精品資料-合美企劃2008年自貢名城新天地項目前期定位報告-資料下載頁
2025-01-19 01:56本頁面
【正文】 特征： 自貢當地人為主，他們在外或者在本地經商，有較強的經濟實力，他們手上有多套房產，利用房產的升值，賺取差價。這部分人看中樓盤的升值潛力，區(qū)域的規(guī)劃，尋求炒作升值空間。有很強的冒險意識。 理由： 近年來隨著自貢地產價格的飆升，這部分客源對樓市價格的推動是重要因素。這部分人在其他行業(yè)賺取資本后，轉向投資樓市。他們在前一段房地產發(fā)展高峰時，已經獲得了不少增值利潤。因此更加積極的加入房產投資。 住宅目標客群： —— （主要為自住性需求者） 商業(yè)目標客群： —— （投資性需求尤其是長線投資者） ７ 本案項目 規(guī)劃經指標說明及建安成本導入推算 項目 指標 總用地面積 ㎡ 總建筑面積 59736㎡ 地上總建筑面積 50875㎡ 其中：文化商業(yè)總面積 ㎡ 住宅總面積 ㎡ 地下總建筑面積 ㎡ 其中：地下商業(yè)總面積 ㎡ 地下車庫、設備面積 ㎡ 容積率 建筑密度 ％ 綠化率 ％ 建筑高度 主要技術經濟指標： 四川自貢市 A011， A012地塊 建安成本估算 地價 1000萬元土地轉讓價（甲方提供），約合 / ㎡ 合計： / ㎡ 基建 住宅建安成本 2022元 / ㎡ （含建筑成本和公建配套）商業(yè)建安成本1000元 / ㎡ ；總平均建安成本為： 85804700247。 59736= / ㎡ 雜項 稅費 +設計費等 =150元 / ㎡ 建設成本 / ㎡ *59736㎡ = 我們對于本案項目建安成本的估算： —— 相關數據皆根據甲方提供和市場參數為依據 項目價格定位及客戶群體定位 市場價格分析結論 二、商業(yè) 業(yè)態(tài)定位： “ 超市百貨業(yè) ”“ 專賣零售業(yè) ”“ 知名餐飲業(yè) ”“ 主題專業(yè)市場 ” 預計商業(yè)價格： 地下商場： 5000元／㎡ — 10000元／㎡ 之間，一層商場： 15000元／㎡ — 25000元／㎡ 之間，二 — －四層商場： 4000元／㎡ — 6000元／㎡ 之間。 客戶群體： 立足本地投資客群，發(fā)展部分知名品牌投資客群。 注：跟據不同位置，可以定不同價格。 一、住宅 售價應設在： 18002500元 /㎡ 之間，總價控制在 2535萬之間比較符合當地消費能力。也可做少部分豪宅，提升項目檔次，售價可以在 3000元左右，總價在 50萬左右。 戶型： 以 110— 130為主力戶型 ， 3房 4房為主，可伴隨一些 80100的 2房中小戶型，一些 150左右的豪宅。 客戶群體： 本地客群 ，適合三口之家的經濟型消費客群，部分高檔高消費客群。 銷售收入測算 序號 項目名稱 可銷售面積（㎡） 銷售價格 合價（萬元） 1 住宅 ㎡ 2300元 /㎡ 2 商業(yè)配套 地下商場 ㎡ 7500元 /㎡ 一層商場 5069㎡ 18000元 /㎡ 二～六層商場 19737 ㎡ 4000元 /㎡ 3 車位銷售 ㎡ 2500元 /㎡ 一 合計 我們對于本案項目定價依據： 根據成本推導＋市場標桿價格參照＝本案項目單價設定 —— 項目建安成本 / ㎡ —— 市場價格標桿 參照 ＋１５％ 的年增長率 序號 項目名稱 單價（元 /㎡ ） 支出 /毛利潤 備注 二 成本支出 —— —— 1 土地成本 —— 10000000 包括 3%的契稅 2 前期費用 —— 2289375 —— 勘察、設計費 35 1780625 按 35元 /㎡ 估算 三通一平 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 3 工程建設支出 —— 88442300 —— 住宅建安成本 2022 52137200 具體按當地行情 商業(yè)建安成本 1000 36305100 4 項目配套費 —— 5341875 —— 電增容費 40 2035000 按 40元 /㎡ 估算 道路及給排水工程 25 1271875 按 25元 /㎡ 估算 景觀及綠化 15 763125 按 15元 /㎡ 估算 照明工程 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 通訊及智能化工程 15 763125 按 15元 /㎡ 估算 5 開發(fā)費用 —— 2798125 —— 監(jiān)理費 10 508750 按 10元 /㎡ 估算 工程規(guī)費 25 1271875 按 25元 /㎡ 估算 公共維修基金 20 1017500 按建安成本的 2%計 成本 推導 序號 項目名稱 單價（元 /㎡ ） 支出 /毛利潤 備注 6 不可預見費 —— 按（ 2+3+4+5）的 1%計 7 管理費用 —— 按（ 2+3+4+5）的 1%計 8 利息費用 —— 558000 按地價貸款一年計，年利率 % 9 銷售費用及稅費 —— 29300334 —— 營業(yè)稅及附加 —— 17341014 按銷售額 *%計 營銷代理費用 —— 8969490 按銷售額 *3%計 廣告費用 —— 2989830 按銷售額 *1%計 三 （毛）利潤 —— 部分投資參數不明，謹供參考 利潤合計： = 我們對本案項目的營銷策劃構思 8 針對本案項目營銷策略的思考 The prospect of development 營銷模式思考 營銷推廣主線思考 營銷包裝構思（視覺 /設計表現） 營銷模式思考 本案項目營銷策略思考 SP事件營銷 +樣板營銷 SP事件營銷： 在商業(yè)部分推廣階段，有利于集中項目的人氣，激活項目的商業(yè)氛圍，活躍自貢當地的投資客群。 樣板營銷： 在銷售過程中“ 引導消費和視覺空間的營造 ”是任何產品在銷售推廣過程中最為有效的宣傳武器和銷售道具，容易在第一時間震撼和刺激目標圈層的心理需求和對項目好感的微妙心理產生。 營銷推廣主線思考 本案項目營銷策略思考 整個項目營銷推廣階段將分為： 形象推廣期、項目公開期和正式銷售期 。 由于該項目本身尚已具備地段和人氣優(yōu)勢特性，因此在營銷策略上我們建議盡可能首先考慮采用 圈內（投資圈）傳播效應 即首先從商業(yè)部分為切入點進行渲染和包裝，進而引爆住宅以及整個項目的銷售 。 營銷包裝構思（案名釋義與視覺表現） 本案項目營銷策略思考 名城新天地 作為 “ 千年鹽都 ” 、 “ 恐龍之鄉(xiāng) ” 、 “ 南國燈城 “ 的千年名城，項目正是其歷史文化積淀的集中體現，做為企業(yè)公民的發(fā)展商，志在重現其歷史輝煌。 借用 ” 上海新天地 “ 的知名度和美譽度，旨在把項目打造成屬于自貢的 ” 新天地 “ ，而 ” 名城新天地 “ 也將成為自貢老城居住和購物的新天地。 備用案名推薦： 名門盛都 名城銀座 盛世名城 新天第 THANKS FOR YOUR ATTENTION！
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