【正文】 的需求市場空間。 2. 規(guī)劃優(yōu)勢：文化中心效應(yīng)給予了本案空間營造的平臺，適宜商業(yè)環(huán)境的規(guī)劃營造。 當(dāng)前自貢商業(yè)行式比較 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 比較 價(jià)格 (元 ) 租金（元） 總價(jià) (100 ㎡ ) 投資回報(bào) 升值 銷售情況 經(jīng)營狀況 臨街商鋪 (大東方廣場 ) 15000 100 150萬 高，不穩(wěn)定 慢，不穩(wěn)定 100% 人氣不足 集中商業(yè) (匯東電腦城 ) 8000 60 80萬 高，穩(wěn)定 快 100%出租 良好，人氣集中 社區(qū)商鋪 (東方家園 ) 4500 50 45萬 高，穩(wěn)定 慢 50%售出 50%出租 人氣不足 當(dāng)前自貢商業(yè)業(yè)態(tài)配比 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 超市百貨業(yè) 專賣零售業(yè) 知名餐飲業(yè) 專業(yè)百貨業(yè) 英祥帝豪 15% 45% 20% 35% 大東方廣場 0 85% 15% 0 龍都廣場 15% 55% 25% 10% 當(dāng)前自貢商業(yè)租金情況 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 租金 (當(dāng)前 ) 英祥帝豪 (集中 ) 80— 120元 / ㎡ 龍都廣場 (臨街 ) 45— 100元 / ㎡ 五星街街面店 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 大東方廣場 (臨街 ) 80— 100元 /㎡ 檀木林街道 (臨街 ) 60— 80元 /㎡ 地下商城 (集中 ) 60— 80元 / ㎡ 010203040506070802022 2022 2022 2022商鋪?zhàn)饨甬?dāng)前自貢租金平均在 80元 /㎡ ，成逐年增長的趨勢。 城市板塊劃分 本案項(xiàng)目市場現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目地處自貢 重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的“ 大安區(qū)舊城改造區(qū) ”，該區(qū)已經(jīng)是一個(gè)比較完善的生活居住板塊。我們的思考 —— 問題樹 項(xiàng)目定位及產(chǎn)品配比建議說明 開發(fā)模式 /產(chǎn)品配比思考 項(xiàng)目定位思考 項(xiàng)目開發(fā)財(cái)務(wù)模擬 營銷通路整合思考 核心推廣概念確立 視覺表現(xiàn) 產(chǎn)品競爭力提煉歸納 當(dāng)前自貢商業(yè)類現(xiàn)狀了解 歷年開發(fā)態(tài)勢及價(jià)格走勢分析 自貢市場主要個(gè)案了解分析 當(dāng)前自貢住宅項(xiàng)目開發(fā)狀況 自貢城市商業(yè)開發(fā)態(tài)勢分析 自貢當(dāng)?shù)厣虡I(yè)投資行為分析 結(jié)合項(xiàng)目特性的定位考慮 營銷策略構(gòu)思 １ 我們對自貢市場的分析了解 自貢市地處四川省南部、沱江支流釜溪河畔，轄區(qū)面積 4373平方公里。 自貢近年來主要地產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域 項(xiàng)目位置 大安區(qū)老城區(qū) 匯西 當(dāng)前自貢樓市價(jià)格走勢 本案項(xiàng)目住宅市場現(xiàn)狀分析 050010001500202225002022 2022 2022 2022 2022 2022價(jià)格從我們所了解到的價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前自貢樓市的價(jià)格走勢呈現(xiàn)出逐年走高的趨勢，每年平均增長幅度保持在15%左右，當(dāng)前市場均價(jià)在2100元 /平米 。 當(dāng)前自貢商業(yè)人流量情況 本案項(xiàng)目商業(yè)市場現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目 17:30到 18:30人流量 英祥帝豪 3000— 4000人 / h 龍都廣場 2022— 3000人 / h 五星街街面店 6000— 10000人 / h 大東方廣場 2022— 2500人 / h 檀木林街道 6000— 10000人 / h 地下商城 500— 1000人 / h 當(dāng)前自貢人流量主要集中在傍晚，晚上的人流量少，店面關(guān)門早，街面店９點(diǎn)，基本全部關(guān)門。 1. 相對于本區(qū)域其它樓盤而言，舊城規(guī)劃改造有一個(gè)較長的周期。 ? 屬于當(dāng)?shù)匚幕块T的改造地塊，有較好的 政策背景； ? 地處老城區(qū)文化中心，傳統(tǒng)成熟的商業(yè) 區(qū)域，使得項(xiàng)目具備了良好的商業(yè)氛圍； ? 大體量商業(yè)項(xiàng)目可以為時(shí)尚一族提供完 整的”一站式”購物環(huán)境； ? 良好的綠地、山景以及周邊休閑生活配 套也是該商業(yè)項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。 當(dāng)前市場通行的戶型 功能設(shè)計(jì) 及 空間布置 標(biāo)準(zhǔn)參考： 戶型劃分標(biāo)準(zhǔn) 起居功能最低標(biāo)準(zhǔn) 面積最低標(biāo)準(zhǔn)（平方米） 開間最低標(biāo)準(zhǔn)（米） 最好朝向或自然通風(fēng)情況 110135平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi)） 起居廳 南向或東向 餐廳 —— 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— —— 次臥一 朝向均可 次臥二 朝向均可 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 130165平米 /戶 （三房二廳二衛(wèi) ） 起居廳 南向或東向 餐廳（獨(dú)立） 朝向均可 主臥室 南向 主臥衛(wèi)生間 —— 最好自然通風(fēng) /采光 主臥儲衣間或儲衣柜 —— —— 次臥一 南向或東向 次臥二 —— 次衛(wèi)生間 —— —— 廚房 —— 工人房 —— 最好自然通風(fēng) /采光 雜物間或洗衣間 —— 主陽臺（外沿全面積） —— 工作陽臺（封閉） —— 住宅總面積 26068㎡ 產(chǎn)品配比 備注 1＃樓 ㎡ 50 ㎡ 和 65㎡ 小戶型（ 26套單身公寓 /26套小戶型） 部分小戶型產(chǎn)品適合年輕人置業(yè) 2＃樓 ㎡ 80戶型（ 51套 ) 適合年輕人置業(yè) 3＃樓 ㎡ 110 ㎡ ～ 130 ㎡ 兩房三房戶型 (114套） 當(dāng)前自貢市當(dāng)?shù)厥袌鲚^能接受的主力產(chǎn)品是 100 ㎡ － 130㎡ 三房兩廳住宅 4＃樓 ㎡ 5＃樓 ㎡ 6＃樓 ㎡ 155 ㎡ 四房兩廳（ 26套） 部分大戶型產(chǎn)品適合大家庭自主型 1 6 5 4 3 2 面積大小根據(jù)設(shè)計(jì)院提供的數(shù)據(jù)測算 房型分布建議說明 ? 全明設(shè)計(jì)，陽光清風(fēng)自然入 ? 格局方正，布局緊湊，功能 分區(qū)明晰 ? 雙陽臺設(shè)計(jì)，兼顧生活的舒 適性與便利性 銷售面積： － ㎡ 廚房與生活陽臺相連 提高生活便利性 臥室采用大凸窗設(shè)計(jì) 給心情一個(gè)放飛的窗口 獨(dú)立餐廳可設(shè)為多功能廳，空間更靈活 住宅產(chǎn)品建議 戶 型 建 議：一房兩廳 ? 戶型設(shè)計(jì)緊湊 ,結(jié)構(gòu)布局合理 ,動靜分區(qū) ,該戶型位于端頭位置 ,居室都有充足采光 。 思考方向一： 能夠有利促進(jìn)商業(yè)部分的快速去化，帶動整盤銷售 思考方向三： 通過空間引導(dǎo)，有效解決上層空間的出售出租率 —— 一層和二層經(jīng)營業(yè)態(tài)的定位考慮 業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)配比（按經(jīng)營數(shù)量） 一層二層 品牌專賣 /休閑 /購物坊 總建筑面積： （ 20158平米 /間） 總套數(shù)： 93間（按柱頭間距測算） 品牌專賣 比例： 70多家 需求面積： 4093平米 /間 休閑類 比例（咖啡 /茶館）： 12家 需求面積： 80100平米 /間 食品點(diǎn)心類 比例（面包 /點(diǎn)心）： 12家（門店） 需求面積： 20