【正文】 8萬元34—53萬元36萬元40—50萬元公開日期200120012001交房時間2002/62002年10月2002/9銷售率90%一期100%二期80%50%備 注二、 項目分析1. 優(yōu)勢成熟生活社區(qū)：真如古鎮(zhèn)、曹陽商圈成熟配套，人文氛圍良好。交通便利：立體交通，高架、地面公交、軌道交通，出行更加方便。澳洲景觀規(guī)劃：高品質(zhì)、超越普通的環(huán)境規(guī)劃，令其在同等樓盤中更顯示出優(yōu)等性價比的概念，往往成為影響買家作出最后購買決定的因素。房型合理：客廳餐廳功能明確，臥室朝向佳，進深短，采光通風(fēng)性良好，操作陽臺及轉(zhuǎn)角陽臺加大了采光與活動的空間。二房8090平方米左右，三房110—120平方米，房型新穎多樣，是屬于市場接受度較大設(shè)計戶型。2. 劣勢區(qū)域地段的心理附加值不高：本案位于普陀區(qū)，是過去舊上海的棚戶區(qū)，受區(qū)域行情影響，缺乏高價格運動空間。同質(zhì)化競爭激烈：周圍競爭樓盤較多，且同質(zhì)化程度較高，在產(chǎn)品的塑造上很難尋找明顯的差異化，在去化速度上造成一定的阻礙。抗型房源：本案的南緣物業(yè)，受外界環(huán)境的影響較大，會造成阻力。3. 市場機會澳洲理念的景觀規(guī)劃：相對其他同質(zhì)樓盤來說，提出澳洲生活理念——休閑、健康、生態(tài)是該樓盤最具備差異化的地方，對目標(biāo)買家頗具吸引力。符合市場需求：無論是房型配比、面積控制，還是總價控制都符合市場需求的最大峰值，為本案樹立良好的市場形象提供了堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)。區(qū)域內(nèi)大型個案：目前雖然有較多的樓盤形成競爭的壓力，但其規(guī)模與本案相比均較小，從上海的總體市場銷售態(tài)勢來看，大規(guī)模的樓盤在近兩年的歷史證明，能夠受到消費者的青睞，特別是對于一般的消費對象。三、項目定位時尚的建筑精品，自由的生活空間，未來的前瞻規(guī)劃，多重的生態(tài)景觀相交融的新世紀(jì)生活社區(qū)三、 品建議1. 景觀規(guī)劃建議“創(chuàng)景”和“風(fēng)景”目前市場較為注重景觀的規(guī)劃布局，這與消費者追求“健康、生態(tài)、自然”的購房觀念密不可分。但景觀的規(guī)劃以及小品設(shè)置均存在較大的局限性，“可觀不可游，可賞不可留”的現(xiàn)象到處可見。我司建議本案的景觀應(yīng)注重“創(chuàng)景”，在有限的條件下，創(chuàng)造“可觀、可賞、可游、可留”的景觀布局，并且將“景觀”的提升至“風(fēng)景”的概念。充分利用空間結(jié)構(gòu)的變化做到小中見大、移步換景、延景入室的效果。2. 會所建議我們建議先把會所建好，里面的配套也希望直接做出來，同時在會所周邊先做出部分景觀，開案時直接以會所做為售樓中心，這樣可以減少額外搭建售樓處的費用，同時也能向客戶直接表明發(fā)展商的實力和信心。會所內(nèi)容建議分年齡層次的不同設(shè)定不同的會所空間。兒 童：兒童樂園、親子托管中青年：網(wǎng)球場、健身房、壁球館、桑拿理療中心、美容美發(fā)中心老 年：棋牌室、閱覽室大眾服務(wù)空間：商務(wù)中心、理財沙龍、家政服務(wù)中心、洗衣中心、簡餐中心智能化系統(tǒng)：n IC卡一卡通（銷售現(xiàn)場演示）可用于停車，繳納物業(yè)管理費及社區(qū)公用費，社區(qū)網(wǎng)站的網(wǎng)上消費，入口處電子鎖。n 遠程三表抄送系統(tǒng)（現(xiàn)場演示）n IP電話n Internet寬帶高速接入社區(qū)信息服務(wù)系統(tǒng)（現(xiàn)場演示）n 物業(yè)慣例信息查詢，網(wǎng)上保修n 物業(yè)管理費網(wǎng)上支付（結(jié)合IC卡）n VOD視頻點播（聯(lián)合美亞）n CD點播n 網(wǎng)上書庫（與上海圖書館合作）n 網(wǎng)上醫(yī)療咨詢n 網(wǎng)上購物n 網(wǎng)上求學(xué)安全系統(tǒng)n 底樓入口及電梯使用IC卡系統(tǒng)n 入戶門非正常開啟，窗和陽臺幕簾式紅外線報警可視對講及緊急求助，防火以及煤氣泄露聯(lián)網(wǎng)報警。IC卡一卡通的貫穿作用n 社區(qū)大門入口門鑰n 內(nèi)庭花園入口門鑰n 入口大堂門庭門鑰n 電梯鑰匙（刷一下卡電梯會帶你到所住樓層）n 車庫鑰匙n 各種物業(yè)費用繳納卡n 水、電、煤等生活費用繳納卡n 在景觀規(guī)劃方面，可以借鑒加拿大設(shè)計風(fēng)格，引入以休閑、自然、健康的理念，以生活化的景觀為主，觀、賞、游為一體，讓人充分享受到生活的自然情趣。n 在配套設(shè)施方面，有針對性的引入一些康體設(shè)施，并且盡量能夠滿足各個年齡段的需求。如：老年人健康步道、兒童運動場、小區(qū)健康咨詢中心、水療館等。既不會有較大的成本提高，又可以完善本案的整體形象。n 借助外力的支持，引入相應(yīng)的社區(qū)醫(yī)療機構(gòu)，如：人健醫(yī)學(xué)等以醫(yī)療咨詢?yōu)橹鞯膶I(yè)機構(gòu)，來充實本案。n 可選用部分環(huán)保型的建材四、 目標(biāo)客戶市場定位本案屬于一個超大型樓盤，總量40萬余平方米，勢必要求將目標(biāo)客戶的來源區(qū)域充分放大，方能實現(xiàn)本案的最終目標(biāo)。（1） 區(qū)域特針本區(qū)域區(qū)的客源：值幼生長在區(qū)域內(nèi)，對區(qū)域有較深的情感，熟悉周邊的生活配套設(shè)施以及交通等。普陀其余板塊的客源：因拆遷或生活改善等原因有購房的需求。外區(qū)客源：因拆遷或生活改善等原因有購房的 需求考慮到價格或工作的關(guān)系。外地客源：在上海工作或經(jīng)商人士，主要考慮價格以及交通的便捷因素。（2） 職業(yè)特征l 小型私營業(yè)主l 國家公務(wù)員l 工薪階層（3） 年齡特征這一階層中的主體年齡在28歲—50歲之間，并形成年齡逐漸趨低的態(tài)勢。（4） 生活方式特征消費生活方式：不因生活穩(wěn)定而不思進取，爭取更多的收入，在滿足基本的物質(zhì)生活資料消費基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費與勞務(wù)消費。隨著該階層的成熟與崛起，閑暇時間的消費、休閑內(nèi)容會呈現(xiàn)較強的階層特征，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層。由于住宅是其生活的重要載體之一，也是其社交活動發(fā)生的重要場所之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑暇消費特征的設(shè)施安排，將獲得該階層人士的認同。家庭生活方式：該階層人士的最低起始年齡基本在30歲左右，家庭的構(gòu)筑及穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護，成為其關(guān)注的另一個焦點。這部分人既是未來社會發(fā)展的中堅力量，也是家庭中的頂梁柱?；诩彝ビ^念的確立與強化，較強的家庭責(zé)任感引導(dǎo)起更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與發(fā)展前景，包括妻子和父母的居住感受，孩子的生長環(huán)境與成長等。五、 廣告總精神看得見風(fēng)景的住宅六、 案名建議 項目總案名沁園春源至詞牌名，毛澤東的“”，可以說家喻戶曉，大氣不失儒雅，磅礴不失情趣。對于本案40萬平方米的大型個案而言，案名因便于記憶和閱讀，在結(jié)合了本案的產(chǎn)品特點以及目標(biāo)消費對象的分析后，我司建議案名的切入應(yīng)從本案景觀入手：“沁園春”滿園春色歸及本案，山、水、樹、花、草。即符合本案大型樓盤的規(guī)模需要，又不失特色。分期案名：一期： 突出本案一期以秀造景的規(guī)劃理念，以及較多小房型的物業(yè)規(guī)劃。二期：突出本案二期景觀規(guī)劃。三期：突出本案三期水景規(guī)劃我司認為：隨著銷售周期的延續(xù)，每一期的推廣成功，不僅要在產(chǎn)品上有所加強，在廣告推廣上同樣要不斷的對本案的形象進行疊加。只有這樣才能保證本案銷售的順利進行，并且，能夠增強抗競爭風(fēng)險。