【正文】 通話。可選功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實行澆灌自動控制以所有監(jiān)控設(shè)備的運行維護進行集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲值IC卡的方式實現(xiàn)自動計費。目前不贊成遠程抄表，因為一是有些公用事業(yè)部門不允許，二是造成二次收費的難題。配置實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計算機化服務(wù)，收費、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費。小區(qū)自動抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。4．家庭智能控制系統(tǒng)基本功能：家用電器的自動與遠程控制內(nèi)容包括電話遠程編碼控制，室內(nèi)有線或無線遙控通過家庭信息總線將居室的家用電器進行智能化控制。可選功能：通過電話遠程編碼結(jié)合遙控裝置、時間程序、實現(xiàn)對空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠程實施控制。第六部分 項目營銷規(guī)劃一、項目定位項目定位基本情況A、案名及釋義：案名 中能嘉合興園 （暫定名）釋義：R “中能”體現(xiàn)了項目的品牌優(yōu)勢，由實力雄厚的開發(fā)商中能集團開發(fā)建設(shè)。R寓意：嘉合興園以溫馨、和睦、興旺為主調(diào)，給都市中渴望溫暖，懂得享受的人們量身定做，寓意整個社區(qū)戶戶溫馨恬靜，家家和睦興旺，其樂融融，家和必定萬事興。R象征：嘉合興園取自“家和萬事興”之諧音，崇尚以和為上，以和為貴，以和為本，只有和諧共生的景象，才會繁榮興旺，正所謂“天時不如地利，地利不如人和”，所以譯為“嘉合”，意為“和”之最，美好和諧之意。B、項目推廣主題形象奧林匹克花園開創(chuàng)了房地產(chǎn) + 體育產(chǎn)業(yè)復合型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的先例，在華南地區(qū)和上海獲得了巨大成功，并形成了強大的全國性品牌連鎖。項目定位為“休閑、運動”居住社區(qū)，在此核心競爭理念的基礎(chǔ)上，以“足球”精神為理念的支撐，以“休閑、運動”為概念表達方式，在大概念的基礎(chǔ)上充分展現(xiàn)本項目的規(guī)劃設(shè)計的理念、建筑的創(chuàng)新及開發(fā)商對細節(jié)的注重、環(huán)境的營造及不同住宅的景觀表現(xiàn)，從細節(jié)的點點滴滴優(yōu)勢作為我們的沖擊力來贏得市場的追捧和喝彩，從而在市場上一炮打響，搶占先機，順利完成銷售。品牌定位：休閑、運動型健康社區(qū) 生命在于運動 健康源于環(huán)境 （青島中央商務(wù)區(qū)景觀住宅）青島首席休閑運動社區(qū)C、項目推廣主軸線總軸線：生命在于運動 健康源于環(huán)境第一條軸線：營銷醞釀期主軸線：充分提煉地塊價值（CBD中央商務(wù)區(qū)、水系景觀、園林景觀）第二條軸線：開盤期主軸線：充分發(fā)揮中能球星效應(yīng)第三條軸線：持續(xù)期——銷售結(jié)素主軸線：不斷挖掘賣點，充分展示明星住宅、精品住宅D、廣告語（略）目標客戶定位在現(xiàn)代營銷理論中，強調(diào)對客戶群體的研究，因此在確定本項目的目標客戶之前，有必要對青島房地產(chǎn)市場的客戶群體進行細分分析，以便尋找最適合本項目以及最有可能購買本項目的目標客戶。作為個體，客戶的需求層次主要是由其社會和經(jīng)濟背景決定的，因此對客戶的細分，也是對其社會和經(jīng)濟背景所牽涉的因素進行細分?？蛻艏毞址治鲋饕ㄟ^客戶類型、置業(yè)用途、品牌認知、理想產(chǎn)品來劃分。本項目客戶來源預測：根據(jù)對青島房地產(chǎn)市場及本項目的市場調(diào)研結(jié)果分析：青島本地人（預計比例：35%）178。 主要家庭成員均在經(jīng)濟效益比較好的企業(yè)上班的家庭178。 老市區(qū)拆遷戶（次一級客戶）178。 公務(wù)員178。 私營業(yè)主按不同年齡層分別分析：28—30歲、31—45歲、46—55歲客戶群體：主要家庭成員均在經(jīng)濟效益比較好的企業(yè)上班的家庭、公務(wù)員、私營業(yè)主178。拆遷戶（次一級客戶）置業(yè)用途：家庭居住為主，對房子要求不高，只要能滿足居住功能支付能力：較差家庭構(gòu)成：3—5人為主資金狀況：總價承受能力不是很強，還貸能力不強（基本以一次性付款為主）資金來源：拆遷補貼和家庭積蓄、借款子女狀況：臨近結(jié)婚年齡 可能與父母共同居住，因此更多考慮房子的實用性落戶青島的外地人（預計比例：20%）178。 大學畢業(yè)留青島或來青島計劃在青島安家的178。 青島急需的人才引進178。 部隊轉(zhuǎn)業(yè)留青島這部分人收入和購房承受力是不成正比的?？赡艿玫絹碜约彝サ馁Y助。其中大學畢業(yè)留青島或來青島工作的大學生購房情況和青島本地為結(jié)婚購房情況比較接近。青島急需的人才引進 部隊轉(zhuǎn)業(yè)留青島年 齡：30——45置業(yè)用途：為居住目的為主支付能力：家庭月收入3000元以上教育程度：中專以上學歷家庭構(gòu)成：3—5人為主資金狀況：總價承受能力尚可，還貸能力較強資金來源：單位安家費補貼、家庭積蓄、借款置業(yè)次數(shù)：在青島是第一次置業(yè)子女狀況：已成年但未到婚齡 可能與父母共同居住在青島工作的外地人（仍未落戶）（預計比例：20%）來自東北、內(nèi)蒙古、西北如西安、甘肅蘭州等地在青島工作或做生意的外地人年 齡：25—40歲置業(yè)用途：安家職業(yè)特征：開出租、廚師、企業(yè)管理層支付能力：家庭月收入3000元以上家庭構(gòu)成：2—3人為主資金狀況：有一定積蓄，收入相對較高，能夠承受銀行按揭資金來源：家庭積蓄、借款和銀行貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)外地在青島辦事機構(gòu)年 齡：25 —45置業(yè)用途：居住和投資支付能力：較強教育程度：大專以上學歷資金狀況：收入較高，月收入在4000元以上資金來源：單位補貼、積蓄、貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)喜歡并接受青島城市氛圍的外地人（預計比例：10%）178。 省內(nèi)周遍城市及勝利油田、萊蕪鋼鐵、兗州煤礦等大單位年 齡：35—55歲置業(yè)用途：度假、養(yǎng)老支付能力：較強資金來源：積蓄、貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)投資炒房客（預計比例：15%）178。 來自省內(nèi)外的投資客小結(jié)：客戶特征與項目定位是房地產(chǎn)營銷理念中重要的對接密碼。項目定位的創(chuàng)作建立在對鎖定目標客戶的特征把握基礎(chǔ)之上，尤其是在物業(yè)功能、物業(yè)檔次、物業(yè)形象、戶型設(shè)置、總價控制、配套設(shè)施以及產(chǎn)品設(shè)計上都將緊扣 “以客戶至上”的理念進行。二、營銷策劃階段劃分客觀的講，青島房地產(chǎn)營銷水平并不理想，究其原因，規(guī)劃設(shè)計、樓盤定位，銷售手段的雷同，缺乏新意，廣告與銷售脫節(jié)，樓盤包裝立意不高，缺乏強有力的銷售組織管理和服務(wù)意識是很大的原因。我們有信心出色完成該項目的策劃，是基于對該項目如何在激烈市場競爭中脫穎而出，可能有著比許多同行更清晰的認識。我司對項目的全程將分為前期、中期、后期三個階段操作：前期策劃部分（項目立項——規(guī)劃完成）我司將成立專門的工作組于設(shè)計院和開發(fā)商進行聯(lián)合溝通，針對產(chǎn)品的定位和規(guī)劃要求完成產(chǎn)品的單體設(shè)計、立面規(guī)劃、環(huán)藝規(guī)劃等內(nèi)容。在前期階段，我們可以對項目案名進行公開征集，對設(shè)計院進行公開招標來源、邀請潛在購房者進行規(guī)劃評定等方式來擴大項目和開發(fā)商的知名度。中期策劃部分（規(guī)劃完成——項目開盤前一個月）主要完成項目公開發(fā)售前的準備工作，包括項目售樓處的建設(shè)裝修、圍墻廣告牌、形象設(shè)計（VI）設(shè)計制作、銷售人員的培訓、價格、銷控的制定、銷售道具的制作（沙盤、引導旗、表格制定等）等，這一時期也是對樓盤的概念導入和品牌塑造以及客源儲備的最佳時期。為項目的內(nèi)部認購和公開發(fā)售做好充分的準備。在項目中期，我們可以通過對物業(yè)公司、廣告禮儀公司、裝修、工程隊伍的公開招標，再次擴大項目的認知度。通過階段性的廣告宣傳，為項目開盤奠定基礎(chǔ)。后期策劃部分（項目開盤前一月——完成銷售）進入開盤正式銷售階段具體各部分的詳細服務(wù)內(nèi)容可參看：我司服務(wù)內(nèi)容及模式。三、開發(fā)周期建議根據(jù)項目的市場基本情況，大部分開發(fā)項目均在2007年開發(fā)完畢，面對市場的激烈競爭形勢，建議本項目在資金運作正常的情況之下，進行整體開發(fā)策略。整體開發(fā)主要考慮以下因素：■ 資金的周轉(zhuǎn)■ 從現(xiàn)場銷售環(huán)境營造來看，適宜先改造項目現(xiàn)有環(huán)境，開發(fā)項目最出彩的亮點。四、物業(yè)管理建議小區(qū)實行嚴格的封閉式物業(yè)管理；考慮到對銷售的輔助作用，建議聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理公司管理（如貴司自行成立物業(yè)公司，建議聘請知名物業(yè)顧問公司）。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)計：對于運動主題社區(qū)，物業(yè)服務(wù)也是十分體現(xiàn)社區(qū)特色的環(huán)節(jié)，應(yīng)添加與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)不同的內(nèi)容，同時這一環(huán)節(jié)對我司品牌的積累起著至關(guān)重要的作用，我司將在后續(xù)的服務(wù)中提供詳細建議！第七部分 我司服務(wù)內(nèi)容及模式附后：我司服務(wù)內(nèi)容及模式青島澤通房地產(chǎn)代理有限公司項目全程營銷代理服務(wù)內(nèi)容及報價書 一、服務(wù)內(nèi)容（一）前期策劃部分區(qū)域市場調(diào)研與分析；產(chǎn)品目標客戶市場選擇及產(chǎn)品定位；規(guī)劃、單體、戶型設(shè)計建議；園林景觀設(shè)計建議；社區(qū)配套及市內(nèi)配套建議；物業(yè)管理建議；營銷戰(zhàn)略設(shè)計、目標客戶調(diào)查；案名建議及主題理念設(shè)計。（二）企劃部分現(xiàn)場售樓處裝修及賣場布置建議；售樓處的燈箱、模型、效果圖、施工圍墻等策劃及設(shè)計建議；樓書等宣傳資料的策劃及設(shè)計建議；展銷會場、展板設(shè)計建議與展銷會促銷活動建議；橫幅、羅馬道旗、彩旗設(shè)計建議；傳媒廣告設(shè)計；軟新聞稿擬稿；階段廣告策略；廣告訴求建議；總體宣傳推廣計劃及費用預算；1各階段促銷方案設(shè)計；1以上企劃部分的建議與計劃，經(jīng)甲方確認后，負責組織落實執(zhí)行。（三）樓盤銷售部分樓盤定價原則、策略及客戶檔案建立；開盤時間及銷售階段的劃分；各銷售階段的銷售窗口表的編制；開盤銷售建議；價格控制及守價原則；銷售人員培訓及組織實施銷售；實際銷售；定期提供銷售建議及銷售業(yè)績報表；定期提供市場及客戶分析報告；協(xié)助甲方辦理按揭、鑒證、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。二、服務(wù)取費：項目前期營銷策劃費：營銷代理費： 溢價分成：付款方式： 三、人員配置項目負責人：1名策劃主案：2名銷售主案：2名銷售人員：5—6名配套人員：策劃、文案、企劃執(zhí)行、平面設(shè)計等按需調(diào)配。