【正文】 素確定。根據(jù)以上幾步，最終分別計算出各單元每個單位的單價，形成項目價格表。（二）可類比樓盤市場銷售單價住宅物業(yè)與SOHO項目名稱 功能性質(zhì) 價格（元/㎡） 付款及優(yōu)惠折扣錦江國際花園 商住兩用 2600（不帶裝修）3050（帶裝修） 一次性：3%，按揭：1%金成國際廣場3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%德億時代城 住宅 3500 一次性：3%，按揭：2%青年居易 住宅 2100 一次性：4%，按揭：2%建業(yè)城市花園 住宅 2950（三期）3200（四期預(yù)售價） 一次性：3%，按揭：1%華林都市家園 住宅 1900 一次性：5%，按揭：無未來花園 住宅 3400 一次性：5%，按揭：無兆邦花園 住宅 2600 一次性：10%，按揭2%麗江水花園 住宅 2200 一次性：3%，按揭：1%富田隴?；▓@ 住宅 2100 一次性：3%，按揭1%辦公樓：項目名稱 功能性質(zhì) 價格（元/㎡） 優(yōu)惠折扣金成國際廣場3100（高層公寓）2600（多層住宅） 一次性：4%，按揭：2%財富廣場 辦公 3380 一次性：2%，按揭：無中州都會廣場 辦公 3500 一次性：2%，按揭：無綠洲商務(wù)大廈 辦公 3380 一次性：1%，按揭：無商業(yè)物業(yè)物業(yè)名稱 價格范圍（元/㎡）錦隆陽光都市 5800富田麗景花園 4100—6100寶隆華庭 12000青年居易 495021世紀(jì)社區(qū)—湖左岸 3200華林都市家園 4000風(fēng)和曰麗 4500麗江水花園 5800新世紀(jì)小區(qū) 4900—5700（三）本項目市場銷售單價建議市場依據(jù)：※通常大中型項目是以相對低價入市，迅速吸引買家，聚集人氣，打響品牌。隨著項目小區(qū)的曰益成熟，配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)知名度提高，在后期逐步提高樓價售價，獲取更高的投資回報?！?從市場調(diào)研分析可以清晰看到，鄭州市現(xiàn)行住宅的中檔樓盤價位在18002800元/平米之間、辦分樓的價位在30003500 元/㎡之間、首層商業(yè)的價格按項目所在的位置的差異其價格也在320012000元/㎡之間，這說明價位體系已然形成，定價考慮市場依據(jù)和認(rèn)可度?！?從銷售節(jié)奏來分析，為了取得剛進(jìn)入市場就贏得先機的良好勢態(tài)，為項目在后期有較大調(diào)價空間，樹立項目價格和形象整體逐步走高的市場印象，入市均價不宜太高；※根據(jù)我司調(diào)研，定位中檔價位中高檔樓盤較符合鄭州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，目標(biāo)客戶相對最大化 市場承接力較強； ※項目所處片區(qū)是一個未來發(fā)展的區(qū)域，項目又是一中等規(guī)模的項目，市場配套、規(guī)劃前景、人們認(rèn)知程度還有待時間檢驗，入市價格要留出發(fā)展空間?！?本項目周邊項目的銷售平均價格基本在小高層住宅2800元/㎡，高層商務(wù)樓3200元/㎡，如：小高層住宅：“德億時代城”銷售均價為3400元/㎡、 “未來花園”銷售均價為3400元/㎡；高層商務(wù)樓：“綠洲商會大廈”銷售均價3380/㎡、“錦江國際大廈”銷售均價為3050元/㎡、“金成國際”銷售均價為3100元/㎡。住宅價格推論：內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計 建筑造型 價格實現(xiàn) 比較價 權(quán)重 加權(quán)平均值權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 相比值 住宅 德億時代城 100％ 3193 30％ （取2500）鑫苑名家 100％ 1904 20％ 錦江國際 100％ 2372 25％ 兆幫花園 100％ 2644 5％ 未來花園 100％ 3094 20％ 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 交樓時間 營銷策劃 總計 折實均價5％ 5％ 5％ 5％ 100％ 3500 2050 2600 2600 3400辦公樓價格推論：內(nèi)容 地段 周邊配套 交通狀況 規(guī)模 景觀環(huán)境 噪音 戶型設(shè)計 建筑造型 物業(yè)管理 發(fā)展商實力 交樓時間 營銷策劃 折實均價權(quán)重 15％ 15％ 10％ 15％ 5％ 5％ 10％ 5％ 5％ 5％ 5％ 5％ 相比值 辦分樓 財富廣場 3380中州都會廣場 3500綠洲商會 3380金成國際 3100建議入市售價根據(jù)市場調(diào)研，通過對競爭類比住宅物業(yè)小區(qū)、辦公用房與首層商業(yè)的市場銷售價格推論，建議本項目的住宅與商服（均價）分別為：住宅為每平方米2500元；SOHO為2600元/㎡；商業(yè)為5000元/㎡；辦公樓為3100元/㎡；（最終市場銷售價格將隨市場發(fā)展進(jìn)行調(diào)整確定）。(四)定價分析（價格優(yōu)勢所在）住宅價格（2500元/㎡）全市范圍內(nèi)小高層的價位為2200～3500元/㎡在全市整體樓市的價格體系屬中檔價位（全市范圍內(nèi)小高層價位在2200～3500元），相對周邊（同類型）價位低300～500元/㎡左右，價格競爭優(yōu)勢明顯，價格上升空間在200～300元/㎡。寫字樓價格（3100/㎡）全市范圍內(nèi)寫字樓的價格在2600～3500元/㎡和周邊同類競爭樓盤比較，價格要低200元/㎡左右。因小面積寫字樓總價低，月供低的優(yōu)勢明顯，以80㎡的戶型為例，3100元/㎡計算，首付七萬元，月供僅1200元（七成二十年計算）每月月供小于租金，租不如買。SOHO定價（2600元/㎡）和在售小戶型住宅比，單價總價不存在優(yōu)勢，但作為白領(lǐng)小戶型酒店公寓（目前小戶型的升級版），其價位能為市場所認(rèn)同，且相比商務(wù)公寓存在單價和總價優(yōu)勢，以50㎡單價2600元/㎡為例，首付2萬元，月供僅800元，對月收入2000～3000元的白領(lǐng)族存在吸引力。產(chǎn)權(quán)商場定價(5000元/㎡)取決于投資回報方案（略）（五 ）項目價格提升潛力分析項目位于CBD的邊緣。同時也有望成為未來中心的附屬功能物業(yè)，同時與類比競爭項目的比較，本項目未來升值的期望值較高，售價可有一定幅度的上楊（具體上楊幅度另詳）具體體現(xiàn)在以下幾點：本項目表還處于立項階段，還有充足的時間和機會適應(yīng)市場；本項目位于未來城市發(fā)展新區(qū)邊緣，將有可能成為新區(qū)的附屬物業(yè)；本項目的市場綜合定位適中，將來對市場的應(yīng)變能力較強；本項目的綜合功能齊全，戶型結(jié)構(gòu)配比可以滿足各個階層的消費群體。（六）價格表模擬價格表的制定價格表是根據(jù)己確定的核心均價為基礎(chǔ)，通過各項調(diào)差而制定的各單位價格明細(xì)表。A、棟間差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 高度 ※ 景觀 ※ 密度 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 噪音或污染一般情況下，棟間差不宜大于核心均價的5%。B、戶型差的確定考慮對比的因素主要有：※ 朝向 ※ 景觀 ※ 實用性 ※ 結(jié)構(gòu) ※ 面積 ※噪音或污染在北方，一般情況下，戶型差不宜大于核心均價的10%。C、樓層差確定一般情況下，樓層差視結(jié)構(gòu)為小高層或高層以及棟間遮擋情況而定。小高層住宅樓層差為核心均價的5%，高層住宅樓層差為3%。價格模擬表以一梯四戶的小高層，均價2800元/㎡為例，定價標(biāo)準(zhǔn)是朝向差（10％）與層差（5％）分別計算, 層差之間又將高層(512)層差與低層（14）層層差分開計算，得出每房價格，同時以八層為標(biāo)準(zhǔn)定價，其價格模擬表如下：朝向 房號 一層 二層 三層 四層 五層 六層 七層 八層 九層 十層 十一層 十二層 總價 均價東南 A 2710 2740 2770 2835 2865 2900 2950 3008 3068 3125 3185 3245 35401 2950西南 B 2690 2720 2750 2815 2845 2880 2930 2985 3045 3100 3160 3220 35160 2930西北 C2420 2440 2470 2530 2555 2585 2630 2685 2735 2790 2840 2900 31575 2631東北 D 2470 2500 2525 2585 2615 2645 2690 2745 2820 2850 2905 2955 32305 2692整棟樓共有48套住宅，通過以上計算，每平方米單位均價為2800元。