底大豐市豐中地塊可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-23 20:38本頁面
【導(dǎo)讀】大豐市地處江蘇東部，鹽城市東南。東聯(lián)黃海，南與東臺市接壤。滬屬農(nóng)場各3個。國家重點工程大豐港位于江蘇沿海海岸線中部，是填補江蘇。沿海港口空白帶的中心戰(zhàn)略大港。2020年10月18日，大豐港一期工程兩個萬噸級泊。過21萬人，城市化率%，人均GDP更是首次突破20000元人民幣大關(guān)。2020年底統(tǒng)計數(shù)據(jù)表。明，在蘇北24個縣中，大豐的經(jīng)濟總量處于第三位。在過去的幾年中大豐市的經(jīng)濟總。量每年都以15%以上的速率上漲。同比鹽城市的其他縣市的發(fā)展速度，大。豐市的經(jīng)濟總量上升速度較快，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。了15%，這樣的收入水平已超過鹽城市的平均收入水平。達到了32平方米，超過全省居民住房面積，但增長率沒有大幅提高。年9月正式對外開放并營業(yè)。港區(qū)與大豐市區(qū)的聯(lián)系更加緊密。大豐市經(jīng)濟總量較高，名列蘇北縣市前矛。綜觀2020年以來的住宅供應(yīng)與銷售情況，大豐市居民購房熱情高漲。來看，居民的購房意識逐漸強烈。迫使商品房供需趨向平衡。
【正文】 為兩期開發(fā)建設(shè)，總建筑面積約 32 萬平方米，其中一期約 17 萬平方米。目前推出 部分為 一期，對外銷售均價26002700 元 /平方米。 項目主打意大利風(fēng)格，戶型配置則以 80100 平方米為主力戶型， 是大豐首個以中小套型為主體定位的項目， 與競爭項目陽光城市定位進行合理區(qū)分，因此銷售也較良好。 金宇景苑 金宇景苑位于大豐市黃海路與金豐南路交界處，由大豐市金宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)。項目規(guī)劃建設(shè)有 25 棟多層住宅，目前已推出 20 棟左右多層住宅，總體銷售率達 65%。 2020 年該項目對外銷售均價為 2380 元 /平方米，目前銷售均價為 2600 元 /平方米，其中自行車庫銷售單價為 1200 元 /平方米，汽車庫 銷售單價為 2580 元 /平方米。頂層部分銷售單價為 1900 元 /平方米， 連同 閣樓一起出售。 大豐市在售及未來即將上市項目圖 示 四、 地塊分析及 SWOT 分析 一） 地塊概況 地塊為原大豐市初級中學(xué)的學(xué)校用地，地塊北至健康東路，西至財政巷，南至大華路，東與住宅小區(qū)相聯(lián)。 地塊形狀較為方正，呈梯形布局， 便于規(guī)劃。 由于 之前為 學(xué)校用地，地塊內(nèi)部 綠化及基地條件良好。雖然 目前地塊尚未拆遷， 拆遷工程量不大 。 地塊西面 即為大豐市財政管理局， 東面則為大豐市 工商局等機關(guān)，區(qū)域內(nèi)人群收入及需求比較強大。 地塊南側(cè)為大華路，緊鄰二卯酉河，適合 作為小區(qū)的主入口。地塊北側(cè)為健康路，可根據(jù)實際情況建設(shè)部分商業(yè)。 地塊占地面積為 萬平方米，規(guī)劃容積率為 ，綠地率大于 30%，建筑密度小于 28%，可規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)及住宅。 地塊所處位置與市中心繁華地段僅 5 分鐘路程， 在調(diào)查中，來自政府官員與周邊 居民 及部分開發(fā)企業(yè)， 對 本 地塊的地理位置非常認可。 二） 周邊商業(yè)分析 大豐市的商圈以人民路與健康東路的交界處為中心，商圈半徑約 500800 米。區(qū)域內(nèi)商業(yè)比較散亂，目前區(qū)域內(nèi)有農(nóng)工商超市、世紀華聯(lián)超市等，經(jīng)營狀況良好。 本地塊與該商圈的距離為步行時間約 35 分鐘，地 塊北側(cè)為沿街 2 層商業(yè)，西側(cè)為沿街 13 層商鋪，目前仍處于營業(yè)中。在地塊的西面為大豐市目前較為集中的批發(fā)市場，且該區(qū)域內(nèi)有一個正處于整修中的菜市場，規(guī)模較大。 地塊西側(cè) 部分 商業(yè) 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營類別 開間 進深 面積 租金 平均月租金 日用紙張 4 米 3 米 12 ㎡ 4000 元 /年 元 /月 ㎡ 日用調(diào)味品 7 米 5 米 35 ㎡ 10000 元 /年 元 /月 ㎡ 日用百貨 5 米 3 米 15 ㎡ 8000 元 /年 元 /月 ㎡ 煙酒批發(fā) 6 米 米（兩層） 30 ㎡ 11000 元 /年 /月 ㎡ 如上表所示，目前地塊西側(cè)的商業(yè)租金屬于商圈中的中等水平，基本維持在 2535元 /月 ㎡。 盡管知道了本地塊即將要拆遷，在本地塊的商業(yè)內(nèi)經(jīng)營的商戶，經(jīng)營狀況仍良好。且有部分商戶希望在本地塊改造之后，重新租賃本地塊的商鋪，部分商戶則希望能夠購買此處的商鋪。 三） SWOT 分析 優(yōu)勢： ? 地理位置優(yōu)越 ， 政府官員及開發(fā)企業(yè)與 居民 均 認可 地塊 ，區(qū)域內(nèi)潛在購房群體經(jīng)濟實力較強 ； ? 地塊方正，便于規(guī)劃，且市區(qū)中如此大盤已不多見 ，可形成規(guī)模小區(qū)； ? 緊鄰財政管理局、工商局等機關(guān)，且與大豐市人民醫(yī)院距離較近，可獲得大部分穩(wěn)定客戶 群體； 劣勢： ? 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)簡單，處于初級批發(fā)階段，影響住宅的品質(zhì)； 機會： ? 城市處于新一輪的開發(fā)建設(shè)高速期，舊城改造仍未全面展開； ? 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，商品房需求比較旺盛 ； ? 政府即將搬遷至東部，激發(fā)出積極信號，已促使部分項目價格上行 ； ? 市中心區(qū)域內(nèi)目前供應(yīng)較少，而本項目的出現(xiàn)可適時滿足需求 ； ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計上起點較低，缺少真正的中高檔項目 ； 風(fēng)險： ? 大豐市目前房地產(chǎn)發(fā)展過快，可能存在政策打壓的風(fēng)險； ? 地塊目前尚未拆遷，如在競得土地之后，政府是否按時拆遷，會極大影響項目的開發(fā)進度與周期； ? 大風(fēng) 市初級中學(xué)的搬遷，將區(qū)域內(nèi)的部分教師購房需求轉(zhuǎn)移至西區(qū)； ? 地塊的競爭激烈，可能出現(xiàn)部分競爭者不計成本報價，會影響整個地塊的盈利水平； ? 競爭項目永泰國際廣場后期將有大量住宅推出，會搶奪區(qū)域內(nèi)的優(yōu)質(zhì)群體； 四） 結(jié)論 房地產(chǎn)市場及政策因素向好， 地塊 地理位置優(yōu)越， 此地塊值得 開發(fā) 投資； 地塊內(nèi)的商業(yè)規(guī)劃建設(shè)非常關(guān)鍵，商業(yè) 部分 面積與規(guī)劃業(yè)態(tài)將 對整個項目的收益形成決定性影響； 目前市場缺少真正的高檔產(chǎn)品，如在 規(guī)劃設(shè)計上能夠在現(xiàn)有條件下進行品質(zhì)提升，將有助于提升項目的總體銷售。
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