路關(guān)系 , 與周邊建筑關(guān)系 設(shè)計(jì)部 放大樣 7 個(gè)工作日 。日照分析審核 15 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 6 建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)意見書 報(bào)批圖（平、立、剖及基礎(chǔ)圖）各五套 A4 圖紙、 設(shè)計(jì)部 上報(bào)政府窗口需 15個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 7 建筑消防、交管、人防、環(huán)保審批、 人防工程施工圖 消防工程施工圖 交 管方案確定、機(jī)械設(shè)備中標(biāo)書 設(shè)計(jì)部 在建人防審批前 25個(gè)工作日確定人防方案設(shè)計(jì) 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 8 辦理正式開工批復(fù) 立項(xiàng)批復(fù) , 規(guī)劃批復(fù)意見 , 土地證 9 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 提供建筑圖三套（ A4 ） 設(shè)計(jì)部 完成規(guī)劃許可證前15 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 營銷管理部 相關(guān)臺(tái)帳 綜合計(jì)劃部 10 交納規(guī)費(fèi)、辦理沖抵手續(xù) 銀行資金 財(cái)務(wù)部 沖抵需 30 個(gè)工作日 交費(fèi)需 15 個(gè)工作日 綜合計(jì)劃部 11 領(lǐng)取規(guī)劃許可證、公示牌、現(xiàn)場放線開工 施工現(xiàn)場平整 工程部配合 工程部 3 個(gè)工作日 3 個(gè) 工作日 綜合計(jì)劃部 項(xiàng)目部 步驟 說明 負(fù)責(zé)人 輸出 1 、根據(jù)合同組織貨源供貨現(xiàn)場 依據(jù)合同材料設(shè)備進(jìn)場前，必須與項(xiàng)目部、監(jiān)理事先溝通，明確要求； 會(huì)同監(jiān)理進(jìn)行交底，明確資料、報(bào)驗(yàn)、程序、規(guī)范等要求； 項(xiàng)目經(jīng)理 總監(jiān) 2 、組織驗(yàn)收 對(duì)進(jìn)場的材料設(shè)備，組織材料供應(yīng)商、施工單位、監(jiān)理單位、及建設(shè)單位進(jìn)行驗(yàn)收； 總監(jiān) 3 、資料及實(shí)物驗(yàn)收 根據(jù)合同及國家規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收； 監(jiān)理工程師 報(bào)驗(yàn)資料 4 、參與驗(yàn)收 根據(jù)國家規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收； 施工單位施工員及材料員 5 、參與目測檢查 根據(jù)國家規(guī)范、合同進(jìn)行驗(yàn)收； 項(xiàng)目部專業(yè)工程師 6 、見證取樣 根據(jù)國家規(guī)范見證取樣； 監(jiān)理見證員 7 、檢測 根據(jù)國家規(guī)范檢測； 檢測報(bào)告應(yīng)及時(shí)反饋至監(jiān)理、項(xiàng)目部、施工單位； 檢測報(bào)告原件份數(shù)應(yīng)滿足資料歸檔要求 材料供貨商 監(jiān)理 檢測報(bào)告 8 、存檔 對(duì)報(bào)驗(yàn)資料、驗(yàn)收資料、檢測資料及相關(guān)資料及時(shí) 完整歸檔，以保證驗(yàn)收； 施工單位資料員 監(jiān)理單位資料員 9 、匯報(bào)結(jié)論 對(duì)供貨商進(jìn)行評(píng)價(jià)的結(jié)論； 總監(jiān) 設(shè)備材料驗(yàn)收流程施工單位 招投標(biāo)采購部項(xiàng)目部監(jiān)理單位材料供應(yīng)商根據(jù)合同組織貨源供貨現(xiàn)場（ 1 ）驗(yàn)收（ 4 ）組織驗(yàn)收（ 2 ）參與目測檢查（ 5 ）見證取樣（ 6 ）提供檢測（ 7 ）投入使用存檔（ 8 ）備案評(píng)價(jià)（ 9 ）資料及實(shí)物驗(yàn)收（ 3 ）YN初步結(jié)論存檔（ 8 ）檢測結(jié)果組織合同交底 合同轉(zhuǎn)交參與合同交底乙方自購流程圖 操作指引工作要求 各步驟時(shí)間要求 65 以及進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)的操作表單 項(xiàng)目成果示意 項(xiàng)目成果示意 規(guī)范和卓越的流程體系是進(jìn)行有效的績效管理的基礎(chǔ) ?確保責(zé)任清晰 ?有效收集關(guān)鍵的管理信息和數(shù)據(jù) 在一張單上明確提出部門和類型 和銷售對(duì)接，避免在銷售承諾上引發(fā)投訴 通過在一張單上對(duì)比施工前后，便于事后跟蹤，形成閉環(huán) 66 建立切實(shí)可行的運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái) 某集團(tuán)多項(xiàng)目運(yùn)營監(jiān)控體系 67 建立切實(shí)可行的運(yùn)營監(jiān)控平臺(tái) 目標(biāo)成本控制體系 目標(biāo)成本體系 動(dòng)態(tài)成本控制體系 后評(píng)估體系 成本責(zé)任和考核體系 產(chǎn)品定位策劃前期成本測算目標(biāo)成本策劃項(xiàng) 目 單 方造 價(jià) 數(shù) 據(jù)責(zé)任成本策劃材料設(shè)備采購工程招標(biāo)采購合同簽訂合同履行簽證銷售結(jié)算評(píng)估分析分 部 工 程 單方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)分 部 工 程 分 項(xiàng) 單 方 造 價(jià) 數(shù) 據(jù)成本概算成本預(yù)算前 期 階 段設(shè) 計(jì) 階 段后 評(píng) 估 階 段招 標(biāo) 階 段 施 工 和 營 銷 階 段供 應(yīng) 商 管 理成 本 信 息 系 統(tǒng)控 制 方 法 和 技 巧供 應(yīng) 商 信 息 庫成本業(yè)務(wù)流程 管理控制體系 數(shù)據(jù)庫和知識(shí)管理 思考：授權(quán)的基礎(chǔ)在哪里？ 68 輔以科學(xué)的績效管理和激勵(lì)機(jī)制 公司戰(zhàn)略和遠(yuǎn)景 適合戰(zhàn)略的組織 部門職責(zé) 崗位職責(zé) 公司季度目標(biāo) 部門季度目標(biāo) 員工季度目標(biāo) 目標(biāo)實(shí)施 季度績效考核 指標(biāo)分解 指標(biāo)分解 公司年度目標(biāo) 部門年度目標(biāo) 職位年度目標(biāo) 指標(biāo)分解 指標(biāo)分解 年度績效考核 考核結(jié)果運(yùn)用 年度績效指標(biāo)一方面反應(yīng)員工全年工作業(yè)績，同時(shí)與公司整體經(jīng)營情況掛鉤 季度績效指標(biāo)是年度目標(biāo)的細(xì)化分解，更注重考核員工個(gè)人工作業(yè)績情況 69 內(nèi)容 多項(xiàng)目環(huán)境下的管理困惑 集團(tuán)管理的三種模式和五種組織機(jī)構(gòu)類型 基于戰(zhàn)略和能力平衡的管控模式選擇 管控模式的核心內(nèi)容 — 管什么、管多深、如何管 各種模式下的管理思路和操作實(shí)務(wù) 70 本地同城少項(xiàng)目適合采用直線職能制，職能制的核心是權(quán)責(zé)的合理和流程的清晰 行政總監(jiān) 營銷總監(jiān) 總經(jīng)理 設(shè)計(jì)總監(jiān) 設(shè)計(jì)管理部 市場部 前期拓展部 人事行政部 管理控制系統(tǒng) 工程總監(jiān) 財(cái)務(wù)總監(jiān) 財(cái)務(wù)管理部 材料設(shè)備部 銷售部 總經(jīng)理助理 成本控制部 工程管理部 招投標(biāo) 戰(zhàn)略品牌 人力資源 預(yù)決算 全成本 計(jì)劃管理 企業(yè)管理 行政后勤 銷售客服 會(huì)計(jì) 出納 審計(jì) 高層 部門 主要職能 報(bào)批報(bào)建 項(xiàng)目拓展 營銷策劃 市場調(diào)查 71 本地同城多項(xiàng)目或標(biāo)準(zhǔn)化程度高宜采用弱矩陣制，強(qiáng)化專業(yè)管理，弱矩陣制的關(guān)鍵在于合理的機(jī)制和強(qiáng)有力的計(jì)劃體系 總經(jīng)理 營銷策劃部 人事行政部 財(cái)務(wù)資金部 發(fā)展管理部 設(shè)計(jì)管理部 合約管理部 投資管理部 客服物業(yè)部 關(guān)鍵是明確合理的規(guī)定總部職能部門和項(xiàng)目部的職權(quán)和流程 項(xiàng)目部一 項(xiàng)目部二 項(xiàng)目部三 ?? 72 異地多項(xiàng)目 或業(yè)態(tài)差異較大時(shí) 宜采用強(qiáng)矩陣或項(xiàng)目公司制，強(qiáng)化核心環(huán)節(jié)的管理，并盡量減少總部和項(xiàng)目之間的流程長度 法務(wù)部 監(jiān)察室 投資經(jīng)營部 改制辦公室 項(xiàng)目管理部 總師室 運(yùn)營管理部 財(cái)務(wù)部 戰(zhàn)略研究室 集團(tuán)辦公室 總經(jīng)理 人力資源部 安全生產(chǎn)辦公室 企業(yè)文化部 團(tuán)委 工會(huì) 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 項(xiàng)目公司 73 戰(zhàn)略型總部要避免總部空心化或保姆化 管理控制體系 管理控制 運(yùn)營監(jiān)控 創(chuàng)新研究 服務(wù)指導(dǎo) ? 權(quán)限控制 ? 流程審批 ? 預(yù)算計(jì)劃體系 — 目標(biāo)成本管理體系 ? 審計(jì)監(jiān)察 ? 關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵信息的監(jiān)控 ? 制度流程執(zhí)行的監(jiān)控 ? 城市與投資研究模型；（投資部門） ? 客戶研究（營銷部門） ? 商業(yè)與營銷模式研究（營銷部門） ? 創(chuàng)新產(chǎn)品研究（產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門） ? 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化 ? 知識(shí)管理體系 74 總結(jié) —管理無定式，但一定是有邏輯的！ 不存在最優(yōu)的組織模式 組織模式可能隨著外部環(huán)境、領(lǐng)導(dǎo)水平和內(nèi)部核心能力的變化而需要改變 存在選擇組織模式的標(biāo)準(zhǔn) 選擇組織模式基于組織所期望的行為模式，而這些行為則基于組織既定的戰(zhàn)略的方向 75 管理也是核心競爭力的來源。房地產(chǎn)行業(yè)高速成長期中以特定資源為基礎(chǔ)的競爭已經(jīng)悄然轉(zhuǎn)變?yōu)橐阅芰榛A(chǔ)的競爭。卓越的管理可以克服資源不足帶來的劣勢，而擁有優(yōu)秀能力和管理體系的企業(yè)在行業(yè)的逆流中同樣可以取得良好的業(yè)績。 歡迎就具體問題進(jìn)行交流！ 聯(lián)系方式： 010－ 64405897 13911860690