房地產策劃書word版-資料下載頁
2025-01-21 20:06本頁面
【正文】 于項目所在區(qū)域屬于重慶市高校集中區(qū)和經濟發(fā)展區(qū)，所以項目目標客戶定位為：（一）外來經商者：由于項目處于經濟開發(fā)區(qū)域，房價相對而言還較便宜，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的進一步深化，來重慶經商的商人越來越多，有些人希望在重慶定居，會考慮購買房產。（二）房地產投資者：這部分客戶以重慶本地人為主，有富余的資金，對本地商業(yè)發(fā)展充滿信心，同時亦認可項目的經營理念，希望通過購買固定資產來達到資金增值的目的。（三）上班族：項目交通方便，有利于白領工作后的生活，許多上班族會選擇這里居住。價格策略渝能國際處于重慶市“十一五”重點開發(fā)區(qū)域，位于學府大道且靠近大多商業(yè)區(qū)，周圍房地產開發(fā)熱度很大，與之類似的房地產住宅開發(fā)項目較多。目前能與之競爭的對手有下列八個樓盤，在本次競爭對手分析中做出了如下分析。樓盤名稱趨勢圖本月均價上月均價價格走勢歷史最高價歷史最低價明發(fā)江南香郡￥9000￥9000%￥9000￥0山千院￥9500￥9500%￥9500￥5000云天城市星空￥3900￥3900%￥3950￥3900友聯(lián)大廈￥4100￥4100%￥4100￥4100親江花園￥2800￥2800%￥2800￥2800今宏家苑￥2400￥2400%￥2400￥2400變維新村大廈￥2850￥2850%￥2850￥2850騎龍經典￥4200￥4200%￥4200￥4200從上表可以看出南岸區(qū)的價格較其余樓盤價格適中，與最高的山千院低出1500元，比最低的樓盤高出1100元，可以說明渝能國際的價格定位的較為適中，可以面向大多數的消費群體。 房地產的定價方法有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法四種，下圖表示了重慶南岸區(qū)近五年房價的走勢圖。重慶市近五年房價走勢圖無論是以攫取高額利潤還是以快速回籠資金為主要目標，我們在為樓盤確定價格時通常需考慮三個因素：一是成本——地價、建安成本、稅收及其他費用的總和。二是競爭——市場供求總量、直接與間接競爭對手們的價格情況。三是消費者——目標消費者能夠接受何種價格。渝能國際的定價策略是“成本+競爭“，是典型的“產品主導型”策略。其流程大致是：計算出項目總成本→偵察競爭對手的價格情況→加上預期利潤（視目標不同而比例不同）→得出本樓盤價格。目前多數發(fā)展商選擇的是成本+競爭定價策略，因為它最簡便易行，因為這樣能“最清楚地知道自己能賺多少利潤”，更因為多數發(fā)展商是在房子蓋好了快要賣時才考慮價格的。渝能國際項目計劃分四期銷售樓盤，第一期為樓盤預售，由于此次為樓盤的預售，為了吸引客戶拓寬市場，價格不宜定的過高，預計本次銷售均價為3500元/平方米,預計銷售總面積的30 %左右，第二期為預售期后的半年內，由于已經通過預售打開了市場，房價可以適當調高，此時可把房價定為4200元/平方米，銷售面積在20 %左右，第三期為預售期一年后，這時本項目的銷售應該處于黃金時段，客戶已經基本了解到該項目的優(yōu)勢與特點，市場行情相應的已經提高很多，此時房價可進一步的提高，估計房價可定位為5000元/平方米，銷售面積為45%。第四期在預售期一到兩年內，此時銷售面積可能只有總面積的5%，此時剩下的少量房源，大部分是客戶挑完后剩下的一些角落或采光等因素不好的房源，可采用特價銷售的方案將最后一批房子推銷出去
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