【正文】 /車流的控制、車場管理、卸貨場的管理、消防中心及保安中心室的管理、緊急狀況處理、與租戶推 動聯(lián)防計劃、有關業(yè)務的報告及記錄。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 人力資源系統(tǒng)的實施 ? 各部門及專業(yè)工作規(guī)范、準則的考核和結構調(diào)整； ? 員工手冊的監(jiān)督執(zhí)行，如員工績效評估和獎懲、考核及考勤制度的實施和調(diào)整； ? 員工薪酬及福利的實施和調(diào)整； ? 員工制服的配備； ? 招聘與人員更換； ? 培訓項目的制定和實施；包括但不限于：安全、清潔、客戶服務人員等；火災疏散程序培訓、防火演習、以及其它緊急情況的演習，如：搶劫、人員傷亡、地震、炸彈、騷亂等。 ? 租金、物業(yè)管理費、停車費、電費與其它公用事業(yè)收入、以及各種雜項收入； ? 收銀和催收所有帳款； ? 租戶的信用控制； ? 各類押金、保證金的保管； ? 對外一般財務賬冊及管理，包括但不限于收支、報表、差異、對帳、電費與其它公用事業(yè)收入、以及各種雜項收入； 合理的預算控制及預算，包括但不限于： ? 預計收入（租金、管理費、市場推廣費、停車位費、利息等），預計成本（薪金和補貼、設備維護、保險、壞賬損失、折舊等）； ? 物品供應商的聯(lián)絡； ? 年終結算及下一年度之預算。 會計、預算與財務控制 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 總務行政管理 ? 文具及辦公用品購置及發(fā)放等； ? 辦公資產(chǎn)裝備的管理（復印機、電腦、照相器材等）； ? 內(nèi)部車輛管理； ? 各類文件檔案的分類保存和管理。 租約管理及租戶服務 ? 針對既有租戶的管理，包括但不限于：執(zhí)行所有相關制度和規(guī)定、到期后租賃選擇、續(xù)租及其相關法律文件 制定程序，轉(zhuǎn)讓租賃； ? 針對新租戶的管理，包括但不限于：新租戶的探尋，新租賃的執(zhí)行準備、租約準備與賬戶設立，審批和監(jiān)督 新租戶的裝修工程； ? 針對商業(yè)整體租賃的管理，包括但不限于：空置率報告與行動計劃情況、租賃計劃更新、日志報告更新、執(zhí) 行與所有零售商達成的租賃，根據(jù)市場變化監(jiān)控新交易談判底線，租金審查，監(jiān)督各項租賃改動； ? 執(zhí)行租務控制系統(tǒng)的例行工作，包括但不限于監(jiān)控租戶銷售業(yè)績，競爭對手的現(xiàn)況、商鋪重新布置或改善的 調(diào)查報告等； ? 按時收取租金及租金的催收催繳； ? 處理租戶及公眾的投訴； ? 建立并動態(tài)維護租戶檔案。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 廣告宣傳與公關關系 ? 市場策略擬定：進行定期的銷費市場研究、對目標消費群轉(zhuǎn)變的掌握、監(jiān)察市場上的競爭者、制定市場定位加強戰(zhàn)略； ? 擬定并監(jiān)督實施商業(yè)的營銷、宣傳、促銷計劃，包括但不限于：制定并控制宣傳與營銷預算；為營銷與宣傳制作收支報告；建立和諧的租戶關系并獲得他們對各種項目的支持；制作每月消費者訪問量報告；制作每月營銷進展報告； ? 舉辦促銷、展覽及節(jié)日月和公益活動并評估其效果； ? 策劃并實施促進租戶互動關系的活動，不斷改善與租戶的聯(lián)系； ? 在必要的時候向租戶公布物業(yè)管理費及宣傳推廣費的收支情況； ? 協(xié)調(diào)包括政府、消費者、新聞媒體等相關機構和個人在內(nèi)的公共關系。 定期管理報告 ?管理建議報告：物業(yè)費用分析、物業(yè)及設施改善建議、停車場性能報告； ? 財務建議報告； ? 租賃管理建議報告：競爭對手情況、租賃狀態(tài)、租賃變更與到期監(jiān)控、人流量分析； ? 推廣及公共關系建議報告：廣告與宣傳效果及計劃等； ? 市場分析及行業(yè)競爭報告。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 69 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 項目管理員工培訓 ?培訓意向是經(jīng)營管理需要認真考慮的課題，培訓應該被視作一項基本的投資。在此，我們建議的培訓，主要是通過理論、考察、實習及在職培訓以達到指定的標準。在設計培訓的課程中，主要是希望日后管理團隊能夠按照一些公認的標準進行操作。 ?華夏柏欣將會依據(jù)項目的進程及相關條件 , 為客戶組織經(jīng)營管理服務的培訓，以期達到項目的開發(fā)目標，我司的相關培訓服務費用已含在管理顧問服務費用中，但不包含到我司其它項目實習的員工實習費用及實習期間的福利。 ?我們會為客戶制定年度培訓計劃 , 給予管理團隊全面的 , 多方位的 , 國際化標準的培訓。 ?培訓課程內(nèi)容包括 : ?團隊合作意識 ?經(jīng)營管理概論 ?經(jīng)營管理公司架構及組織 ?崗位職責闡述 ?服從上級之合理工作指令 ?保安系統(tǒng)知識 ?內(nèi)部通訊器材使用 ?意外事故之預防措施 ?緊急時間之處理程序 ?巡邏程序 ?熟讀員工守則，嚴守紀律 ?處理突發(fā)事件，例如： ? 火警 ? 電力故障 ? 入室行竊 ? 水管爆裂 ? 水淹 ? 車輛盜竊 ? 交通意外 ? 打架 ? 拾獲財物 ? 炸彈恐嚇等 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 項目管理員工培訓 另，其他員工則將據(jù)其崗位之要求，接受培訓，例如保潔員： ? 工業(yè)安全 ? 清潔器材之使用 ? 清潔物料性能之認識 ? 建筑材料之認識 ? 意外事故之預防措施 又如，工程人員培訓內(nèi)容 : 工業(yè)安全 工程入崗培訓 預防性維修規(guī)程 電梯運作流程 中央空調(diào)機組運作流程 配電設備 后備系統(tǒng) 工具使用 意外事故之預防措施 我司將協(xié)助按貴司制訂培訓課程時間表，這些培訓課程將貫穿于職員入崗前及整個合同期，這將確保訓練有素之員工能為住戶提供高效高質(zhì)的管理及客戶服務。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 智能化管理 管理區(qū)域內(nèi)公共設施和資源進行智能化管理 公共秩序安全管理 為租戶創(chuàng)造一個安全、安心的購物環(huán)境 節(jié)能管理 通過各種有效措施對項目能源消耗進行控制與節(jié)約 智能化管理措施 實行智能化集中管理，對管理區(qū)域內(nèi)的公共設備和資源進行智能化管理提供建議方案，以期使貴項目運行安全、可靠、更加高效的管理，同時能夠節(jié)約人力，降低管理費用。 安全系統(tǒng) 報警系統(tǒng)：在商場內(nèi)安裝各種探測器，組成防盜、防劫、防火安全防范系統(tǒng)。 周邊防范系統(tǒng)：周邊紅外探測器，公共區(qū)域監(jiān)控閉路系統(tǒng)，全方位 24小時保證安全。 自動巡更系統(tǒng)：保安員攜帶巡更記錄機按指定路線和時間到達巡更點進行記錄，保存巡更信息，人防和技防相結合。 車輛出入口管理系統(tǒng)：車輛出入口，對進出車輛進行控制。 其它系統(tǒng) 公共設施監(jiān)控系統(tǒng) 緊急廣播背靜音樂系統(tǒng) 電視系統(tǒng) 電子告示牌系統(tǒng) (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 系統(tǒng)管理 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 1公共秩序安全管理 車輛分流 在主入口及地面放置明顯指示標志，指導車輛通往其去處，不必由于過多繞行而造成堵塞。 人車分流 明確標明行人的人行道及人行橫道位置，盡量減少人、車交接處，并在各人行橫道處明確放置減速指示及停車標志，確保行人安全。 減速機制 在各轉(zhuǎn)角位置放置減速標志及在路面設置減速壟。 設置防撞欄 在人行道交接人行橫道處，設置防撞欄，減低交通意外時可能造成的傷害。 公共廣播系統(tǒng) 確保公共廣播系統(tǒng)在任何情況下都能正常運作，指示商場內(nèi)群眾在緊急情況出現(xiàn)時如何自行處理。 緊急通道照明 確保在各種緊急情況出現(xiàn)時，包括停電，所有疏散通道都有基本照明。 緊急通道標志 確保在所有情況下，所有通道指示標志都能清晰可見。 緊急事故處理演練 定時讓所有管理員工參與緊急事故處理演練，包括如何控制群眾流向，安撫情緒，疏散方向，有事故肇事時的配備及程序等。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 1節(jié)能方案 我司將根據(jù)項目的實際情況，對能源消耗進行控制與節(jié)約提出建議： 主動記錄所有能源支出及用途。該記錄應包括所有水、電、氣及其他耗能的設施； 從供電公司獲得至少一年和使用設備標準相符的數(shù)據(jù)。這些來自于能源公司的數(shù)據(jù)應以最小間隔時間單位為其形式； 分析帳單以確定最高消耗量的月份、系統(tǒng)類型及位置，如果需要，可安裝或建議安裝附加監(jiān)察電表以執(zhí)行監(jiān)控并實現(xiàn)制定基準的目的； 按業(yè)態(tài)分布及需求制定各項耗能設施設備的運行方案以在不影響服務水平的情況下達到最高的節(jié)能效果； 預先確定節(jié)約能源方法，包括利用新技術及新產(chǎn)品； 如果有必要，應利用電力監(jiān)控設備以確定特大的能源浪費問題； 至少每年一次復查電力使用率結構以保證合同規(guī)定的最大需求量； 通過使用周期成本的方法全面地檢查所有大型能源重新利用的程序。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 (3) 營運顧問服務 ? 后期營運顧問 我司就全程商業(yè)顧問服務方案的分階段服務報價及服務費用支付方式 。 （ 1）商業(yè)前期顧問服務費用及支付方式 （ 2）首席招商顧問代理服務費用及支付方式 （ 3）營運顧問服務費用及支付方式 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 （ 1）商業(yè)前期顧問服務費用及支付方式 ? 報告撰寫費用 商業(yè)策劃之撰寫工作為期 13個工作周 ，共計收取人民幣 陸拾萬元 整作為我司的服務酬勞。 商業(yè)前期顧問服務報價是我司根據(jù)本服務方案所擬定，依照貴我雙方的溝通，就服務內(nèi)容和服務期限等方面的因素，我司將保留適當調(diào)整本報價的權利。 ? 支付方式 報告撰寫費用支付方式： ? 首期款自合作合約簽署生效后 5個工作日內(nèi)支付人民幣 叁拾萬元整 ； ? 二期款為 《 商業(yè)定位與規(guī)劃設計報告 》 通過審核后 5個工作日內(nèi)支付人民幣 貳拾萬元 整 ； ? 尾期款為規(guī)劃設計方案通過審核后 5個工作日內(nèi)支付人民幣 壹拾萬元 整 。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 （ 2）首席招商顧問代理服務費用及支付方式 招商顧問代理服務報價是我司根據(jù)本服務方案所擬定，依照貴我雙方的溝通，就服務內(nèi)容和服務期限等方面的因素，我司將保留適當調(diào)整本報價的權利。 ? 首席招商代理費用收?。ㄒ罁?jù)首席招商代理費用標準） ? 若我司推薦之商戶成交，招商代理服務費用按照上述每項由我司代理介紹的商戶租約期內(nèi)實際平均租金的 。 ? 經(jīng)其他代理公司直接聯(lián)系談判并成交，招商代理服務費用按照上述每項商戶租約期內(nèi)實際平均租金的 。 ? 首席招商代理費用標準 ? 一般品牌商戶 招商代理服務費用按照商戶租約期內(nèi)實際平均租金的 ； ? 國際二線品牌商戶 招商代理服務費用按照商戶租約期內(nèi)實際平均租金的 ； ? 國際一線品牌商戶 招商代理服務費用按照商戶租約期內(nèi)實際平均租金的 。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 （ 3）營運顧問服務費用及支付方式 營運顧問服務報價是我司根據(jù)本服務方案所擬定，依照貴我雙方的溝通，就服務內(nèi)容和服務期限等方面的因素，我司將保留適當調(diào)整本報價的權利。 前期營運顧問 77 ? 服務方式 ? 服務以非駐場顧問 + 定期工作例會的方式執(zhí)行； ? 定期工作例會為每月兩次 ， 根據(jù)每次工作例會的不同內(nèi)容重點 ， 由我司選派有關人員參與； ? 每月一份工作總結及下月工作計劃 。 ? 顧問服務費用 顧問服務費用：每月收取人民幣 壹拾伍 萬元整作為我司的服務酬勞。 ? 支付方式 顧問服務費用的支付方式為 每月預付方式 ，由貴司于每個自然月開始前支付當月服務費用至我司指定帳戶。 7 漢中項目服務方案 項目概況 項目理解 服務方案 （ 3）營運顧問服務費用及支付方式 營運顧問服務報價是我司根據(jù)本服務方案所擬定，依照貴我雙方的溝通，就服務內(nèi)容和服務期限等方面的因素，我司將保留適當調(diào)整本報價的權利。 交付籌備顧問 78 ? 服務方式 ? 服務以駐場顧問 + 定期工作例會的方式執(zhí)行； ? 定期工作例會為每月兩次 ， 根據(jù)每次工作例會的不同內(nèi)容重點 ， 由我司選派有關人