【正文】 通話。可選功能：監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)控制以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。2）社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)基本功能：三表出戶，采用儲(chǔ)值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi)。目前不贊成遠(yuǎn)程抄表，因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門不允許，二是造成二次收費(fèi)的難題。配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫(kù)資料。在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌，顯示有關(guān)公共信息合物業(yè)管理信息?？蛇x功能：在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通，住戶可以用電子錢包在小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)，上級(jí)物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。網(wǎng)上購(gòu)物與網(wǎng)上閱讀。4．家庭智能控制系統(tǒng)基本功能：家用電器的自動(dòng)與遠(yuǎn)程控制內(nèi)容包括電話遠(yuǎn)程編碼控制，室內(nèi)有線或無(wú)線遙控通過(guò)家庭信息總線將居室的家用電器進(jìn)行智能化控制?？蛇x功能：通過(guò)電話遠(yuǎn)程編碼結(jié)合遙控裝置、時(shí)間程序、實(shí)現(xiàn)對(duì)空調(diào)、電視、燈具、窗簾等家用電器和生活設(shè)施的遠(yuǎn)程實(shí)施控制。第六部分 項(xiàng)目營(yíng)銷規(guī)劃一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位基本情況A、案名及釋義：案名 中能嘉合興園 （暫定名）釋義：R “中能”體現(xiàn)了項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)，由實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商中能集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。R寓意：嘉合興園以溫馨、和睦、興旺為主調(diào)，給都市中渴望溫暖，懂得享受的人們量身定做，寓意整個(gè)社區(qū)戶戶溫馨恬靜，家家和睦興旺，其樂(lè)融融，家和必定萬(wàn)事興。R象征：嘉合興園取自“家和萬(wàn)事興”之諧音，崇尚以和為上，以和為貴，以和為本，只有和諧共生的景象，才會(huì)繁榮興旺，正所謂“天時(shí)不如地利，地利不如人和”，所以譯為“嘉合”，意為“和”之最，美好和諧之意。B、項(xiàng)目推廣主題形象奧林匹克花園開(kāi)創(chuàng)了房地產(chǎn) + 體育產(chǎn)業(yè)復(fù)合型房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的先例，在華南地區(qū)和上海獲得了巨大成功，并形成了強(qiáng)大的全國(guó)性品牌連鎖。項(xiàng)目定位為“休閑、運(yùn)動(dòng)”居住社區(qū)，在此核心競(jìng)爭(zhēng)理念的基礎(chǔ)上，以“足球”精神為理念的支撐，以“休閑、運(yùn)動(dòng)”為概念表達(dá)方式，在大概念的基礎(chǔ)上充分展現(xiàn)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的理念、建筑的創(chuàng)新及開(kāi)發(fā)商對(duì)細(xì)節(jié)的注重、環(huán)境的營(yíng)造及不同住宅的景觀表現(xiàn)，從細(xì)節(jié)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴優(yōu)勢(shì)作為我們的沖擊力來(lái)贏得市場(chǎng)的追捧和喝彩，從而在市場(chǎng)上一炮打響，搶占先機(jī)，順利完成銷售。品牌定位：休閑、運(yùn)動(dòng)型健康社區(qū) 生命在于運(yùn)動(dòng) 健康源于環(huán)境 （青島中央商務(wù)區(qū)景觀住宅）青島首席休閑運(yùn)動(dòng)社區(qū)C、項(xiàng)目推廣主軸線總軸線：生命在于運(yùn)動(dòng) 健康源于環(huán)境第一條軸線：營(yíng)銷醞釀期主軸線：充分提煉地塊價(jià)值（CBD中央商務(wù)區(qū)、水系景觀、園林景觀）第二條軸線：開(kāi)盤期主軸線：充分發(fā)揮中能球星效應(yīng)第三條軸線：持續(xù)期——銷售結(jié)素主軸線：不斷挖掘賣點(diǎn)，充分展示明星住宅、精品住宅D、廣告語(yǔ)（略）目標(biāo)客戶定位在現(xiàn)代營(yíng)銷理論中，強(qiáng)調(diào)對(duì)客戶群體的研究，因此在確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶之前，有必要對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)的客戶群體進(jìn)行細(xì)分分析，以便尋找最適合本項(xiàng)目以及最有可能購(gòu)買本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。作為個(gè)體，客戶的需求層次主要是由其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景決定的，因此對(duì)客戶的細(xì)分，也是對(duì)其社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景所牽涉的因素進(jìn)行細(xì)分。客戶細(xì)分分析主要通過(guò)客戶類型、置業(yè)用途、品牌認(rèn)知、理想產(chǎn)品來(lái)劃分。本項(xiàng)目客戶來(lái)源預(yù)測(cè)：根據(jù)對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析：青島本地人（預(yù)計(jì)比例：35%）178。 主要家庭成員均在經(jīng)濟(jì)效益比較好的企業(yè)上班的家庭178。 老市區(qū)拆遷戶（次一級(jí)客戶）178。 公務(wù)員178。 私營(yíng)業(yè)主按不同年齡層分別分析：28—30歲、31—45歲、46—55歲客戶群體：主要家庭成員均在經(jīng)濟(jì)效益比較好的企業(yè)上班的家庭、公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主178。拆遷戶（次一級(jí)客戶）置業(yè)用途：家庭居住為主，對(duì)房子要求不高，只要能滿足居住功能支付能力：較差家庭構(gòu)成：3—5人為主資金狀況：總價(jià)承受能力不是很強(qiáng)，還貸能力不強(qiáng)（基本以一次性付款為主）資金來(lái)源：拆遷補(bǔ)貼和家庭積蓄、借款子女狀況：臨近結(jié)婚年齡 可能與父母共同居住，因此更多考慮房子的實(shí)用性落戶青島的外地人（預(yù)計(jì)比例：20%）178。 大學(xué)畢業(yè)留青島或來(lái)青島計(jì)劃在青島安家的178。 青島急需的人才引進(jìn)178。 部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)留青島這部分人收入和購(gòu)房承受力是不成正比的。可能得到來(lái)自家庭的資助。其中大學(xué)畢業(yè)留青島或來(lái)青島工作的大學(xué)生購(gòu)房情況和青島本地為結(jié)婚購(gòu)房情況比較接近。青島急需的人才引進(jìn) 部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)留青島年 齡：30——45置業(yè)用途：為居住目的為主支付能力：家庭月收入3000元以上教育程度：中專以上學(xué)歷家庭構(gòu)成：3—5人為主資金狀況：總價(jià)承受能力尚可，還貸能力較強(qiáng)資金來(lái)源：?jiǎn)挝话布屹M(fèi)補(bǔ)貼、家庭積蓄、借款置業(yè)次數(shù)：在青島是第一次置業(yè)子女狀況：已成年但未到婚齡 可能與父母共同居住在青島工作的外地人（仍未落戶）（預(yù)計(jì)比例：20%）來(lái)自東北、內(nèi)蒙古、西北如西安、甘肅蘭州等地在青島工作或做生意的外地人年 齡：25—40歲置業(yè)用途：安家職業(yè)特征：開(kāi)出租、廚師、企業(yè)管理層支付能力：家庭月收入3000元以上家庭構(gòu)成：2—3人為主資金狀況：有一定積蓄，收入相對(duì)較高，能夠承受銀行按揭資金來(lái)源：家庭積蓄、借款和銀行貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)外地在青島辦事機(jī)構(gòu)年 齡：25 —45置業(yè)用途：居住和投資支付能力：較強(qiáng)教育程度：大專以上學(xué)歷資金狀況：收入較高，月收入在4000元以上資金來(lái)源：?jiǎn)挝谎a(bǔ)貼、積蓄、貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)喜歡并接受青島城市氛圍的外地人（預(yù)計(jì)比例：10%）178。 省內(nèi)周遍城市及勝利油田、萊蕪鋼鐵、兗州煤礦等大單位年 齡：35—55歲置業(yè)用途：度假、養(yǎng)老支付能力：較強(qiáng)資金來(lái)源：積蓄、貸款置業(yè)次數(shù)：第一次置業(yè)投資炒房客（預(yù)計(jì)比例：15%）178。 來(lái)自省內(nèi)外的投資客小結(jié)：客戶特征與項(xiàng)目定位是房地產(chǎn)營(yíng)銷理念中重要的對(duì)接密碼。項(xiàng)目定位的創(chuàng)作建立在對(duì)鎖定目標(biāo)客戶的特征把握基礎(chǔ)之上，尤其是在物業(yè)功能、物業(yè)檔次、物業(yè)形象、戶型設(shè)置、總價(jià)控制、配套設(shè)施以及產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都將緊扣 “以客戶至上”的理念進(jìn)行。二、營(yíng)銷策劃階段劃分客觀的講，青島房地產(chǎn)營(yíng)銷水平并不理想，究其原因，規(guī)劃設(shè)計(jì)、樓盤定位，銷售手段的雷同，缺乏新意，廣告與銷售脫節(jié)，樓盤包裝立意不高，缺乏強(qiáng)有力的銷售組織管理和服務(wù)意識(shí)是很大的原因。我們有信心出色完成該項(xiàng)目的策劃，是基于對(duì)該項(xiàng)目如何在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，可能有著比許多同行更清晰的認(rèn)識(shí)。我司對(duì)項(xiàng)目的全程將分為前期、中期、后期三個(gè)階段操作：前期策劃部分（項(xiàng)目立項(xiàng)——規(guī)劃完成）我司將成立專門的工作組于設(shè)計(jì)院和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合溝通，針對(duì)產(chǎn)品的定位和規(guī)劃要求完成產(chǎn)品的單體設(shè)計(jì)、立面規(guī)劃、環(huán)藝規(guī)劃等內(nèi)容。在前期階段，我們可以對(duì)項(xiàng)目案名進(jìn)行公開(kāi)征集，對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)來(lái)源、邀請(qǐng)潛在購(gòu)房者進(jìn)行規(guī)劃評(píng)定等方式來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商的知名度。中期策劃部分（規(guī)劃完成——項(xiàng)目開(kāi)盤前一個(gè)月）主要完成項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售前的準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目售樓處的建設(shè)裝修、圍墻廣告牌、形象設(shè)計(jì)（VI）設(shè)計(jì)制作、銷售人員的培訓(xùn)、價(jià)格、銷控的制定、銷售道具的制作（沙盤、引導(dǎo)旗、表格制定等）等，這一時(shí)期也是對(duì)樓盤的概念導(dǎo)入和品牌塑造以及客源儲(chǔ)備的最佳時(shí)期。為項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和公開(kāi)發(fā)售做好充分的準(zhǔn)備。在項(xiàng)目中期，我們可以通過(guò)對(duì)物業(yè)公司、廣告禮儀公司、裝修、工程隊(duì)伍的公開(kāi)招標(biāo)，再次擴(kuò)大項(xiàng)目的認(rèn)知度。通過(guò)階段性的廣告宣傳，為項(xiàng)目開(kāi)盤奠定基礎(chǔ)。后期策劃部分（項(xiàng)目開(kāi)盤前一月——完成銷售）進(jìn)入開(kāi)盤正式銷售階段具體各部分的詳細(xì)服務(wù)內(nèi)容可參看：我司服務(wù)內(nèi)容及模式。三、開(kāi)發(fā)周期建議根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)基本情況，大部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均在2007年開(kāi)發(fā)完畢，面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，建議本項(xiàng)目在資金運(yùn)作正常的情況之下，進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)策略。整體開(kāi)發(fā)主要考慮以下因素：■ 資金的周轉(zhuǎn)■ 從現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境營(yíng)造來(lái)看，適宜先改造項(xiàng)目現(xiàn)有環(huán)境，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最出彩的亮點(diǎn)。四、物業(yè)管理建議小區(qū)實(shí)行嚴(yán)格的封閉式物業(yè)管理；考慮到對(duì)銷售的輔助作用，建議聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理公司管理（如貴司自行成立物業(yè)公司，建議聘請(qǐng)知名物業(yè)顧問(wèn)公司）。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)：對(duì)于運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)，物業(yè)服務(wù)也是十分體現(xiàn)社區(qū)特色的環(huán)節(jié)，應(yīng)添加與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)不同的內(nèi)容，同時(shí)這一環(huán)節(jié)對(duì)我司品牌的積累起著至關(guān)重要的作用，我司將在后續(xù)的服務(wù)中提供詳細(xì)建議！第七部分 我司服務(wù)內(nèi)容及模式附后：我司服務(wù)內(nèi)容及模式青島澤通房地產(chǎn)代理有限公司項(xiàng)目全程營(yíng)銷代理服務(wù)內(nèi)容及報(bào)價(jià)書 一、服務(wù)內(nèi)容（一）前期策劃部分區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研與分析；產(chǎn)品目標(biāo)客戶市場(chǎng)選擇及產(chǎn)品定位；規(guī)劃、單體、戶型設(shè)計(jì)建議；園林景觀設(shè)計(jì)建議；社區(qū)配套及市內(nèi)配套建議；物業(yè)管理建議；營(yíng)銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、目標(biāo)客戶調(diào)查；案名建議及主題理念設(shè)計(jì)。（二）企劃部分現(xiàn)場(chǎng)售樓處裝修及賣場(chǎng)布置建議；售樓處的燈箱、模型、效果圖、施工圍墻等策劃及設(shè)計(jì)建議；樓書等宣傳資料的策劃及設(shè)計(jì)建議；展銷會(huì)場(chǎng)、展板設(shè)計(jì)建議與展銷會(huì)促銷活動(dòng)建議；橫幅、羅馬道旗、彩旗設(shè)計(jì)建議；傳媒廣告設(shè)計(jì)；軟新聞稿擬稿；階段廣告策略；廣告訴求建議；總體宣傳推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)算；1各階段促銷方案設(shè)計(jì)；1以上企劃部分的建議與計(jì)劃，經(jīng)甲方確認(rèn)后，負(fù)責(zé)組織落實(shí)執(zhí)行。（三）樓盤銷售部分樓盤定價(jià)原則、策略及客戶檔案建立；開(kāi)盤時(shí)間及銷售階段的劃分；各銷售階段的銷售窗口表的編制；開(kāi)盤銷售建議；價(jià)格控制及守價(jià)原則；銷售人員培訓(xùn)及組織實(shí)施銷售；實(shí)際銷售；定期提供銷售建議及銷售業(yè)績(jī)報(bào)表；定期提供市場(chǎng)及客戶分析報(bào)告；協(xié)助甲方辦理按揭、鑒證、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。二、服務(wù)取費(fèi)：項(xiàng)目前期營(yíng)銷策劃費(fèi)：營(yíng)銷代理費(fèi)： 溢價(jià)分成：付款方式： 三、人員配置項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：1名策劃主案：2名銷售主案：2名銷售人員：5—6名配套人員：策劃、文案、企劃執(zhí)行、平面設(shè)計(jì)等按需調(diào)配。