【正文】 戶舉例 ：和久日式料理、碧蒂歐美容結(jié)構(gòu)、維開幼兒英語教育結(jié)構(gòu)、北京水木造型等 開發(fā)商業(yè)項目舉例：中央公園商業(yè)街 潛在典型競爭對手分析舉例（ 2/3） 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20221220 56 榮和山水綠城商業(yè)項目分析 資料來源：九洲遠景分析 ? 位置： 緊鄰明秀東路 ? 規(guī)模： 商業(yè)體量約 6萬平米 ? 商業(yè)定位： 購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性購物中心 ? 消費者定位： 以中高端消費人群為主 ? 商業(yè)組合： 以百貨為主力店形式 ? 檔次組合： 以中高檔為主 ? 經(jīng)營模式： 持有物業(yè)，以出租為主 ? 開發(fā)時序： 計劃 2022年項目啟動建設(shè)， 2022年建成，預計 2022年開業(yè) 備注： 訪談對象，榮和集團招商管理部楊經(jīng)理，電話： 07715566786,13207712797 潛在典型競爭對手分析舉例（ 3/3） 競爭對手分析 典型競爭對手分析 Report_CATIC_20221220 57 消費者研究為市場商業(yè)需求分析，根據(jù)客戶要求選擇是否進行消費行為的定量研究，商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征直接影響商業(yè)類型及商業(yè)規(guī)模的判斷，為第二次溝通主要內(nèi)容 資料來源：九洲遠景分析 工作計劃 競爭對手分析工作安排 緊 前 工 作 緊 后 工 作 工作實施 ?輸入信息：項目商圈確定 ?第一次溝通會 ?方法：政府訪談、網(wǎng)搜、實地調(diào)研、根據(jù)客戶要求定量調(diào)查 ?資料來源：統(tǒng)計年鑒、街道辦、居委會、政府網(wǎng)站，定量問卷調(diào)查結(jié)果、訪談結(jié)果、規(guī)劃文件 ?人口調(diào)研 EXCLE表格 ?第 3周的第二次溝通會，溝通內(nèi)容為城市購買力分析、商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征、商圈內(nèi)消費者消費行為定量研究結(jié)論 4 消費者研究 準備期（非項 目地） 1W（ 項目地） 2W（ 項目地） 3W（非項目地） 序號 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 項目消費者研究（調(diào) 研公司定量研究） 注釋 城市購買力分 析 年鑒數(shù)據(jù)更新及城市規(guī)劃法確定人口數(shù)量（政府訪談） 確定調(diào)研公司 落實調(diào)研人員和問卷、人口數(shù)量及特征調(diào)研 workshop 定量調(diào)研實施 整理時間 交付 Report_CATIC_20221220 58 項目消費者研究主要集中在第二周進行調(diào)研，一般在周末進行消費者消費行為的定量研究 資料來源：九洲遠景分析 4 消費者研究 準備期（非項 目地） 1W（ 項目地） 2W（ 項目地） 3W（非項目地） 序號 工作模塊 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 5 6 7 1 2 3 4 項目消費者研究（調(diào)研公 司定量研究） 注釋 城市購買力分 析 年鑒數(shù)據(jù)更新及城市規(guī)劃法確定人口數(shù)量（政府訪談） 確定調(diào)研公司 落實調(diào)研人員和問卷、人口數(shù)量及特征調(diào)研 workshop 定量調(diào)研實施 整理時間 交付 城市人口購買力研究 注釋 整理時間 統(tǒng)計年鑒購買與數(shù)據(jù)更新 商圈區(qū)域人口數(shù)量及特征 注釋 城市規(guī)劃法確定商圈內(nèi)人口情況（政府訪談） 項目區(qū)域內(nèi)人口調(diào)研（總量和特 征） 交付 商圈人口消費特征研究 無需定量分析 注釋 與人口調(diào)研同步進行 交付 需定量分析（項目組） 注釋 尋找調(diào)研者 提交調(diào)研 問卷 workshop 定量調(diào)研 實施 整理時間 交付 需定量分析（調(diào)研公司） 注釋 尋找篩選調(diào)研公司并確定 落實調(diào)研人員和問卷 workshop 定量調(diào)研 實施 整理時間 交付 Report_CATIC_20221220 59 消費者研究核心集中在人口數(shù)量推測及消費者行為特征分析，人口數(shù)量通過兩種方法測算，消費者行為特征分析根據(jù)客戶要求選擇執(zhí)行方法，支撐商業(yè)規(guī)模測算及商業(yè)目標客群定位 項目商業(yè)需求分析 商圈內(nèi)人口數(shù)量及特征 商圈內(nèi)消費者消費特征分析 城市購買力分析 ?從城市消費市場及人民生活水平進行城市購買力分析，通過消費支出結(jié)構(gòu)變化反映人民消費需求的升級 ?人口數(shù)量測算方法：城市規(guī)劃法與人口自然增長法 ?人口數(shù)量及特征為項目商業(yè)的需求狀況，為商業(yè)規(guī)模有效購買力測算法的重要依據(jù)，同時也是商業(yè)主要的目標客群 ?執(zhí)行方法：調(diào)研法、定量問卷分析法（項目組），定量問卷分析法（調(diào)研公司），根據(jù)客戶需求選擇 ?消費者行為特征分析為各功能的商業(yè)業(yè)態(tài)定位提供需求依據(jù) 4 消費者研究 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20221220 60 人口數(shù)量采用兩種推導方法，根據(jù)項目客戶的要求、靈活運用，人口特征的調(diào)研與現(xiàn)有人口調(diào)研同步進行 人口數(shù)量測算方法 現(xiàn)有人口 +新樓盤導入人口 =人口數(shù)量 ? 現(xiàn)有人口 ： 通過項目商圈內(nèi)街道辦、居委會的走訪，了解現(xiàn)有人口總量及特征，根據(jù)自然增長率推測開業(yè)年限的人口數(shù)量 ? 新樓盤導入人口 ： 通過商圈內(nèi)現(xiàn)有樓盤和潛在樓盤的統(tǒng)計和匯總（可參考當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)推廣文件或者雜志資料），根據(jù)入住時間，結(jié)合入住率的推測，得出開業(yè)年限人口數(shù)量 ? 根據(jù)第一周政府訪談獲得的人口區(qū)域承載數(shù)量的規(guī)劃，推算出項目商圈人口承載值估算 項目開業(yè)時 人口總量推測 方法一：城市規(guī)劃法 ?依據(jù) 《 南寧市城市總體規(guī)劃（ 20222020年） 》 ，項目所在的核心商圈與次級商圈屬于規(guī)劃的城北片區(qū)與城西片區(qū)的廣西大學大學片區(qū)， 預計總?cè)丝诩s為 舉例 方法二： 人口自然增長法 消費者研究 人口數(shù)量及特征 資料來源：九洲遠景分析 Report_CATIC_20221220 61 人口數(shù)量城市規(guī)劃測算法舉例 核心商圈與次級商圈涵蓋南寧城市發(fā)展規(guī)劃中的城北片區(qū)組團與廣西大學片區(qū)， 20222020年總計規(guī)劃人口約 資料來源： 九洲遠景分析 1 2 1. 城北片區(qū)組團： 包括金橋片區(qū)、友愛片區(qū)、安吉片區(qū)、東溝嶺片區(qū)， 規(guī)劃人口： 48萬 2. 廣西大學片區(qū)，規(guī)劃人口： 中心城組團結(jié)構(gòu)分析示意圖 消費者研究 人口數(shù)量及特征 Report_CATIC_20221220 62 人口數(shù)量調(diào)研舉例 項目核心商圈內(nèi)人口構(gòu)成明細 行政區(qū) 街道名稱 人口數(shù)量 人口構(gòu)成 職業(yè)構(gòu)成 家庭構(gòu)成 龍華區(qū) 中山街道 3萬 以中低、低收入人群為主，其中有 300多戶為低保戶 下崗職工和老企業(yè)職工居 多 2人 濱海街道 以中低收入為主，多為舊的住宅 多為老企業(yè)的員工 3人 大同街道 以中等收入為主，多為普通的住宅小區(qū) 多為金融貿(mào)易區(qū)職員 3人 金宇街道 以中高收入為主，多為中高檔小區(qū) 多為本地居民的安置小區(qū)， 多出租給上班白領(lǐng) 3人 金貿(mào)街道 以中高收入為主，多為高檔住宅 多為金融貿(mào)易區(qū)公司白領(lǐng) 或者管理人員 3人 瓊山區(qū) 國興街道 7萬 以中高等收入為主，高檔住宅和普通小區(qū) 導入的公務(wù)員與與辦公人 員居多 3人 美蘭區(qū) 海府街道 6萬 以中低收入為主，多為普通住宅 老城區(qū)范圍，多為老村民 3人 藍天街道 以中低收入為主，舊城改造范圍 當?shù)仄髽I(yè)職員，少量無業(yè) 人員 3人 /4人 海甸街道 以中等收入為主，普通住宅為主 本地上班族居多 3人 白龍街道 以中低收入為主，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，多為 村改居 以本地村民為主 3人 和平南路街道 以中高收入為主，省政府所在地，中高檔 住宅為主 多為公司職員或者政府公 務(wù)員 3人 資料來源：九洲遠景分析 消費者研究 人口數(shù)量及特征 Report_CATIC_20221220 63 現(xiàn)有人口數(shù)量調(diào)研舉例 項目周邊 3公里區(qū)域成熟小區(qū)人口（常住人口）測算表 序號 名稱 檔次 戶數(shù) 入住率 現(xiàn)有人口 1 弘基書香園（一期） 中檔 420 95% 1197 2 弘基書香園（二期） 中檔 500 95% 1425 3 弘基書香園（三期） 中檔 2525 90% 6818 4 學清園 中檔 270 95% 770 5 世嘉星海（一期） 中高檔 750 90% 2025 6 電力大廈 中檔 152 95% 433 7 造船小區(qū) 低檔 378 95% 1077 8 星海人家 中高檔 5944 95% 16940 9 和平現(xiàn)代城 中高檔 1616 95% 4606 10 德源 中高檔 273 95% 778 11 幸福 e家一期 福吉園 中檔 400 90% 1080 12 幸福 e家二期 福祥園 中檔 400 90% 1080 13 星臺花園一期 中低檔 500 95% 1425 14 星臺花園二期 中低檔 350 95% 998 15 蘭亭山水 中檔 1165 90% 3146 16 星海中龍園 中高檔 804 90% 2171 17 大重小區(qū) 低檔 3225 95% 9191 18 健龍苑 中檔 360 90% 972 19 南平花園 中低檔 366 90% 988 20 鵬順園小區(qū) 中檔 487 90% 1315 21 錦繡臺山小筑 中檔 142 95% 405 22 臺擴社區(qū) 低檔 6039 95% 17211 23 大重小區(qū) 低檔 2100 95% 5985 資料來源：九洲遠景分析 消費者研究 人口數(shù)量及特征 Report_CATIC_20221220 64 導入人口調(diào)研舉例 項目周邊 3公里區(qū)域新建樓盤人口測算表 序號 名稱 檔次 戶數(shù) 入住率 現(xiàn)有人口 1 國泰 環(huán)球金融中心 高檔 500 0 0 2 星海灣壹號 高檔 600 0% 0 3 世紀經(jīng)典 中高檔 115 50% 173 4 東方星海 中高檔 806 0% 0 5 星海大觀 高檔 1800 0 0 6 海天下 高檔 146 0 0 7 金玉星海 中高檔 308 50% 462 8 大連明珠 高檔 871 70% 1829 9 百年匯 C座 高檔 289 75% 650 10 星海國寶 高檔 3072 70% 6451 11 一品星海 高檔 1648 45% 2225 12 一方公館 高檔 128 0 0 13 星海陽光 中高檔 337 50% 506 14 杰特公寓 高檔 600 0 0 15 華世 玫瑰東方 高檔 1219 0 0 16 世嘉星海（二期） 中高檔 556 20% 334 17 德源筑座 中高檔 304 50% 456 資料來源：九洲遠景分析 消費者研究 人口數(shù)量及特征 Report_CATIC_20221220 65 現(xiàn)有流動人口數(shù)量調(diào)研舉例 項目周邊 3公里區(qū)域辦公人口測量表 序號 名稱 現(xiàn)有入住率 員工人數(shù) 1 大連軟件園 100% 500 2 大連軟件園區(qū) 100% 50000 3 五甲萬京信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)園 40% 200 4 市公安局、市檢察院 100% 700 5 市林業(yè)局 100% 130 6 大連肉聯(lián)廠 100% 200 7 星海大廈 60% 500 8 諾德大廈 0 0 9 期貨大廈 0 0 10 百年匯（ A\D座） 80% 1500 11 大連市化工設(shè)計院 100% 200 12 遼寧省水產(chǎn)海洋研究所 100% 150 13 國航大廈 100% 200 14 研究生教育大廈 100% 700 15 大連國資委辦公樓 100% 200 60 星海旺座 90% 1000 資料來源：九洲遠景分析 消費者研究 人口數(shù)量及特征 Report_CATIC_20221220 66 現(xiàn)有流動人口數(shù)量調(diào)研舉例 項目周邊 3公里區(qū)域在校師生人口測量表 序號 名稱 人口 1