【正文】 動(dòng)，達(dá)到情感營(yíng)銷的目的。邀請(qǐng)?jiān)瓌?chuàng)歌手布仁巴雅爾一家到現(xiàn)場(chǎng)演唱，并交流對(duì)家庭親情感悟和藝術(shù)創(chuàng)作。 66 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：傳播策略 （三）公關(guān)策略 公關(guān)主題 —— 教育文化 ? 攜手幼兒園及早教班幼兒家長(zhǎng)，開展綠色健康生活講座和家庭教育專家講座。 ? 成立“風(fēng)馬牛集中營(yíng) —— 成都分營(yíng)”引起成都年輕的意見領(lǐng)袖關(guān)注。舉辦“風(fēng)馬牛話劇節(jié)” 67 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：傳播策略 （四）企業(yè)事件 針對(duì)周邊社區(qū)及幼兒園、小學(xué)，尋找最有默契小家庭，拍攝本項(xiàng)目廣告片；以此吸引目標(biāo)客戶參與，并傳播項(xiàng)目理念。 全城有獎(jiǎng)?wù)骷瘍和垦b修創(chuàng)意，征集對(duì)象為：小學(xué)生、初教家庭；以體現(xiàn)本項(xiàng)目重視每個(gè)家庭成員的居住偏好的理念及本項(xiàng)目精裝品質(zhì)。 68 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：傳播策略 （五）營(yíng)銷階段及推廣節(jié)奏 預(yù)熱期 持續(xù)升溫期 開盤熱銷期 剩余消化期 時(shí)間軸 推廣強(qiáng)度 只針對(duì)第一批次房源 69 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：傳播策略 （六）費(fèi)用預(yù)算 類別 費(fèi)用計(jì)劃 備注 銷售中心建造及裝飾 300萬 含設(shè)備等 廣告費(fèi)用 報(bào)廣費(fèi)用 200萬 商報(bào)（含軟文） +華西 雜志廣告 75萬 成都買房、成都樓市、居周刊 候車廳廣告 100萬 從 6月開始起付 網(wǎng)絡(luò)廣告 50萬 依據(jù)搜房合同 大牌廣告 100萬 戶外大牌 廣告月費(fèi) 8萬 *7=56萬 從 6月開始支付 陣地包裝 20萬 圍擋、道旗 活動(dòng)費(fèi)用 60萬 多個(gè)活動(dòng) 物料及銷售道具 30萬 模型制作 50萬 宣傳片及效果圖 20萬 其他費(fèi)用 總計(jì)： 990萬 70 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、策略制定 渠道策略 71 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 3：渠道策略 （一）渠道營(yíng)銷原則 挖掘與本項(xiàng)目客群最匹配的客戶資源渠道，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。 并非簡(jiǎn)單的上門推銷或信息傳播，而是本著整合營(yíng)銷的原則，針對(duì)特定渠道、特定人群開展符合他們精神需求和價(jià)值取向的營(yíng)銷活動(dòng)。 以公關(guān)活動(dòng)為拳頭， 搭建與渠道客戶交流對(duì)話的平臺(tái)，于無形之中傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息后，再進(jìn)行銷售跟蹤；摒棄直接、生硬的上門推銷。 72 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 3：渠道策略 （二）渠道選擇及行銷手段 周邊老社區(qū)居民： 以綠色公益、家庭親情為由頭，開展公關(guān)活動(dòng)。 早教學(xué)校、幼兒園、小學(xué)： 以教育、家庭親情為主題，開展公關(guān)活動(dòng)和事件營(yíng)銷， 實(shí)現(xiàn)與家長(zhǎng)溝通互動(dòng) 周邊各類商家： 共享客戶資源，實(shí)現(xiàn)聯(lián)合推廣、聯(lián)合促銷。 銀行、 4S店、電信運(yùn)營(yíng)商高端客戶： 以廣告信息滲透為主 73 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、策略制定 價(jià)格策略 74 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：價(jià)格策略 （一）定價(jià)原則 本項(xiàng)目與區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目從總價(jià)上拉開價(jià)格差距，主要以總價(jià)信號(hào)反應(yīng)出本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)導(dǎo)地位，單價(jià)方面保持在中偏高的水平，使項(xiàng)目達(dá)到合理利潤(rùn)水平。 在原則 1的前提下，保證項(xiàng)目銷售去化速度達(dá)到今年的銷售目標(biāo)。 75 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：價(jià)格策略 （二）定價(jià)依據(jù) 競(jìng)爭(zhēng)樓盤類比量化法 項(xiàng)目蓄客情況 市場(chǎng)走勢(shì) 說明： 本次定價(jià)，僅依據(jù)可比樓盤量化法的原則，進(jìn)行均價(jià)的初步確定； 待項(xiàng)目開盤前，根據(jù)蓄客情況及其他影響因素，進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。 76 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：價(jià)格策略 （三）可比樓盤量化法 —— 住宅推導(dǎo) 住宅產(chǎn)品 價(jià)值 環(huán) 境 價(jià) 值（ 40％） 開 發(fā) 價(jià) 值（ 40％） 品牌價(jià)值（ 20％） 合計(jì) 因素 分項(xiàng)價(jià)值 板塊價(jià)值 人文環(huán)境 交通環(huán)境 自然環(huán)境 總體規(guī)劃 產(chǎn)品戶型 小區(qū)配套 周邊配套 開發(fā)商品牌 物管品牌 比例 40% 10% 20% 30% 30% 30% 20% 20% 70% 30% 綜合 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% XXXX 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 權(quán)重分值 16% 4% 8% 12% 12% 12% 8% 8% 14% 6% 100% 紅星國際 分值 110 100 100 110 90 120 100 90 70 70 權(quán)重分值 % 4% 8% % % % 8% % % % % 華宇榮國府 分值 120 110 110 110 100 100 120 90 100 90 權(quán)重分值 % % % % 12% 12% % % 14% % % 金域國際 分值 100 100 100 100 60 90 90 100 60 60 權(quán)重分值 16% 4% 8% 12% % 10. 8% % 8% % % 91% 保利中心 分值 120 110 110 110 120 100 110 90 120 100 權(quán)重分值 % % % % % 12% % % % 6% % % % % % 8% 18% % % 8% 4% 16% 權(quán)重分 值 70 80 90 70 150 70 100 100 100 100 分值 荷里活 % % % % % % % % % 4% % 權(quán)重分 值 60 60 80 80 130 80 130 80 100 90 分值 大王玨城 77 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：價(jià)格策略 （三）可比樓盤量化法 —— 住宅推導(dǎo) 綜上， XXXX住宅清水房， 均價(jià)約為 10500元 /平米。 紅星國際 蓉國府 金域國際 保利中心 荷里活 大王玨城 表單均價(jià) 10000 （清水） 13500 （清水） 10500 （清水） 14000 （清水） 13500 （清水） 9500 （清水） 類比權(quán)重 % % 91% % % % 樓盤權(quán)重修正值 20% 10% 30% 10% 10% 20% 本項(xiàng)目住宅類比價(jià)格 10851（清水） 78 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 4：價(jià)格策略 （三）公寓價(jià)格 由于當(dāng)前市場(chǎng)與本項(xiàng)目公寓客直接類比的項(xiàng)目?jī)H有金域國際，故，暫不做價(jià)格推導(dǎo)。 79 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、策略制定 銷售策略 80 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 5：銷售策略 （一）整體策略 整合形象入市，住宅、公寓同步推售，相互借力 ? 整合形象入市，高端住宅借勢(shì) SOHO公寓、高端商業(yè)對(duì)工作和生活的便利程度的提升，以“筑守事業(yè)和家庭的中心華宅”來表現(xiàn)整體價(jià)值。 ? 考慮市場(chǎng)對(duì)市中心物業(yè)的投資熱情，本項(xiàng)目高端住宅形象和市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以及本年度銷售目標(biāo)和市場(chǎng)熱銷氛圍的形成；這幾方面因素綜合決定了，應(yīng)將住宅和公寓同步推售。 ? 住宅的高端形象及價(jià)格，將對(duì) SOHO公寓的性價(jià)比起到正面的影響作用，從而表現(xiàn)出 SOHO公寓更大的投資價(jià)值。 ? 住宅產(chǎn)品和 SOHO公寓所針對(duì)的目標(biāo)客戶群，有較大的差異，不存在項(xiàng)目自身產(chǎn)品內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的問題。 ? 商業(yè)收官，考慮到商業(yè)對(duì)住宅和公寓呈現(xiàn)的依賴，最后推出商業(yè)，并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 81 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 5：銷售策略 （二）具體推售策略 理由如下： 將住宅房源分批次推出，有利于制造市場(chǎng)緊俏和熱銷，也有有利于 價(jià)格策略的運(yùn)用。東樓戶型更加純粹、均好性明顯，更針對(duì)目標(biāo)客戶， 有利于提高轉(zhuǎn)化率，實(shí)現(xiàn)開盤熱銷。 LOFT產(chǎn)品產(chǎn)品力更具優(yōu)勢(shì)、更稀缺，對(duì)公 SOHO寓來形成嚴(yán)重 的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)；而當(dāng)前市場(chǎng)機(jī)會(huì)是，市中心 SOHO公寓產(chǎn)品供給很小， 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相對(duì)寬松，而后期的競(jìng)爭(zhēng)壓力很大；所以應(yīng)該使 SOHO產(chǎn) 品盡快銷售，將 LOFT作為后期面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的籌碼。 首批次先推兩梯四戶北樓的 136套住宅和 400套平層公寓 82 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 5：銷售策略 （三）促銷策略 ?根據(jù)客戶儲(chǔ)備和提高成交轉(zhuǎn)化率的需要，在蓄水期間陸續(xù)推出 優(yōu)惠及優(yōu)惠升級(jí)政策，開盤期間推出特別優(yōu)；制定多重優(yōu)惠，但 控制優(yōu)惠總額。 ?依據(jù)本項(xiàng)目營(yíng)銷定位及目標(biāo)客戶的真實(shí)需求，可以針對(duì)性推出 特別優(yōu)惠，將 SOHO公寓與住宅進(jìn)行捆綁銷售。 83 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 三、策略制定 5：銷售策略 （四）本年度銷售目標(biāo)分解 9月 10日，開始接受咨詢，儲(chǔ)備客戶。 9月 30日，銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐售樓部，并完成培訓(xùn)。 10月 10日，開始辦理入會(huì)，推出優(yōu)惠措施 11月 20日，實(shí)現(xiàn)入會(huì)客戶達(dá) 200組以上，并推出優(yōu)惠升級(jí)政策 12月 10日，實(shí)現(xiàn)入會(huì)客戶將近 300組，辦理優(yōu)惠升級(jí)的客戶達(dá) 150組以上 12月 15日，開盤實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化率 50%以上，簽約金額 1億以上。 84 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 四、執(zhí)行計(jì)劃 85 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 三、策略制定 策略制定 8月計(jì)劃 9月計(jì)劃 10月計(jì)劃 11月計(jì)劃 12月計(jì)劃 86 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 四、執(zhí)行計(jì)劃 8月計(jì)劃 87 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 四、執(zhí)行計(jì)劃 1： 8月計(jì)劃 （一） 8月營(yíng)銷目標(biāo) 繼續(xù)開展公司品牌落地，現(xiàn)場(chǎng)包裝、物資籌備 立體城市展完美謝幕，與網(wǎng)絡(luò)媒體合作，開設(shè)網(wǎng)絡(luò)立體城市展 與行業(yè)?？献鳎粤Ⅲw城市為切入點(diǎn)，引出綠色地產(chǎn)，解讀萬 X綠色戰(zhàn)略。 利用工地現(xiàn)場(chǎng)圍墻和看板，釋放公司形象廣告。 設(shè)計(jì)、籌備營(yíng)銷道具，完成成都公司網(wǎng)站建設(shè)。 確定售樓部外圍包裝方案 88 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ? 四、執(zhí)行計(jì)劃 1： 8月計(jì)劃 （二）執(zhí)行計(jì)劃 時(shí)間 事項(xiàng) 執(zhí)行人 督導(dǎo)人 備注 8月 23~31日 媒體解讀綠色地產(chǎn)及萬X綠色戰(zhàn)略 鮮菲菲 萬海 居周刊、成都樓市、成都買房 8月 24日 確定效果圖、三維動(dòng)畫廣告片、市內(nèi)精裝展示制作的合同內(nèi)容。 胡洋 黃好 萬海 內(nèi)容表現(xiàn)方式及制作數(shù)量 8月 25日 簽定模型公司合同 胡洋 黃好 萬海 沙盤及戶型單體模型 8月 25日 明確廣告創(chuàng)意方向 胡洋 萬海 依據(jù)營(yíng)銷報(bào)告 8月 25日 調(diào)試公司網(wǎng)站 胡洋 萬海 本月內(nèi)上線 8月 26日 圍墻廣告安裝發(fā)布 胡洋 萬海 確定制作公司 8月 26日 明確售